淺析房地產開發項目的動態財務管理方法

譚文斌

摘? 要：隨著我國社會經濟發展速度的加快，房地產作為國民經濟的支柱性產業，其項目開發力度和開發規模越來越大。由于房地產項目的開發時間相對較長，資金占用大，整個過程中工作繁雜并且過程過于復雜，以動態財務管理方法對房地產開發項目進行有效的監督和約束是有重要意義的。本文從動態財務管理的角度出發，結合筆者目睹公司項目的痛點，分析動態財務管理在房地產項目中必要性，進而提出符合房地產開發項目相關的動態財務管理辦法，以及在實施過程中要注意的問題，目標是避免財務管理方面出現混亂，切實提高企業經濟效益。

關鍵詞：房地產開發項目;動態財務管理;方法

近些年來，伴隨著我國城市化進程的推進，城市規模的擴展和城市人口增長，為房地產行業帶來了充足的推力。著眼當前房地產項目開發，在各種內外因素的作用下，財務風險的問題層出不窮，為行業的健康發展帶來了實際性的威脅。為了保證企業的財務安全，越來越多的房地產企業對動態財務管理辦法越發重視，并陸續引用至開發過程。利用全方位的財務動態管理，對項目的資金流動方向和開發成本進行嚴格監控，可以有效地保障了財務管理效率，減少財務管理失控，提高房地產企業的經濟效益，推動整個房地產行業健康穩定發展。

一、動態財務管理的含義

動態財務管理是財務管理的方法之一，是一種合理管控資金的辦法。在房地產開發項目開始前，它會對企業未來的發展情況進行評估分析，對將來在財務經營與目標間的差距進行模擬，利用財務管理的模式規避將會遇到的風險，使財務指標可以平穩發展。利用動態財務管理辦法可以實時監控企業的財產信息和財務變動，把動態財務管理方式引入到房地產開發項目中，提升房地產開發項目在財務管理方面的控制水平，從全面預算和稅務管理等動態觀察其變化形勢。在排查問題的過程中，創新管理方法，實時監控房地產開發項目的財務運行。在項目開發之前，明確相應的成本預算，在建造過程中通過其信息化以及計算能力，靈活運用動態分析方法，減少房地產項目中產生的額外開支，減少不確定風險的出現幾率，降低建筑成本。將動態財務管理引入房地產開發項目中，實時監控財務目標與預期目標之間的差距，不斷優化其運行情況，降低風險。促進企業目標的實現，增加企業的盈利能力和空間。

實行動態財務管理，重點是控制房地產開發項目中的建設用款，從不同角度強化項目建設的科學和合理化，利用動態成本監督的方法，控制房地產開發項目中的成本投入與經濟預算，選擇動態財務指標，大大提升房地產開發項目中的跟進效率，修正預期錯誤，控制可變風險，使得房地產開發目標的動態化財務管理模式落到實處，增加了經濟效益。

二、實施動態財務管理模式的必要性

（1）有利于保持房地產公司的競爭力

想要在不斷變化的市場競爭中保持穩固地位，房地產公司需要保持持續不斷的創新能力，不斷突破自己身上的局限性，才能在競爭中戰勝對手。房地產行業每次出現新的模式，無論是引進先進科技還是改良經營方式，都會在短時間內被模仿甚至超越，所以能夠始終保持創新的公司寥寥無幾。由此可以得出，房地產企業想要擁有更好的前景，保證其擁有強有力的競爭力，就要改變現有的財務管理模式，通過制定正確有效的財務策略，最大限度減少成本費用支出和稅負。然舊有的財務管理體系已經無法滿足當下大規模房地產開發項目的運行，所以，實施動態財務管理有利于保持房地產公司的競爭力。

（2）符合信息化發展的時代要求

科學技術的日新月異和越發頻繁的企業內部信息交流，

為原來的會計系統增加了工作量。在當下經濟全球化和信息全球化的時代背景下，實行動態財務管理是必然選擇，房地產行業也不能例外。實行動態財務管理，首先從硬件上要擁有可以處理財務信息和具有相關數據解析功能的程序和軟件。通過實踐可表明，計算機技術的大量運用，電腦軟件的推陳出新和信息化的不斷普及，為房地產行業實行動態財務管理提供了環境。利用財務軟件管理的方式，加強動態財務管理的信息化，為決策層呈現出經過分析和處理，簡要準確的財務信息，這樣一來便可以省去許多不必要的工作。

三、當前房地產項目中動態財務管理存在的問題

（1）對動態管理的總體認識不透徹

房地產企業項目建設前，沒有讓財務人員參與到前期對項目的利潤標準以及經濟效益預測工作，而只是讓財務人員介入設計環節以及成本規劃中，由于財務工作人員不擅長規劃類工作，所以會使規劃、預算結果與實際結果之間存在偏差。更有甚者，即使簽訂工程合同時，只讓財務人員例行對支付條款表達例行意見，其他時候僅當財務人員為記賬的機器，種種的做法讓財務人員不能在完整流程上對整個開發項目進行統籌，導致財務各環節無法發揮專業有效的財務管控，該現象出現的主要原因就是因為沒有重視財務管理職能。

（2）動態管理實施模式的不規范

在現階段，我國還有許多房地產企業尚沒有建立起標準規范的財務動態管理模式。但是，即使在已經實行財務動態管理模式的房地產企業中，各類不規范，甚至違規的行為層出不窮，在新環境下，房地產企業行業度過了黃金發展期，競爭進入白熱化階段，在地產開發企業所要面臨的風險也越來越多，若不加快項目動態管理模式的應用，面對開發過程中的風險，資金、稅務、預算、投資等各方面的挑戰，將是考驗房地產發展的難題。

