政府政策引導下的中國房地產價格發展研究

王崢

摘要：在現代經濟中，住房是總需求的很大一部分，也是個人投資的很大一部分。據住房和城鄉建設部統計，房地產業是推動中國經濟增長的主要引擎。房地產業的發展在國家經濟和金融市場的穩定發展中發揮著關鍵作用。同時，房價水平是經濟中最具活力和最不可預測的變量之一。住房、金融和經濟活動以及政治干預的相互作用都助長了住房價值的波動和周期性變化。中國的房地產價格趨勢和周期變化往往是隨著政府配套政策變化而波動，其調整往往因政府政策變化等外部沖擊或土地供應的不彈性而引發的。從政府政策、高房價區域的行政地位、城市GDP等房地產價格的重要決定因素入手，分析中國大城市房價上漲原因和政府調控的成效。這為理解中國政府政策引導下的中國房地產市場發展、區域發展政策和調控后的房地產發展提供了新的視角。

關鍵詞：政策;房地產;價格;發展

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2019）07-0034-37 收稿日期：2019-05-06

1中國房地產價格發展走向

據住房和城鄉建設部統計，房地產業是推動中國經濟增長的主要引擎。在過去的十幾年里，中國經歷了快速的城市化和同時出現的房地產繁榮。從2000年開始的十多年的房地產繁榮引起了人們的極大關注，特別是在2008年金融危機中國經濟增長放緩之后，中國的房價也大幅上漲，特別是在大城市。根據《中國統計年鑒》，從2004年到2014年，房價持續以每年10.7%的速度增長，比1998年至2003年高出約3.92倍。北京、上海、廣州和深圳從2003年到2013年的年均實際增長率為13.1%。2014年前后是上一輪房價周期的低谷時期，根據統計局發布的數據，與2014年相比2018年的住宅平均銷售價格增加了44%，很明顯，房價上漲的幅度比收入增長的幅度要快。僅在2018年這一年期間，商品住宅均價的增幅高達12.21%。在2008年金融危機發生之后，在刺激經濟政策的帶動下，房地產行業直接貢獻了2009年國內生產總值的大約11%，2009-2018年，房地產行業基本保持10%-12%左右的國內生產總值占比，這是中國經濟從全球危機中復蘇的一個重要原因。如果考慮到投入產出之間的聯系，房地產業對中國經濟的重要性就會更大。

隨著房價的快速上漲，中國中央政府于2018年實施新一輪調控政策，以冷卻房價飆升的購房狂潮。地方政府迅速采取后續行動，并發布了對購房的相關限制，中國房地產市場也面臨新一輪的挑戰。

2政策背景

很多研究者試圖用經濟基本面來解釋不同城市的房價或房價波動，與以往的研究相比，本文從政府政策的視角剖析房地產價格的發展，嘗試全面探討中國大城市房價高速上漲的決定因素。

2.1土地出讓是地方財政收入的主要來源

區域住房市場對任何政府干預或外部沖擊都有不同的反應。我們將中國房價周期與美國房價周期的結果進行比較，發現中國房價周期明顯短于長周期15-20年、短周期5年左右的美國。這種差異可以用幾個因素來解釋。一種解釋是，中國的稅收制度使地方政府的財政收入來源有限，而土地出售則是財政收入的主要來源。這促使中國地方政府更加熱衷于房地產的建設，為了大力促進經濟發展，提高地方GDP，地方政府把土地財政收入視為財政收入的主要來源，從而降低土地供應彈性，造成部分城市區域房價非理性過高。在美國，房產稅給持有房地產帶來了相當大的成本，很多投資者不愿意繳納高額房產稅來持有房產。相比之下，中國只對交易征收房地產稅，這就產生了購買和持有的動機。由此產生的買房投資者的大量“庫存”可能導致房價波動，但是這種“囤房”的做法在未來政府開征房產稅之后可能會有所改善。另一個潛在的解釋是，中國頻繁的政策干預使得預測市場價格更加困難。

2.2國有金融機構提高購房杠桿率

中國房地產市場政策導向明顯，政府干預的影響十分強烈，在政策出臺后經常出現房地產價格飛升增長的高峰和跳躍點。其中的解釋是中國政府在房地產金融中扮演著很重要的角色。政府領導的國有金融機構歷來主導著中國的銀行體系，這有助于政府對開發商提供優惠信貸政策，從而提高了中國開發商的杠桿率。在2008年金融危機以來中國經濟增長放緩之后，出于市場穩定的考慮，銀行也在政府的影響下調整抵押貸款利率。2008年經濟危機蔓延，房價下行，市場成交清淡。然而，2008年也可以說是房地產市場的政策年，政府出臺了一系列的政策，出臺了諸多減免稅收、降低利率等刺激消費的政策，以擴大內需，拉動了房地產、基礎設施建設以保持經濟的高速健康發展。之后，由于政府4萬億的投資刺激，保持了經濟的高速發展。在政府政策導向下的房地產市場和基礎設施建設的帶動下，中國經濟開始以超預期的速度恢復并增長。與此同時，信貸通貨開始膨脹，房地產價格一路猛漲，超越了07年的房價高點，隨后又節節攀升。房價上漲不僅出現在一二線城市，而且開始向三四線城市蔓延。可以看出，金融信貸在房地產行業的過度發放、各行業及股市融資大量進入房地產行業、外資過多資本介入房地產行業、銀行給買房人的過度放貸，都是對整個房地產行業的過度發展起到推波助瀾的作用。

