房地產企業內部資金拆借涉稅問題研究

張斌哲

摘要：本文主要對房地產企業通過內部拆借解決自身資金問題所涉及的稅款問題進行研究，并根據國家最新法律法規，提出防范涉稅風險的措施，使得房地產企業內部資金拆借的行為更加符合國家法律規范，拆借的涉稅金額也更加準確詳細，綜合企業實力情況提出合理合法的解決內部資金拆借涉稅問題的方法。

關鍵詞：房地產企業 內部資金 拆借 涉稅

近幾年，國家對經濟的宏觀調控不斷緊縮，作為資金需求密集的房地產行業通過銀行、信托、基金以及內部拆借的障礙也越來越多，籌集資金也愈發困難。尤其是在前期對土地競拍成功以后，支付了大量資金，就需要進行拆借對現金流進行補充，而資金拆借的涉稅問題一直以來就具有較大的爭議，基于這種爭議，筆者對幾種拆借方式的涉稅問題進行詳細的分析并闡明觀點。

一、房地產企業內部資金拆借方式

（一）自有資金內部無償拆借

內部資金的無償拆借是房地產行業內部資金流動的一種常見方式，屬于短期借款的一種表現方式。由于房地產企業所涉及的項目資金需求額巨大，難免會發生資金暫時性短缺的問題，這時候內部關聯企業就成為了資金短缺企業的借款對象，由于是內部關聯企業且借款時間較短，在資金回轉以后就立刻償還，采用無償拆借的方式進行借款。[1]根據國家2016財稅的36號文件的規定，集團企業、單位或者個體向其他單位或者個體提供無償貸款服務，但用在公益事業的和以社會公眾為對象的貸款服務不包括在內。而根據法規附件不動產注釋第一條的注釋表示，銷售服務是指銷售交通運輸服務、電信服務、建筑服務、金融服務、現代服務、生活服務，而企業之間資金拆借應當歸屬到金融服務。但是在（財稅〔2019〕20號）第三條引起了大伙的爭議：自2019年2月1日至2020年12月31日，對于企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸行為，免征增值稅。因此集團內企業之間“無償”拆借資金應視同銷售行為，但是免征增值稅，若是非集團內部則視為視同銷售，需要按照同期同類的借款利率交納增值稅。

（二）自有資金內部有償拆借

內部有償拆借是房地產企業內部資金流動的另一種表現形式，是企業將資金借給其他企業并收取一定的利息費用的方式進行的資金交易，房地產行業內部的有償資金拆借，沒有超過同期同類借款的利率的部分，允許在企業所得稅計算時予以扣除。在房地產企業獲取資金以后應根據國家稅法規定交納企業所得稅。企業應交增值稅按照視同提供貸款，交納6%的增值稅。

（三）銀行貸款內部拆借

銀行借款內部拆借問題包括無償和有償兩種方式，無償的銀行貸款拆借是指，將企業自身從銀行貸出來的款項無償轉貸給其他單位，在本質上借入方其實是獲得了收入，所以稅務部門可以根據當期利率核準其收入。[2]根據我國企業所得稅稅法第八條規定，企業在日常經營中發生的同收入有聯系的正產的支出，包含企業所得稅的允許在應納稅額中扣除。所以，地產公司把銀行貸款無償轉讓給其他公司單位使用，應該支付的利息同收入具有較弱的相關性，在增值稅處理上，應該調增應稅所得額。

如果是有償將銀行貸款進行內部拆借，該交易沒有直接或間接導致國家總體稅收收入的減少。根據《特別納稅調整辦法》第三十條規定，稅務機關有權進行合理調整、經營的機構，應當按照獨立企業之間的業務往來收取或者支付價款，且實際稅負相同，或者利率與同類業務的正常利率相差過大，有償拆借雙方之間的業務往來有下列情形其中任意一項的。《稅收征收管理法實施細則》第五十四條規定、費用、調整。

二、改善內部拆借環境，降低涉稅風險的措施

（一）優化資金拆借流程

為了使企業之間資金拆借活動更加順利的開展，確保拆借資金以及涉稅項目計算正確，企業之間在拆借過程中要嚴格遵守企業會計準則中對內部資金拆借的規定，做好資金拆借賬務核算，借入方清楚地記入其他應付款及其二級明細賬，記錄清楚往來賬項。借出方的利息及涉及稅額計入稅金及附加科目，由于房地產企業內部資金拆借不同于企業日常經營所產生的業務，為了以防會計賬目混亂，還要在附注上注明具體的拆借業務，做到企業間拆借業務合規合法，為企業拆借納稅提供真實有效的納稅依據，防止涉稅風險出現。[3]

