貨幣政策對居民購房行為的影響

周文琪　徐軍　吳昊　周嘯

[提要] 本文基于貨幣政策及貨幣工具理論基礎，結合已有對居民購房行為因素的分析，從各方面闡明并解釋房地產市場現狀，多角度解釋中國貨幣政策對居民購買行為的內在影響。研究發現：在排除房價自相關因素前提下，貨幣政策的調整對居民購房行為具有顯著性影響，政府出臺的調控政策大多數對房價造成負影響以達到調控目的。由此可見，我國宏觀房地產政策能夠確切有效地調控房地產市場，能夠有效地抑制房產價格出現大幅度變化。從南京的實際情況來看，供給與需求相對持平，需求量為完全釋放、相對穩健，因此貨幣政策對居民購房行為的影響也處于穩定態勢。

關鍵詞：房地產交易;房地產價格;貨幣政策;宏觀調控;居民購房

中圖分類號：F83 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年4月25日

“促進社會主義市場經濟體制下房地產市場的平穩健康發展，要采用松緊適度，穩健的貨幣政策，必須深化利率市場化改革，既要降低實際利率，同時也要完善利率形成機制。”李克強于2019年全國兩會政府工作報告會議上的這段話深刻指出，通過貨幣政策的調整傳導機制影響房地產市場的供需，已然成為我國調控房地產市場平穩健康運行的重要手段之一。然而，房價卻在國家宏觀調控手段下不斷上漲，其中原因引人深思。

一、文獻綜述

（一）居民購房行為影響因素研究綜述

1、宏觀政策因素。在宏觀經濟政策方面，經濟學家認為，首付比例、房產稅和貸款利率這三個因素是影響居民購房行為的主要因素。Jaffee and Rosen（1979）認為，當國家出臺限制性的房地產政策之后，居民意識到房地產市場預期不景氣，購房的意愿將會降低，房地產市場將變得蕭條，反之房地產市場交易量和交易總額將會增加，房地產市場將變得繁榮;經濟學家Capone從個人所得稅的角度另辟蹊徑，他認為國家試圖通過降低個人所得稅來影響居民購房意愿是沒有任何作用的。

2、消費者個體因素。Markus（1995）的觀點是，在居民購房的決策過程中，居民作為消費者自身的財富、教育和家庭類型因素決定了房產位置的選擇;PamiDua（2009）通過實證研究了居民購房態度的決定因素，他認為消費者考慮購買公寓的因素包括預期財務狀況、預期利率、預期房價、預期財富和可支配收入;Hall（1978）認為，家庭消費最重要的決定因素是財富水平;Skinner（1989）使用居民收入的動態跟蹤數據證實，財富對消費有顯著影響。

3、住宅特征因素。Hoyt（1939）對美國36個城市的住房租金數據進行了一項研究，認為城市住房租金并非是同心圓分布。相反，市中心沿主干道向外擴展，并以扇形分布，導致高租金和低租金房屋的地理差異，高租金住宅通常分布在交通線附近，廉租房則位于其偏僻的兩側區域。這也說明了，交通地理位置的優劣也是決定居民購房抉擇過程的一個重要因素;Jennifer（2000）認為，父母對教育質量的信念影響了購房的選擇，而接近“享有盛名”的學校的住所在人們購房選擇方面產生了“吸引力”。

（二）貨幣政策對居民購房行為影響研究綜述。衛華（2011）研究了房產稅對自住、投資、住房供應和房價的影響，并認為當住房供應量較小時，買家將承擔更多的房產稅，當供應達到最大值時，消費者將承擔較少的負擔;謝鶴（2013）在談到上海和重慶房地產秘密試點的實施后，認為房產稅將在短期內對投資型買家產生抑制作用，但從長遠來看，對投資收益的影響有限;在對銀川市居民進行問卷調查的基礎上，馬茜（2013）分析了中國房地產稅改革對居民購房意愿的影響，并認為最初將征收房產稅將顯著削弱居民購房的意愿，但進入正常狀態后，影響將逐漸減少;陸新海（2013）分析了“新五條”政策的影響，認為二手房購買20%的個人所得稅會增加二手房的價格，同時房屋周轉率的下降將對有著剛性需求的居民產生一定的負面影響，但也將有助于振興租賃市場并打擊房地產市場的投機行為。