2.3政府政策區域發展規劃的核心發展區域房地產價格過熱

由房地產價格數據分析得出的房地產價格較高的城市，即政府政策區域發展規劃的核心發展區域，體現了政府政策的重要作用。這些區域普遍聚集在中國政府幾個區域發展規劃中相對集中的經濟帶，即中國最重要的城市發展集群，京津冀、珠江三角洲、長江三角洲、中部三角，以及位于渤海灣和長江中下游的成渝經濟區。其中房價最高的3個集中區域為京津冀、珠江三角洲、長江三角洲。絕大多數被認定為重要核心區域的房價過高的城市，與中國政府確定的這些區域發展規劃中的核心城市是一致的。

還有更多證據表明，中國政府在區域發展規劃中確定核心城市，有助于核心城市更明顯地影響周圍其他城市的房價變化，并聚集在相對集中的地區。較高的行政地位、人口、城市GDP和良好的教育質量是房價上漲模式的重要決定因素。這為理解中國的住房市場、區域發展政策提供了新的視角。

還有進一步的支持性證據表明，中國城市的行政管理地位在影響中國房價上漲效應方面也具有重要意義。這種記錄在案的政府區域支持政策或政府區域發展規劃政策對住房價格形成和高速上漲的起著至關重要的作用，這與以前基于發達市場的房地產經濟研究文獻對比，有著很大不同。

2.4中國改革發展的城市化進程快速發展

根據國外的研究報告說，大規模城市化和區域間移徙是決定中國房價急劇增長的關鍵因素。此外，就業和收入基本面等其他宏觀經濟因素也可在很大程度上和房價與成交量的相關性。基于分析中國房價過熱效應的影響，這些學者發現除了區域發展政策，調控政策之外，傳統的人口和GDP國內生產總值規模兩個正向影響價格溢出效應的因素，這也反映了經濟和人口因素在中國房價上漲起重要的推動作用。

3房地產市場價格風險控制和政府的政策措施調控

國際貨幣基金組織的報告自2010年以來一直對中國住房市場的房價上漲過快風險發出警告。因為無論經濟產出產量、人均收入和房地產市場經濟，中國仍遠遠落后于西方國家。此外，也指出發達國家高度發達金融體系可能是導致資本的集中和對中國市場的大量投資的原因之一。

國內研究人員也表明中國大多數大城市房價的快速上漲已成為中國社會關注的中心問題。在經濟發展放緩時，房地產市場可能會出現衰退，影響到經濟的健康增長，并使金融市場面臨風險。因此，近年來，中央政府對住房市場進行了干預，在財政政策、土地利用和市場干預等方面進行了廣泛的改革，試圖加強對房地產價格的控制。

2017年10月召開的第十九屆中國共產黨全國代表大會上，中國政府針對中國居民住房發展提出“房屋是用來住的，而不是用來炒的”的定位之后，房地產市場全面調控政策改革開始了。國務院、中國證監會、住房和城鄉建設部都大力推動房地產投資信托基金的發放，說明了中國政府意識到穩定降低房地產價格風險在中國住房市場中的重要性，政府監管機構也采取種種措施控制房地產市場風險，防止發展過熱的勢頭。2019年初，調控初見成效，第一季度商品房銷售面積為29829萬平方米，同比下降0.9%，房地產市場已步入深度調整期，房價逐漸回歸理性，房地產市場日趨穩定。

4結論

房地產是經濟的支柱產業，不僅具有使用和投資兩種屬性，而且具有極強的產業關聯性，通過自身的發展可以影響相當多產業的發展。適當的高房價對城市的產業升級是有促進作用的，與此同時，過高的房價也提高了居民生活成本，過熱的房地產投資還會造成對實體制造業投資造成負面影響，對產業和經濟的長期發展都不利。為實現房地產市場的長期健康穩定，政府需要逐步建立穩定房價的長效保障機制。一是要盡快建立起合理的房地產調控政策體系。政策體系包括金融、財政、土地、保障住房、房地產市場監管多個方面聯手進行。二是統一協調房地產市場監管政策的制定、堅決打擊房地產的炒作行為、促進房地產市場競爭、嚴厲打擊金融杠桿投機炒房。三是逐步取消地方政府的土地財政，將保障性住房等民生保障作為地方政府的重要考核指標。調控的最終目標是實現房地產市場的持續健康穩定發展和國民經濟健康穩定發展。