泰禾“失血”負債超2000億

胡嘉琦

近日，閩系房企泰禾集團（000732.SZ）不平靜。副總裁余智晟失聯、人員“換血”、執行副總裁張晉元或近期離職的消息甚囂塵上；資金鏈緊張、出售股權緩解資金壓力的消息也不斷爆出。

2019年4月12日晚間，泰禾集團股份有限公司發布2018年年度報告和2019年第一季度報，2018年報顯示，泰禾集團2018年實現營業總收入309.85億元，比上年同期增長27.35%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為25.55億元， 比上年同期增長20.25%。

截至2019年3月末，泰禾集團總資產2472.78億元，總負債為2090.77億元，凈資產為 382.01億元。截至2019年3月末，泰禾集團資產負債率為84.55%，較2017年底下降了3.28個百分點；凈負債率為279.19%，較2017年底下降196個百分點。兩項指標雖有改善，但相比同業，泰禾集團的負債率水平仍然處于高位。未來一年內，該公司將有461億元短債需要償還。

與此同時，投行及評級機構對其過高的債務及杠桿水平表示擔憂。2018年5月9日和10月17日，國際評級機構標普和惠譽先后將泰禾集團的主體信用評級由“B”下調至“B-”，同時將該公司的無抵押債券下調至“CCC+”。值得注意的是，在克而瑞排名的TOP20房企里，國際評級機構給予泰禾集團的評級最低。

泰禾集團創辦于1996年，是一家起家于福建的民營房企，2010年通過借殼在A股上市。泰禾集團早年主要在福建、北京一帶開發房地產項目，以打造中式高端豪宅“院子”系列產品而頗受業界關注。此后，泰禾集團推行全國戰略，版圖擴張至29個一二線城市，旗下項目達90余個。2013年至2015年，泰禾集團以“黑馬”的姿態頻頻高價拿地，一度被稱為“地王收割機”。

但是，由于泰禾集團銷售額回款速度受制于產品形態等因素，泰禾集團現金回款速度及現金周轉率遠低于萬科、碧桂園等高周轉房企。2018年前三季度，現金回款率約38.95%。同期行業龍頭萬科（000002. SZ）現金回款率為68.93%。國際評級機構標普指出，泰禾集團現金回款率顯著低于70%～80%的行業平均水平。

而泰禾集團在經歷了7個財政年度經營性現金流為負后，通過出售資產、降價銷售等方式回籠資金，終于在2018年度實現了經營性現金流回正。財報顯示，自2018年第二季度以來，泰禾集團經營性現金流為凈流入139.31億元，而2017年同期為凈流出125.53億元。

這與泰禾集團降低價格回籠資金有很大關系，據《商學院》記者致電泰禾集團多個樓盤發現，泰禾集團北京區域多個樓盤都存在特價房，尤其是2019年第一季度，北京區域實現銷售額100億元。

頻繁出售資產

出售資產是泰禾集團改善現金流方式之一。2018年度，泰禾集團先后出售了11家下屬公司，其中包含5宗億元級別的股權出售項目，據《商學院》記者查閱資料發現，5宗億元級別的股權出售有4宗發生在2018年四季度。

2019年3月27日，泰禾集團股份有限公司全資子公司廈門泰禾房地產開發有限公司又與世茂房地產控股有限公司持股公司廈門悅霖企業管理有限公司簽署《漳州泰禾紅樹灣項目股權轉讓協議書》，廈門泰禾向廈門悅霖轉讓廈門泰禾持有的漳州泰禾房地產開發有限公司40%股權，本次交易前，廈門泰禾持有漳州泰禾100%股權，交易完成后，廈門泰禾持有漳州泰禾60%股權，漳州泰禾仍納入公司合并報表范圍。據悉，交易總對價為6.34億元。雙方將合作開發漳州紅樹灣項目。此次轉讓是泰禾在一個月內第三次轉讓股份。

泰禾集團出售資產、引入戰略股東都是解決資金問題，這一過程還沒有完成，泰禾或將會繼續出售資產。

泰禾集團出售股權的原因是什么？是由于資金短缺嗎？泰禾是否存在資金鏈斷裂的風險？引入戰略投資者由于這個原因嗎？出售股權是否能暫解資金之渴？對此，《商學院》記者向泰禾集團方面發出采訪提綱，截至發稿日期，未收到回復。

易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，泰禾集團股權轉讓說明其資金方面是有壓力的，往往是負債數據太高，或者說有債務兌付的壓力，這個時候企業肯定會拋售項目。

同策研究院首席分析師張宏偉認為，泰禾的產品相對來說偏改善和高端，但是現階段各個城市存在限價，泰禾集團的產品在市場的情況不容樂觀。

限價、回款慢、高周轉、高杠桿的償債壓力早已壓得泰禾喘不過氣。在這種情況下，泰禾集團對資金的需求日益凸顯。張宏偉認為，為了緩解資金壓力，泰禾集團只能通過出售股權的方式加快回款。然而，雖然出售股權的方式在一定程度上可以解決燃眉之急，但是最本質的解決方式是通過加快銷售或是通過資本市場融資，借助資本的力量來解決資金之渴才是長久之計。