二、理論分析及現狀研究

（一）貨幣政策對居民購房行為影響理論分析

1、消費者住房消費決策模型。居民的購房消費行為，基于馬斯洛需求理論，大多居民的目的是滿足基本居住的剛性需求。但也有其他居民因個人偏好對房產類型的要求存在差異。消費者不同的需求層次必然導致購房心理的表現形式各不相同。本文將房產自身能影響居民購房心理的因素統稱為“內在因素”。

除了上述“內在因素”之外，還有一些“外部因素”影響居民購買房屋的心理。如居民受到經濟條件的限制，只能購買經濟適用房或普通商品房。根據當前房地產市場的消費情況，影響購房心理的外部因素主要包括經濟條件、現代生活方式追求、投資心理、從眾心理等。由于這些因素都是非房地產部分，因此本文將其稱為“外部因素”。

（1）地理位置。對于地理位置，居民購房時考慮的因素反映在三個方面：首先，從交通通達性上來說，通達性意味著交通無障礙性的高低。方便快捷的房地產不僅可以輕松到達重要的地方，如市中心、地鐵站等，而且可以大幅度地減少可免的交通成本。其次，考慮到房產周圍的環境和景觀條件。隨著生活水平的穩步提高，人們的需求層次也隨之拔高。一開始居民購房最簡單的需求是“有房住，吃的飽”，到現在將需求集中在房屋景觀、周圍環境、氣候等人文因素上。最后，配套設施也是影響居民選擇房產地理位置的重要影響因素。當一個居民家庭進行購房抉擇時，配套設施的齊全與否決定了小孩的教育是否能夠就地解決，老人的娛樂保健是否能夠得到保證。

（2）開發商品牌。在購房者心目中，房產質量過關、開發商信譽可靠、物業管理服務優越是品牌房地產公司開發項目的標簽。社會經濟的發展使得人們不再滿足于物質文明的需求，房產開發商品牌價值對購房者的影響日益明顯。對品牌房地產公司項目的追求反映了購買者尋求其優越地位的消費心理，這是經濟學中的品牌效應心理。

（3）人文環境。“文化是環境的人文部分”。消費者在宗教、文化、傳統和地區特征等社會和人文方面存在差異。不同地區的消費者在購買房屋時，會根據自己的“生活文化”選擇自己最心儀的住房產品。社會形成的消費氛圍、時尚潮流和社區文化也將使居民順應大眾潮流購買房屋。而房地產開發商也抓住了這一痛點，將項目定位為“高檔社區”、“書香門第”等，以期消費者對號入座。

（4）物業管理。物業管理代表著房地產開發商對消費者購房的售后質量保證。物業管理可以成為房地產市場的銷售環節，這實際上是房地產銷售機制的進一步完善。人們生活水平的提高和精神文明的追求使居民更愿意為環境付費，購買舒適，購買便利，住房消費觀念的概念正在逐步形成。因此，物業管理公司的服務質量也在居民購房決策的考慮之中。

（5）政策法規因素。房地產市場是一個高度政策導向的市場。政府通過政治、經濟、法律等方面對房地產市場進行監管，以加強或抑制消費者購買行為。與此同時，政府出臺的一系列的購房政策也會成為購房者在購房前的參考因素。例如，政府通過加快廉租房和經濟適用房的建設，解決了中低收入者住房困難的問題，從而減少了對普通商品房的需求。政府出臺的一系列的政策法規都是購房者在購房時不得不考慮的問題。

2、貨幣政策對消費者住房消費行為的影響機理

（1）貨幣政策通過影響住房價格而影響購買行為。消費者對購房的需求受到房地產價格的影響。消費者收入水平導致不同程度的房地產產品支付能力。雖然剛性需求存在一定的市場，但居民的消費心理總是希望花最少的錢來換取最大的收益。消費者在購買房屋時會更喜歡“降價”、“優惠”等促銷手段。同時，居民選擇支付房屋的方式也反映了消費者購房時的價格選擇心理，如分期付款或首付（即首付20%或30%）。它也是為了滿足消費者買房的需求而實行的一種價格手段。

（2）貨幣政策通過影響還貸壓力大小影響購買行為。消費者在購買房屋時考慮的最重要因素是他們的收入水平。消費者需要長期儲蓄以及銀行貸款來滿足購房的經濟條件。價格因素自然受到更多關注，由于沉重的還款壓力，他們自然會放棄更高層次的住房分配。經濟適用房已成為這類消費者的集中選擇，大多數人會放棄普通商品房，因為他們更愿意購買總價較低的小戶型住房。

