論小區車位、車庫的法律歸屬

近幾年來，由于國內宏觀經濟形勢的變化和地方房地產相關政策的調控，房地產行業波動較大，導致資金鏈斷裂，一些房地產企業進入破產程序。由于房地產行業關系到人民群眾生存的基本需要、關系到社會秩序的穩定，因此房地產企業的破產會引起社會的廣泛關注。隨著中國經濟的迅速發展，人們的生活水平日益提高，汽車成為了人們日常的出行工具。汽車數量迅速增加，逐漸超過了住宅小區預期車位、車庫的承載能力，如何界定小區車位、車庫的法律歸屬也成為房地產破產案件的關鍵問題。

一、確認小區車位、車庫法律歸屬的方法

小區車位是指住宅小區設置于地上或者地下用于停放車輛的開放式區域，小區車庫是指住宅小區設置的用于停放車輛的封閉式區域。現階段，對于如何確認小區車位、車庫法律歸屬這個問題，理論界主要存在以下三種方法：

（一）成本分攤法

成本分攤法，即通過判斷開發商是否已將車位、車庫的建造成本分攤至小區建筑成本來界定小區車位、車庫的法律歸屬。若開發商已經在建造之初將車位、車庫的建造成本計算入小區的建造成本中，并將其分攤給全體業主，則該車位、車庫應歸屬于全體業主共有;反之，該車位、車庫應歸屬于開發商。用成本分攤法來確認小區車位、車庫的權屬在實踐中可操作性較弱，原因在于沒有確切的標準判斷開發商是否將車庫、車位的建造成本歸入小區的建造成本。商品房的銷售價格高低與開發商是否把車位、車庫攤入成本并無直接因果關系，商品房的銷售價格還受到市場供需關系、地域經濟等因素的影響。

（二）面積公攤法

面積公攤法，即通過判斷車位、車庫所占面積是否被計入公攤面積來界定小區車位、車庫的法律歸屬。①若車位、車庫所占面積已被計入區分所有建筑物的公攤面積之中，則該車位、車庫應歸屬于全體業主共有;反之，該車位、車庫應歸開發商所有。用面積公攤法來確認小區車位、車庫的權屬具有一定合理性，但是如何判斷車位、車庫所占的面積是否被計入公攤面積成為難點，且按照《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的相關規定，讓業主提供相關證據證明該事實也存在相當大的難度。

（三）容積率法

容積率又稱為建筑面積毛密度，等于小區地上總建筑面積除以凈用地面積的商，對于開發商來說，容積率體現了小區住房建造的土地利用率，而對于業主來說，容積率反映了居住的舒適程度。

用容積率界定小區車位、車庫歸屬的關鍵在于車位、車庫所對應的建筑面積是否被計入容積率并取得相應的土地使用權。根據《物權法》第74條的規定，若車位、車庫所對應的建筑面積已經被計入容積率并取得相應的土地使用權，則該車位、車庫屬于建筑物專有部分，可以由開發商向業主出售;反之，該車位、車庫屬于建筑物共有部分，由全體業主共有，其歸屬應由全體業主約定，開發商無權對其進行處置。對于不同城市樓盤容積率要求不同，政府通過采取“對容積率較高的小區繳納較高相應費用”的方式來避免開發商建造高密度的住宅小區，提高小區業主的住房舒適程度。根據容積率的界定標準，不難得出，開發商擁有該車位、車庫所有權的判斷依據是小區車位、車庫所占面積已被納入計算容積率，而用一個房地產行政主管部門對土地利用強度的控制指標來界定小區車位、車庫所有權歸屬，既無法律相關依據，也存在不合理之處。

二、我國法律關于小區車位、車庫的相關規定

在我國的法律體系中，關于小區車位、車庫的相關規定主要包括《中華人民共和國物權法》（以下簡稱“《物權法》”）和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱“建筑物區分所有權司法解釋”）。

（一）《物權法》的相關規定

《物權法》第74條規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。”

該條第一款規定了對于小區內規劃車位、車庫法律歸屬的規定，首先應當滿足業主的需求，該款屬于效力性強制性規定，如果將不合理的多個車位、車庫賣給某個小區業主，或者將車位、車庫出賣、租賃給業主之外的第三人，導致小區業主的停車利益（公共利益）受到損害。根據《合同法》第52條規定，開發商與業主之外的第三人訂立的買賣合同，因為損害公共利益而歸于無效，有利害關系的業主可以請求人民法院宣告該買賣行為無效。

該條第二款規定了對于小區建筑區劃內的車位、車庫，其歸屬可以由開發商與業主通過訂立合同的方式進行出售、附贈或者出租。該款是對小區內取得建設規劃許可證部分車位的規定，這部分車位應當歸屬于開發商所有，開發商對其享有占有、使用、收益和處分的權利，而這所有權具體如何行使，由開發商與業主協商決定。有部分學者認為該款是對業主共有車位、車庫所有權的行使方式，這顯然是錯誤的。