廈門泰禾向廈門悅霖轉讓廈門泰禾持有的漳州泰禾房地產開發有限公司40%股權，已經是泰禾6天之內第三次出售股權，在此之前，3月25日，泰禾集團股份有限公司發布公告，宣布轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權及相應債務予另一家閩系房企世茂股份，雙方將合作開發南昌茵夢湖國際旅游度假區項目，總交易對價為18.06億元。據悉，南昌茵夢湖項目是泰禾集團于2018年9月28日以總對價約為10.3億元的價格完成對其的全盤收購。這一前后耗資29.3億元的大手筆讓有“并購狂魔”之稱的泰禾集團被業界矚目。

2019年3月22日，泰禾集團股份有限公司公告稱，向世茂股份出售杭州藝輝商務咨詢有限公司51%的股權。此次股權交易對價為3.79億元，此外，接盤方世茂股份還需按比例承擔該項目前期貸款約7.14億元。交易完成后，杭州藝輝將不再納入公司合并報表范圍。泰禾集團表示，這筆交易可增加歸屬于上市公司股東的凈利潤約7987.50萬元，杭州藝輝間接擁有一宗位于杭州西湖區的房地產項目。據了解，2016年11月，泰禾集團以14億元總價、7631元/平方米單價拍下上述地塊，地上建筑面積為18.35萬平方米。泰禾集團原計劃將其打造成一個包含寫字樓、商場的綜合體。

“泰禾集團出售資產、引入戰略股東都是為解決資金問題，這一過程還沒有完成，泰禾或將會繼續出售資產。”張宏偉對《商學院》記者說。

泰禾集團還在繼續尋求出售資產。據多名業內人士稱，泰禾集團與世貿股份仍在接洽其它項目，此外，泰禾集團還與融創中國（01918.HK）、華僑城A（000069.SZ）、信達等房企同業洽談過合作事宜，主要是涉及廈門、廣州等地的項目股權合作。

人員調整持續“發酵”

據此前多家媒體報道，加盟泰禾集團不足一年的副總裁余智晟自2019年4月8日起失聯。余智晟失聯的原因是什么？是否會影響泰禾集團的正常運營？

對此，《商學院》記者向泰禾集團方面發出采訪提綱，泰禾集團回復稱“公司正在與相關機構核實。該事件不會影響公司正常業務發展。”

據公開資料顯示，余智晟1974年生，畢業于中南政法學院，2018年5月進入泰禾集團。2019年1月，余智晟接替伍小峰成為泰禾新一任分管品牌的副總裁，主要負責廣州、深圳區域的地產項目。

巧合的是，1993年，余智晟曾任深圳市龍崗區人民檢察院書記員，彼時，直屬領導為深圳市前市委副書記、政法委書記、社工委書記李華楠。而今年4月10日，李華楠因違反政治紀律被“雙開”。

除此之外，加盟泰禾集團前，余智晟曾在中科創金融控股集團旗下的中科創公益基金會任執行理事長。據了解，這家基金會隸屬于中科創集團，由軍人出身的張偉創建，最初以融資擔保、保理、租賃等傳統金融服務為基礎。

同為4月10日這一天，中科創金融控股集團有限公司因涉黑犯罪被深圳市公安局通報。余智晟的此次失聯是否與此有關，引起多方猜測。不過，目前仍無法確認余智晟的失聯是否與深圳政法系統變動，以及中科創金融控股集團被查有關。

除余智晟失聯外，據接近泰禾集團的內部人士向《商學院》記者透露，泰禾集團將進行人員調整，原執行副總裁張晉元或將離職，原主管設計部的領導也將離開，設計部門或將離職一批員工，人力資源部門已經做好招募新員工的準備。

對此，《商學院》記者就張晉元本人或將離職及設計部門人員“換血”情況向泰禾集團方面求證，對方以上市公司制度為由未做任何回復。

據公開資料顯示，張晉元畢業于斯坦福大學，曾就職于IBM中國、麥肯錫，2011年開始進入地產界，從萬科、華夏幸福到泰禾，現今，據張晉元擔任泰禾執行副總僅過去一年的時間。而2018年在區域任職時，面對媒體的采訪，張晉元表示泰禾是一家講究效率的企業，扁平化管理運作，決策迅速。而如今張晉元或許遇到了掣肘，才有離職傳言的不脛而走。

2018年以來，市場上關于泰禾集團“不行了”的聲音不絕于耳。從2018年開始，泰禾集團通過裁員來減少公司人力成本。“裁員潮”波及北京、上海多地，總規模達二三百人。對此，泰禾內部人士透露，學歷背景是或走或留的重要考核指標，本科“雙非”學歷讓相信英雄不問出處的地產人只得另覓他處。據泰禾內部人士透露，“泰禾集團裁員行動仍在持續進行，區域公司要求每個部門都走一個人。”

2018年以來，泰禾集團進行大規模、深層次的人事調整，引進龍湖煙臺原總經理李亮、西安萬科原總經理錢嘉、萬達企業文化中心原副總經理伍小峰、華夏幸福地產集團原財務總經理李斌等一眾職業經理人。同時，也離職了一批老將，包括財務總監羅俊、上海區域副總經理鄂宇、集團副總裁丁毓琨、副總裁沈力男。

泰禾集團董事長黃其森提出“精英文化、奮斗文化”的“千人計劃”，這一計劃涵蓋全集團各板塊條線，211、985院校畢業者是人員引進的基本條件。業內人士分析，房企的人員結構調整多是為了節約用人成本，實現人力資源的“高周轉、低成本”。但是，這也存在部分核心技術流失的風險。泰禾引進多領域人才能否解決房企困境，帶來業績增長是一個尚需時間解答的問題。