（3）貨幣政策通過影響未來價值而影響購房行為。持有這種購買心理的消費者通常具有一定的經濟實力并擁有自己的財產。由于房地產的未來價格預計會增加一定幅度，因此有必要在特定時間在合適的地點購買房產，為了將來租賃物業，獲得租金收入，或在未來幾年內轉售，從而獲取轉售收益。因此，開發商抓住了投資者的這一投資心理，開發出了各種十分適合投資的住宅用房。在投資者看來，這類住房的首付低，還款壓力小，預期在未來又可以獲得穩定的現金租金流入，何樂而不為呢？

（二）南京市房地產業現狀和特點

1、南京市房地產業的特點。目前，南京市房地產市場能夠平穩健康的發展，房地產業和宏觀調控的良好配合起到了重要的作用。其主要特點是：

（1）投資穩步增長，投資實體多元化。由于政府宏觀政策調控的影響，南京市基礎設施完善程度不斷提升，房地產業的投資數量不斷增加，標志著廣大投資者對房地產業仍舊充滿信心;外資的進入也導致了南京房地產業的多元化趨勢。

（2）商品房價格走勢趨于穩定，消費逐步合理。根據相關調查及數據顯示，南京市的房價漲幅有所減小，并且逐步趨于平穩。

（3）房地產進入品牌合作階段。南京市的房地產業正變得更加理性，吸引了眾多的房地產開發商。投資者改變了他們的思路，創造了一種與傳統銷售品牌銷售不同的模式，通過和恒大、碧桂園等消費者熟知的房地產開發企業進行合作，采用品牌銷售的手段，以提供高質量的房產服務和優質的售后保障，為消費者提供最好的服務。

2、南京市房地產業現狀。根據歷年公示數據統計，2011年，南京房地產業投資總額896.73億元，占全年GDP的14.59%。2016年，房地產投資總額1，844.6億元，占全年GDP的17.57%。中國國民生產總值增長70.91%，房地產投資增長105.81%。與此同時，商品房的年銷售額也從2011年的714.72億元增加到2016年的2，674.35元，增長了287.05%。隨著行業的發展，房地產業的稅收成為南京市財政收入的重要來源之一。

與此同時，南京城市環境變好和城市綜合競爭力的提升也離不開房地產業的發展做出的貢獻。許多注重營造綠色生活環境和彰顯人文氣息的住宅區開始出現，優化了城市的形象。南京的人均住宅面積也以年均1平方米的速度在穩定增加。不少南京市以外的投資者，也因為南京居民的居住水平的大大提升，而被吸引到南京投資、生活，為南京城市經濟驅動提供了活力，促進了南京的經濟發展。

3、南京市房地產業發展趨勢。如今，我國政府開始逐漸抑制房地產市場的高速發展，同時我國的房地產業也著手調整自己的內部結構以解決現存的內部問題。從南京的整體狀況來看，南京房地產的平穩發展離不開地區經濟的穩步發展、居民收入的逐步增加以及社會的穩定狀態。

從市場需求來看，目前南京的住房需求仍然比較強勁，居民整體水平有所提高。南京經濟的蓬勃發展，外國投資者的進入，居民對改善住房的需求以及政府的宏觀調控使南京的房地產業仍然處于穩定發展階段。

數據顯示，普通購房者更多需求的是經濟適用性住房，所以房地產市場應該更換思考角度，投資開發更多滿足購房者需求的戶型，同時南京市政府應該從南京市居民的角度出發，制定符合居民期望的宏觀調節政策。在政府調控方面，加強政府宏觀調控，完善房地產市場預警機制，努力給南京市房地產市場營造出一種合理、健康、平穩的發展環境。

三、實證分析

（一）模型的構建

1、調研地點與調研對象。在確定調研課題后，7～8月調研組成員在查閱有關文獻資料、初步了解央行的基礎貨幣政策以及南京市房地產市場的現有狀況及相關政策，為之后的調查研究打了基礎。之后對國內外相關研究報告進行比較分析，并擬定調查（實施）方案，達到了預期效果。之后制定初步第一次調研問卷，考慮到對調研因素不甚了解以及人流量的原因，選擇南京仙林萬達茂為初次調研地點進行第一次嘗試，完成初次調研，收回有效問卷50份。9月通過對調研問卷數據的收集與分析，團隊成員分析反思前期調研成果，在老師的幫助下繼續改進調研問卷，基于南京市各售樓中心的分布情況，更換調研地點，對各板塊售樓處進行走訪調查，實現二次調研，并收回有效問卷160份。11月團隊成員考慮到房產交易中心可以同時滿足問卷有效性高、人群質量高的要求，因此選取鼓樓房地產交易中心為第三次調研地點，并收回有效問卷226份。