（3）動態管理架構體系不完備

在房地產項目進行開發的過程中，財務管理體系的不完善，主要表現在目標成本預算沒有形成穩定的標準，全面預算編制不準確，預算在開發過程中剛性不足，項目投資回歸反饋不力等等，直接導致房地產企業無法控制成本支出，無法準確保障資金的流動，最終影響了房地產企業對項目開發過程狀況進行有效評判，整個房地產項目的開發出現不夠嚴謹、不夠合理的現狀。

四、房地產開發項目施行動態財務管理的方法

（1）健全現有的財務體系

房地產企業想要解決在財務管理中帶來困擾的問題，首先要做的就是先健全現有的財務管理制度，而且在房地產項目的開發階段就要嚴格落實好財務的相關制度。財務管理部門需要擁有完整規范的財務會計體系作為有效的制度支持，因此，企業內部需建立起完善嚴格的管理系統。

在房地產行業快速擴張的黃金十年間，許多房地產企業由于自身風險意識較低，并且相應的財務管理機制不夠健全，使整個房地產開發項目抵御風險的能力變差，企業發展受阻，從而在競爭中慢慢處于劣勢地位。俗語說，有規矩才能成方圓，財務制度體系有效建立和運行，屬于企業內控體系重要的一環，完善的財務機制可以利用財務管理調控企業的發展，確保企業健康發展。房地產項目能否達到預期的目標，也很大程度上依靠本企業財務管理手段來實現，所以，設置科學高效的財務管理體系，是企業的良好運轉和長遠發展的基石。

（2）明確動態財務管理模式的構建理念

房地產開發公司在決定實行動態財務管理模式時，首先要清晰的梳理實行動態財務管理的整體建構理念。從含義可以看出，動態財務管理的建構理念就是首先對房地產開發項目的預期資金投入作出判斷，使用科學快速的信息管理平臺，比較正在運行的動態財務指標和預設指標，適度調控，從而達到預期的財務目標。運行這個現代化財務信息平臺需要所有部門的參與。比如，負責成本部門需要記錄在運營過程中的資金使用和成本信息，并且還要對目標的成本調控提出意見;工程造價部門需要負責報告相關項目的完成成本，并且嚴格把控工程的成本，尋找在工程成本控制過程中出現的難題，并且提出解決辦法。財務部門要負責相關開發項目的資金控制，并且保證資金使用在目標成本之內。同時針對資金節約和成本縮減問題不斷調整相應策略，以修補企業在資金使用和成本控制中的不足之處。

（3）構建動態財務管理系統需要正確的思路

每一個企業的內部財務管理模式都不一樣，所以房地產企業必須結合自己的實際情況來構建動態財務管理的體系，嚴格按照標準運行財務系統的運行程度。完善自身的財務管理系統是建構的基礎，設定合適的財務指標系統是維護正常運行的保障。將財務指標和績效評估指標相聯系，而且所有部門之間的指標都要有相應的聯系。比如將項目預計利潤指標設為項目純利潤;將項目獲取利潤的能力指標設為投資回報率以及出售均價等;把完善支出結構指標設為土地支出比例、單方面管理和銷售花費等;項目的資金利用率指標設為土地儲備運轉率、商品房銷售總數等。聯系財務指標既相互區別，也是相互聯系，每個指標要做到及時預警，并與預算反饋和績效評估值指標緊密結合，可以更好地落實財務管理預設方案。

（4）確保動態財務管理貫穿開發全過程

在房地產開發項目的整體過程中，從拿地到竣工交付，均涉及財務管理的支持和籌劃。如何在各環節中，充分發揮財務管理的作用變得尤為重要。如施工期間，屬于環節中最長的一部分，財務管理理念在其中也發揮著相當重要的作用。針對施工期，財務管理應注意幾方面內容：首先，要監督施工單位最大限度的按照相關合同和圖紙施工，這樣才能合理控制成本。其次，施工過程各種各樣的問題出現，健康的現金流將大大保障項目應對突然事件，這就考驗財務管理中的能力，在項目開始前財務測算的全面性，以及企業的融資模式和規模等就尤為關鍵。再次，為免在施工時經常出現由于不可控因素而導致工程成本超概算、超預算，所以在簽訂施工合同時，要提前考慮到在施工過程中會可能出現的突發情況，預設應急預案，進行多維度的成本分析，做好多方面準備。

五、結語

在房地產開發項目中使用動態財務管理，與傳統管理模式相比有著天然的優勢，把動態財務管理模式推廣到開發項目的每個階段，可以提升房地產項目的平穩性。房地產企業在項目開發中，投入資金大、不可控因素多、復雜性高，整體風險偏高，所以在項目開發中運用動態財務管理非常重要，使企業能夠在激烈的市場競爭中保持優勢，奠定未來的發展基礎。

參考文獻

[1]左曉宇.房地產開發項目的動態財務管理模式探究[J].財經界，2017（2）：236.314.

[2]梁秀文.淺談房地產項目動態財務管理模式構建[J].現代經濟信息，2017（22）：213.

[3]黃建國.淺談房地產開發項目動態財務管理[J].城鎮建設，2019（12）：28，276.

[4]吳小藝.房地產開發項目動態財務管理的幾點探討[J].中國市場，2019（27）：145-146.

[5]溫麗.分析房地產開發項目中的動態財務管理方法[J].財訊，2018（17）：161-162.