（二）實行集團公司統借統還

統借統還是降低企業涉稅風險、減少涉稅金額的一種方式，其具體定義為“企業所在集團將統借統還業務委托給企業集團下屬的財務公司代理執行，指的是企業集團下屬的財務公司從銀行等相關金融機構取得要對其他單位進行統借統還的貸款以后，由集團所屬財務公司與企業集團或集團內下屬企業所需要進行統借統還的單位簽訂統借統還貸款合同并進行借款的分撥，按照要付與銀行等金融機構的借款利率向企業集團或集團下屬單位，收取用于上級集團歸還金融機構借款所需要的利息，再轉付給企業所屬集團，由集團下屬財務機構統一歸還出街金融機構的業務。”[4]采用統借統還的方式可以在企業之間進行合理的利息費用分攤，在對利息進行合理分攤以后企業所得稅可以按照應稅金額在稅前進行扣除。企業在統借統還的拆借模式下的稅率相比較低，涉稅風險也就相應有所下降。根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號）中的相關法律要求，在企業的統借統還業務中，企業財務應當按照不高于同期金融結構的借款利率向借入方收取利息，如果收取的利率高于同期金融市場上的利率，按照法律規定應當全額繳納增值稅。

財稅〔2019〕20號當中的企業集團內單位（含企業集團）之間的資金無償借貸資金不適用統借統還，統借方將借入或是發行債券取得資金再出借給企業集團成員不是無償的，這點和財稅〔2019〕20號企業集團內單位（含企業集團）之間的無償借貸資金有很大區別。所以集團內無償貸款不適用統借統還，有償貸款則適用。

（三）提高企業會計人員專業能力

隨著國家相關法律法規的完善與詳盡，企業之間的資金占用以及拆借的現象也日益增加，資金占用以及資金拆借中的財務問題也愈發突出，資金的涉稅問題更是不能、不容出現一點差錯，倘若出現問題，輕則交納罰款滯納金，重則列入黑名單，對企業將會造成嚴重的影響。要想從源頭上解決資金拆借的涉稅問題就要全面提高財務人員的專業水平以及管理能力加深對財務管理本質的認識，增強對涉稅業務的統籌規劃能力。房地產企業要加大對自身財務人員的培訓和教育工作，提升財務人員專業素養，使財務人員積極研究國家相關涉稅法律法規，增強同行業間財務人員溝通交流，經驗互補，共同探索新的涉稅問題處理方案。另一方面，加強與會計事務所的合作，聘請事務所專業財務管理人員對房地產企業的資金拆借涉稅項目進行專項梳理，并對企業財務人員進行指導，進而全面提高企業的資金拆借涉稅管理能力。

（四）充分解讀相關法律，積極配合稅務機關

由于現階段我國稅法對資金拆借涉稅問題處理的有關規定并不是十分明確，在稅務部門同企業之間對對待這個事情的理解也有著一定的分歧，要進一步全方位、有目的地解讀有關內部資金拆借的稅法規定，將稅務稽查的稽查重點同企業相對應的涉稅風險點相結合，從稅法解析、稅法適當、稅法原則等眾多角度，無誤了解具稅收法律規定的具體要求;緊接著，要深入結合企業集團的相關業務目的以及業務性質的分析，對稅務稽查的質疑點做出合理的解釋;最后，企業應該自行準備好提供充分且適當的證據來支持企業觀點的合法性與合理性，積極主動的與稅務機關進行溝通，為企業能夠盡早妥善解決資金拆借的涉稅爭議問題。

國家稅務稽查的注意力一直著重放在地產行業，而地產行業的內部資金拆借由于存在一定的爭議，一部分企業存在走法律漏銅的嫌疑，資金拆借的涉稅問題為稅務稽查、納稅評估的重點對象。企業要重視內部拆借的涉稅問題，加強內部控制使企業健康合法的發展。

參考文獻：

[1]吳云. 淺析房地產企業內部資金拆借涉稅問題[J]. 行政事業資產與財務，2018.

[2]李娜. 淺談關聯企業之間資金拆借的涉稅問題[J]. 財會學習，2018，No.185（11）：13-15.

[3]杜修峰. 淺議關聯企業資金拆借的涉稅風險及對策[J]. 中國商論，2018（22）.

[4]劉元春. 房地產開發企業資金拆借企業所得稅風險分析[J]. 注冊稅務師，2017（5）：37-38.

（作者單位：西安天朗地產集團有限公司）