2、調研對象特征。調研成員在三次調研中，收回有效問卷共436份，去除相關無效信息后，受調研居民的樣本特征如表1所示。（表1

如表所示，調研對象年齡呈集聚化分布，主要集中在25～40歲;性別呈分散分布，但其中男性居多。戶籍方面，本市非農業戶籍占大多數。學歷與家庭年收入方面，本科及以上高學歷者占絕大多數，年收入10～30萬元的家庭亦是如此。此外，調研對象家庭人口總數大多數多于等于3。已有住房數集中于1、2套，但其中無住房和擁有3套及以上住房的居民數據也具有一定的參考性。

3、調研數據分析。在調研初期，團隊成員對南京市的房地產政策、銀行商貸政策、公積金貸款政策進行收集了解，并在問卷的問題中加以體現，最終得到反饋。具體政策對居民購房行為的影響分析如表2所示。（表2）

通過調研數據的反饋，我們有理由相信，相比于公積金政策與首付成數的現行政策，商貸利率對居民購房行為的影響程度更大，因此我們在下一部分討論貨幣政策（主要包括商貸利率）如何調整會導致購房者改變其購房行為，如表3所示。（表3）

此外，我們對首次購房與購首套房的居民最高可接受商貸首付成數進行調研統計，如表4所示。（表4）

綜合調研數據分析與統計，我們認為在居民購房行為影響因素中，貨幣政策相較于房地產政策與公積金商貸政策對居民購房行為的影響程度更大，通過調整貨幣政策，在一定程度上可以影響居民的購房選擇，甚至放棄購房。因此，本章節運用模型分析法，對2015～2018年期間南京市數據進行分析，數據獲得途徑為安居客，貨幣政策為國家統一的政策：選擇變量為貨幣供應量、貸款利率。本章節所采用的線性回歸模型：

HP=a0+a1M2+a2L5+ut

HL=b0+b1M2+b2L5+ut

其中，HP代表房地產交易額，M2代表狹義概念中的貨幣供應量，L5代表金融單位五年期貸款利率，HL代表房地產交易量，ut代表具有一定誤差和擾動的項目。本章節基于線性回歸模型，通過多個指標研究，探索宏觀經濟政策對購買行為的影響，驗證宏觀政策對房價變化的解釋力，進而得出宏觀政策所帶來的效應影響強弱。

（二）指標選取與數據處理。為了制作模型方便，本文在這里設以下變量：貨幣供應量（M2）、房地產銷售額（HP）、貸款利率（L5）、房地產交易量（FL）。本章所采用的代理變量及其處理如下：

1、貨幣供應量。本文將廣義貨幣供應量M2作為貨幣供應量的變量。樣本數據選擇時間區間為2015年12月至2018年12月。由于缺乏廣義貨幣供應量M2的數據，本文將使用該省金融機構年末各項存款余額來代替，如表5所示。（表5）

2、房地產年均銷售額（HP）。本章節運用城市住房均價作為年均銷售額的代理變量指標，該指標指數以南京市為標準，對其2015～2018年期間房價進行收集和梳理，以指數加權平均的方式得到結果，如表6所示。（表6）

3、貸款利率（L5）。本課題對2015～2018年期間銀行的五年期貸款利率進行統計，基準利率均為國家法定，因此整體而言具有一致性特征。對于利率數據的處理是按照當年的平均利率計算的，如表7所示。（表7）

（三）模型檢驗。回歸方程顯著性檢驗模型能夠有效驗證所有系數能否同時與零具有顯著差異，若驗證出系數并不能同時為零，仍無法確保方程中存有與零無顯著差異的系數，即無法確保回歸系數能夠同時為零。該方式可以驗證是否有所自變量能夠對因變量造成影響，且影響顯著。本課題通過方差齊性的檢驗方式，對自變量xi相關的線性組合對因變量y的影響進行判定，探討影響方差是否相同，及要求殘差的方差齊性。所形成的殘差序列圖能夠較好驗證自變量的方差齊性，殘差方差應在指定范圍內保持恒定狀態，若無法保持，則表明研究模型的可靠性可能存在缺陷。

