投資歐洲度假屋一舉多得

本報駐德國特約記者　青木

“度假屋成歐洲房地產投資新熱點！”據德國《經濟》周刊近日報道，德國度假屋協會的最新報告顯示，歐洲度假屋市場2018年需求增加15%左右，尤其來自中國、美國、中東等地的投資者已逐漸成為主力。未來5年，歐洲度假屋投資仍會以兩位數的速度增長。

大多數價格5萬至20萬歐元

歐洲度假屋投資受到青睞，首先與歐洲的游客有關。德國慕尼黑大學旅游經濟學者溫特爾斯對《環球時報》記者表示，未來屬于“千禧一代”。與上一代相比，他們更注重隱私，喜歡環保、靈活和個性化的設計，這是度假屋的優勢。而且，歐洲度假景點密集，是全球游客最多的地區，僅中國游客每年就有上千萬，買下度假屋不愁沒有客源。

其次，歐洲度假屋價格選擇多。這里既有價格上百萬歐元的鄰海豪華度假別墅，也有適合工薪階層的平價公寓。德國房地產門戶網站“Immobilien?scout24”的專家戴尼爾對《環球時報》記者說，歐洲大多數度假屋（公寓）的價格在5萬歐元到20萬歐元之間。一般靠近海邊和滑雪勝地的公寓較貴。

“投資度假屋是一舉多得。投資者可以自己用來度假，也可以用于出租。從長遠來看，度假屋還可以當作固定資產出售，作為保值工具。”戴尼爾表示。許多歐洲度假屋開發商推出售后回租服務。所謂售后回租，即投資者在購買歐洲度假屋后，迅速與開發商簽訂售后回租協議，由后者成為房產的唯一租客。平時，開發商負責運營、管理這間房子吸引游客入住，并在租約期間，給予買房者穩定的年化租金收益。此類合同簽訂的一般是10至15年可續租合同，為買家提供年化5%左右的凈租金回報。

此外，投資歐洲度假屋的其他優勢還包括：比如非歐盟居民可以買下歐盟境內的度假屋，甚至還能獲得低息貸款；歐洲一些國家規定度假屋可以免征增值稅。

旺季一周租金堪比一月

那么，中國人應該怎樣選擇度假屋房源？根據德國度假屋協會的報告，目前歐洲度假屋區位受歡迎順序是這樣的：一是地中海沿岸國家，比如西班牙、克羅地亞、意大利、法國、葡萄牙、希臘；二是阿爾卑斯山地區，比如奧地利、瑞士等；三是北海和波羅的海沿岸國家，如德國、荷蘭、丹麥等；四是其他傳統旅游大國，如英國、愛爾蘭等。

“選址必須臨近知名旅游景點且交通便利。”戴尼爾表示，尤其是海邊、湖邊的度假屋項目。希臘、克羅地亞、葡萄牙、西班牙等南歐國家，有許多島嶼，氣候常年較為暖和，且房價較低，最受歡迎。像希臘的圣托里尼島、西班牙的馬約卡島等島上的度假屋，在歐洲豪華度假屋投資領域處于領先地位。如畫的美景和一覽無余的海景或者湖景，總是度假者最想擁有的。

大都市周邊的鄉村度假屋也越來越受歡迎。漢堡華人房地產投資者陳日清對《環球時報》記者表示，此類度假屋是目前中國投資者最喜歡的。與歐洲人不同，華人比較傾向靠近大都市，這樣更便利，而且房產升值也較快，尤其是倫敦、巴黎、柏林等歐洲首都周邊地區的度假屋。

至于度假屋的房型和設施，德國度假屋協會的調查顯示，度假者最喜愛的是平均面積為69平方米，設有兩間臥室，有露臺或陽臺，可讓3個人共享的中小型度假屋。此外，房子內一定要有WiFi，而且可以讓客人帶狗，洗碗機和壁爐也很受歡迎。

“在旅游旺季，一間度假屋一周的租金等于普通出租房一個月的租金?！钡聡嚬こ處熌峥藢Α董h球時報》記者說，他在西班牙一個島上用5.2萬歐元買下一間度假公寓。度假屋即使不是全年都有人租住，僅旺季的收入也是非常可觀，足以超過普通出租房帶來的收益。他表示，除去各種費用，投資可以在7年左右收回。

目前歐洲的度假屋經營越來越方便。據陳日清介紹，國內的投資者有許多經營方式，除售后回租外，還可在愛彼迎等中介上出租，或自己制作網頁出租等，并請當地專門的度假屋管理公司打理，比如負責管理鑰匙、打掃衛生等。這些投資者都可以在國內通過網絡進行操作。

除個人投資外，機構投資度假屋項目也正在興起。戴尼爾說，目前中國機構的度假屋投資項目，最方便的手段是購買當地的房地產公司或股份?！按祟惙康禺a項目，由于歐洲公司已經建立了服務框架，中國投資者重在投入新的資金，改善管理，加上中國有國內龐大的客戶，可以讓項目起死回生，持續發展。”戴尼爾分析稱。

中國機構還可以在當地自行建造度假屋項目，推出出租或者售后回租服務。如果想要經營，還可發展成自己經營的度假酒店、度假公寓等。投資機構也可直接出售給投資者。

要有長期持有的打算

“歐洲國家特別歡迎中國投資度假屋項目?！睖靥貭査贡硎?，因為中國投資者不僅有充足的資金，還擁有最龐大的未來客戶群體。歐洲各國政府都非常支持度假屋項目。像德國的度假屋經濟，每年直接或間接創造上百億歐元的營業額。這些度假屋也為德國提供了數萬個工作崗位。

另外，溫特爾斯也給中國投資者列出幾個注意事項：

一是要有充足的資金。如果投資者想買30萬歐元的一套海邊度假屋，那么就應該再準備相當于購入款一半的資金應付其他的問題。比如，在德國等國家，你買了度假屋后，還要支付土地房產購置稅、公證費、中介傭金等費用，加起來一般是整個房產交易成本的10%左右。同時，買下房產后，如果是二手房，投資者還得進行必要的裝修，購買家居用品。歐洲的家居用品價格不貴，但人工費卻極其昂貴。這也是一大支出。

二是要有持久投資的打算。歐洲國家的房地產政策較為穩定，這是一大優勢。但“缺點”是短期內很難獲得高回報率。一般度假屋的毛利潤也就是5%左右。如果遇到經濟不景氣等情況，可能會影響收入。因此，投資者必須有長期打算。目前來看，投資大都市周邊的度假屋，房產本身增值較快。在柏林、慕尼黑等德國大城市周邊，度假屋每年增值在兩位數。

三是投資度假屋不等于投資移民。一些中國投資者希望通過購買歐洲的度假屋移民歐洲。但理論上，購買歐洲房地產并不能成為外國人獲得歐洲居留許可的理由。

此外，投資者即使將管理交給歐洲房產中介機構，也應該參與運營等事務，熟悉歐洲文化，并通過個性化服務給度假屋升值。中國私人投資者可以從小項目開始，再參與合伙人項目或與當地人合作較大項目，不斷擴大業務。

陳日清則提醒華人投資者，不管是私人投資還是機構投資，開始的目標不妨對準中小房型度假屋。這些度假屋投入少，更容易出租或者轉手。入住率也較高。但缺點是收益率不高。要獲得高利潤，則應該投資豪華度假屋。尤其是機構投資，可以瞄準中高端市場。中國企業到歐洲進行度假游的越來越多。可

以針對這部分市場。在度假屋里可以舉行各種活動?！?/p>