大股東減持、高管離職 龍湖集團已入“戰略陷阱”？

胡嘉琦

2019年2月13日，龍湖集團控股有限公司（以下簡稱龍湖集團，0960.HK）發布公告，披露了2019年1月銷售情況：實現合同銷售149.4億元，合同銷售面積95.8萬平方米。

《商學院》記者對比了龍湖集團2018年同期的銷售數據，結果顯示，今年1月銷售額同比下降6.74%，銷售面積同比下降約17.06%。

2019年開年，龍湖集團更大的動作則在于管理層出售股份、減持套現。2019年1月初，龍湖集團CEO及執行董事邵明曉減持200萬股龍湖集團股份；1月17日，龍湖集團再遭大股東龍湖集團董事長吳亞軍的前夫減持。1月17日早間，龍湖集團公告披露，公司主要股東佳辰發展國際有限公司（簡稱“佳辰發展”）擬出售公司1.5億股股份，擬出售價格為22.70港元/股，總計約為34.05億港元。

此外，龍湖集團長租公寓前景不明，多名高管陸續離職，都為龍湖集團2019年能否健康發展帶來了諸多不確定因素。

市值“蒸發”133.72億港元

大股東持續減持股份的原因是什么？

資深房地產評論人、投行、香港保薦人黃立沖認為，龍湖集團大股東對于股份的出售給市場提供了一個負面的消息，說明龍湖集團內部人士并不看好龍湖集團的未來，因此，這對于龍湖股價的未來是不利的。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《商學院》記者分析稱，減持套現受多種因素的影響。第一，或是對此類企業相對來說持悲觀態度。第二，此類企業的部分管理業務要退出，所以持股方面會有調整。第三，套現或也和資金壓力有關，所以會有此類套現的做法。

對此，龍湖集團品牌回復《商學院》記者稱，“此次是蔡總（蔡奎）家族信托配股，而非龍湖集團上市平臺，這是蔡總及其家族基金資產配置的安排，不影響龍湖集團內部管理結構。”

但是資本市場似乎并不買賬，據wind顯示，1月17日，龍湖集團股價快速下行，一度暴跌超9.1%。

在銷售業績方面，龍湖集團2018全年銷售額2006.4億元，與上年同期相比增長28.5%，“踩線”完成了此前定下的2000億元的目標。但鑒于同業更快的發展速度，龍湖集團在全國房地產行業規模排名中，較2017年的第八位退后兩位至第十位，被華潤置地和新城控股趕超。另外，在克爾瑞銷售排行榜中，龍湖集團2018年的銷售額位列第十，較2017年下降了兩個名次。

長租公寓“戰略陷阱”

房地產行業增長乏力，諸多房地產企業轉型升級，龍湖集團也不例外。

龍湖集團首席執行官邵明曉在2019年1月5日舉行的媒體交流會上提出，龍湖集團要走四大主航道發展策略，分別在地產開發、商業運營、長租公寓和智慧服務四個方面著手。邵明曉表示，希望用不長的時間，把龍湖集團的服務收入從100億元做到超過1000億元，希望2019年成為龍湖服務收入過100億元的“元年”。

嚴躍進表示，對于多元化業務來說，說明其在持續走輕資產的模式，或者說輸出管理和品牌。不過類似邏輯在很多開發商中也是存在的，很多開發商也是在積極做投資，尤其是長租公寓項目，但是市場表現是比較一般的。

龍湖集團副總裁李楠曾公開表示：“到2020年，龍湖商業旗下開業商場總數將超50座。”而對于長租公寓業務，邵明曉曾表示，2018年長租公寓“冠寓”將新開業5萬間左右。但是，據公開資料顯示，“冠寓”2018年的開店規模似乎并不及預期。

長租公寓對于地產商而言或是戰略陷阱，地產商做長租公寓會發現經營性現金流將會越來越差，也會出現虧損現象。

龍湖集團2018年中報顯示，截至2018年上半年，“冠寓”已在16個城市開業，累計超過2萬間，較2017年底的1.5萬間僅多出約5000間。龍湖集團官網顯示，“冠寓”目前已進入31個城市，開業間數仍為“2w+”。冠寓2018上半年營收僅為1.38億元，占龍湖集團總營業額的0.5%。同時，冠寓開業三個月以上的物業入住率為90.1%，開業三個月以內的入住率則只有38.7%。

“對于此類入住率的現象來說，也說明租賃市場一個非常尷尬的地方，即當前此類地產企業還是有壓力的。長租公寓確實是市場的發展紅利，但是實際上很多長租公寓也會面臨很多壓力，類似出租情況很難因為產品品牌運作或其他因素而上升，因為租賃市場相對更為自由，很多消費需求不見得會來租賃此類房源。”嚴躍進認為。

黃立沖認為，長租公寓對于地產商而言或是戰略陷阱，地產商做長租公寓會發現經營性現金流將會越來越差，也會出現虧損現象。地產的成本結構、經營管理能力、運營特點是絕對不適合做長租公寓的。比如說萬科基本上已經停止長租公寓的擴張，萬科走過的彎路就可以給龍湖做一個參考。另外，龍湖有商業地產業務，商業地產業務也是消耗現金流很大的業態。

有業內觀點認為，長租公寓只有出租率達到95%才有可能盈利。黃立沖認為，如果一個長租公寓需要95%入駐率才能盈利，這種商業模式是不應該存在的或是生存不了的。因此，黃立沖對《商學院》記者說，“我對龍湖冠寓以及商業地產業務持負面態度。”

多名高管離職

據此前媒體報道，2018年包括副總裁胡浩在內，龍湖集團共有8位高管先后離職。多名高管頻繁離職的原因是什么？是否會引起龍湖集團內部的不穩定？是否意味著公司將調整戰略方向？

對此，龍湖集團回復《商學院》記者稱，2018年龍湖集團提出“空間即服務”戰略，積極進行數字化轉型。在推行新戰略的過程中，出現一些人事的調整是十分正常的，這是雙方雙向選擇的結果。高管的離職在任何公司都是正常現象，為行業產出人才同樣也是龍湖的使命。

對此，嚴躍進認為，高管頻頻調整也說明了一點，即當前地產企業還是需要看到，同類企業的競爭壓力很大，部分給予更好的薪酬和工作崗位，這都會引起各類高管的變動和調整。

黃立沖認為，很多高管離職是因為難以適應公司調整的新戰略，但是并不意味著高管離職就等于是公司的問題，但是同時也說明了龍湖調整戰略方向至少在早期是不受高管認可的。

龍湖集團進行的戰略調整能否適應市場的需求。對此，《商學院》記者將持續關注。