本課題通過假定，獲得貨幣政策與城市住宅購買行為具有較高相關性的自變量因素，包括廣義概念下的貨幣供應量（M2）、商業銀行五年期貸款利率（L5）。通過自變量假定和研究，得出相應的影響顯著性結果，最終將廣義概念下的貨幣供應量（M2）、商業銀行五年期貸款利率（L5）作為模型自變量，對房地產購買行為進行解釋，引入SPSS18.0對模型開展計算，得出下述結果，見表8。（表8、表9）

將五年期貸款利率（L5），廣義概念下的貨幣供應量（M2），交易額（FP）做入一個模型對交易情況進行解釋。采用SPSS18.0軟件對模型進行計算，得到結果如表10、表11所示。（表10、表11）

從表中我們可以看到，模型對因變量的解釋程度，調整后R2達到了0.954和0.968，方程通過了整體顯著性檢驗，各回歸系數大都通過了t檢驗。說明模型具有較高的可靠性。

（四）回歸結果。本章節基于線性回歸模型，通過多個指標研究，探索貨幣政策對購買行為的影響，驗證宏觀政策對房價變化的解釋力，由此可見，貸款利率對交易情況影響是正向的。結果如表12、表13所示。（表12、表13）

（五）結果分析。在中國的房地產市場，廣義概念貨幣供應量和商業銀行貸款利率都與房價的購買行為正相關。這和現階段大部分經濟理論結論，同時也反映出課題所運用的模型具有科學性，所得到貨幣供應量、商業銀行貸款利率影響系數分別為0.607和0.836。

可以看出，貸款利率的變化和貨幣供應對購買行為的影響很小。這表明購買行為的影響因素是多方面的，具有復雜性和時代性特征，利率相關政策的出臺有可能會導致房價上升，也有可能導致房價下降。從理論上講，市場利率的變化將影響住房市場價格，這將影響購房行為，但不確定房價是否會上漲。究竟是上升還是下降趨勢，關鍵是要判斷目前的住房市場是屬于買方市場還是賣方市場。

四、結論及建議

（一）研究結論。研究結果表明，在排除房價自相關的因素前提下，貨幣政策能夠對購房具有明顯影響，我國所出臺的調控政策大多數通過這些方面對房價造成影響和控制，以達成調控目的。由此可見，我國房地產調控政策具有較好效果，能夠有效使房地產價格出現變化。從南京實際情況來看，供給與需求相對持平，需求量為完全釋放，相對較為穩健，因此貨幣政策對南京市購買行為的影響也處于穩定的狀況，也就是說采取適當的貨幣政策能夠對當地房產交易量有相對較為明顯的影響。

（二）政策建議。首先，應切實加強對住房調控體系的建設。我國房地產市場監管機制起步較晚，所形成的成熟經驗并不多，這就需要政府部門在進行宏觀調控的過程中，采取多項積極措施，有效擴大調控廣度和深度，確保執行機制和調控政策之間存在一致性關系。政府部門應有序提升房地產市場應急調控能力，從長期戰略角度出發，形成可持續發展調控效益。現階段，我國房地產市場貨幣層面尚未形成標準化制度，且出臺的宏觀政策較為頻繁，因此中央政府應全面發揮主導作用，健全政策制度化。政府部門應提升對房地產行業信貸風險控制力度，通過合理對策，提升對房地產行業信貸資金的調控策略，提升信貸門檻，使得房地產市場信貸資金監管效果得以提升，并逐步拓寬房地產企業融資途徑;健全房地產稅收制度，科學改革房地產稅的繳納和征收，運用稅收政策對房地產市場進行調控，以房產稅等稅種調節供需關系，控制購買行為;以保障民眾住房權益為原則，逐步健全保障房制度，在全國范圍內推出保障房。除此之外，各級政府在政策執行過程中應加強交流，避免出現政策混淆，降低監管力度。其次，有序引導民眾對房價的心理預期。大部分購房者以及潛在購房者在購房交易中屬于被動一方，這是由于信息不對稱等現象存在，導致民眾對開發商的成本支出、產品質量并不了解，也容易被社會輿論和廣告宣傳所誤導，導致自身購買決策被干擾，這些沖動消費的行為并不利于政府部門宏觀調控方針的執行。政府部門應從長效責任出發，結合線上和線下媒體，公開樓盤相關信息，職能機構從專業角度出發，要求房地產企業向購房者提供樓盤分析報告，或成立具有獨立性的咨詢服務小組，引導民眾的房價預期，同時應嚴厲打擊炒房行為，遏制市場投機活動，營造健康穩健的房地產市場運營環境。

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