該條第三款規定了對于占用小區里共有道路或者其他場地的車位、車庫，其所有權應當歸屬于小區業主。

對于《物權法》第74條的規定，學界存在兩種不同的觀點：一種觀點認為，小區車位、車庫應當歸屬于業主。理由如下：第一，車位、車庫已經攤入建筑成本，開發商將其再次通過買賣或者租賃的方式進行處置，侵害了全體購房者（業主）的利益;第二，在房屋買賣銷售的過程中，開發商處于強勢地位，如果小區車位、車庫的所有權以有約定的按照約定的原則確定歸屬，對業主就有失公平。另一種觀點認為，小區車位、車庫的歸屬，業主與開發商有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，所有權歸屬于業主。理由如下：第一，從多數地方的實踐來看，對小區車位、車庫的歸屬，一般在商品房買賣合同中都有約定;第二，小區車位、車庫不像電梯、走廊、水箱、道路、綠化等應當共同使用，如果規定由業主共同共有，在實踐中可操作性不強;第三，根據成本分攤法，商品房的銷售價格高低與開發商是否把車位、車庫攤入成本并無直接因果關系，商品房的銷售價格還受到市場供需關系、地域經濟等因素的影響，并且，根據《民事訴訟法》“誰主張，誰舉證”的規定，業主要證明車庫、車位的價值已經包括在建筑成本中存在相當大的難度;因為價格管理部門對開發商是否應當公開小區建筑成本信息并沒有達成一致意見;第四，對車位、車庫的建造比例和車位、車庫首先滿足小區業主需要，應當作出行政管理的強制性規定，但小區的車位、車庫，作為一種獨立設施，如果不允許開發商對其進行處置，可能會影響開發商建造車位、車庫的積極性，對小區業主不利。②

（二）《建筑物區分所有權司法解釋》的相關規定

《建筑物區分所有權司法解釋》第2條確定了建筑物區分所有權專有部分的界定條件，需同時滿足以下三個條件：①構造上的獨立性，即“物理上的獨立性”，即建筑物經區分之特定部分，以墻壁、樓板等建筑構造與建筑物的其它部分相隔離，客觀上能夠明確劃分其范圍;②使用上的獨立性，即“功能上的獨立性”，經過區分后， 該部分必須可以不依附其他建筑物的單獨使用，并擁有獨立的經濟效用;③單獨作為所有權登記的標的，即“權屬上的可登記性”，既可以依據《物權法》有關不動產物權設立、變更、轉讓和消滅的相關規定進行登記，并自記載于不動產登記簿時發生效力。③

《建筑物區分所有權司法解釋》第5條規定，建設單位按照配置比例將車位、車庫，以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的，應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

《建筑物區分所有權司法解釋》第6條規定，建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外，占用業主共有道路或者其他場地增設的車位，應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

三、小區地面車位、車庫的法律歸屬

根據《物權法》的相關規定，建筑物區分所有權由專有部分的專有權、共同部分的共有權和成員權三部分構成。小區地上的車位、車庫一般分為獨立的車庫和地面停車位兩種。就獨立的停車位來說，其作為一個停車的密閉空間，滿足構造上的獨立性以及利用上的獨立性，且可以進行產權登記，可以成為建筑物區分所有權中的專有部分，開發商對獨立車庫享有所有權，即享有占有、使用、收益和處分的權利。地面停車位中對于占用地面共有道路或其他場地用于停放車輛的車位，根據《物權法》第74條第3款的規定，其所有權應當歸屬于全體業主。對于非占用地面共有道路或其他場地用于停放車輛的車位權屬的界定，筆者認為，地面車位是用劃線的形式區分，開放使用，且直接設立于土地表面，不滿足上述司法解釋中專有部分的條件，其權利的歸屬依賴于車位所占土地使用權的歸屬。在住宅小區房屋銷售完畢后，車位所占土地的土地使用權通過買賣行為轉移給全體業主，故依附于該土地的車位由全體業主共有。

四、小區地下車位、車庫的法律歸屬

小區地下車位、車庫一般分為地下人防車位、車庫與地下非人防車位、車庫兩種。而對于地下車位、車庫的界定理應結合這種分類進行判斷。④

（一）地下非人防車位、車庫的法律歸屬

地下非人防車位、車庫滿足界定建筑物區分所有權專有部分的三大條件，可以成為專有部分所有權的客體，開發商對其享有所有權，根據《物權法》第47條第2款的規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”開發商可以與小區業主約定通過購買的方式，通過辦理權屬轉移登記將所有權轉移給小區業主。

（二）地下人防車位、車庫的法律歸屬

地下人防車位、車庫的法律歸屬在理論與實踐中存在較大爭議，大致分為以下三種觀點。

第一種觀點認為，地下人防車位、車庫應當歸屬于國家所有。其理由是：根據《人民防空工程建設管理規定》第15條的規定，人民防空工程可分為兩種，一種是為保障戰時人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫療救護等而單獨修建的地下防護建筑，另一種是結合地面建筑修建的戰時可用于防空的地下室。顯而易見，小區地下的人防工程屬于第二種類型。根據《物權法》第52條第1款的規定，國防資產屬于國家所有。小區地下人防工程的所有權應當歸屬于國家，而地下人防車位、車庫是由人防工程改建而成，盡管該面積未分攤給全體業主，但開發商也無權出售。根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》第9條的規定，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。由此看出，人防車位是由人民防空管理部門代表國家行使所有者權能，該類車位不可以辦理產權證，所有權既不屬于開發商，也不屬于全體業主，其所有權應當歸屬于國家。除特殊的情況外，該類車位的使用權與收益權應當根據《城市規劃法》第33條的規定，由實際投資者，即全體業主享有。

第二種觀點認為，地下人防車位、車庫應當歸屬于全體業主共有。其理由是：根據《商品房住宅價格管理暫行辦法》第5條及2004年11月19日北京市人民防空辦公室《關于人大代表對人防工程產權問題的回復》可以看出，人防車位的修建成本已經被開發商攤入出賣商品房的房價之中，并隨著房屋的賣出轉移給全體業主，該地下車位、車庫的所有權應當歸屬于業主。

第三種觀點認為，地下人防車位、車庫應當歸屬于開發商所有。其理由是：根據住建部《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（建房〔1995〕第517號）第四條規定“地下室為人防工程的，應從整棟商品房的建筑面積中扣除”;另第九條規定“作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積”。根據上述規定，開發商不應將人防工程計入公攤面積并均攤到房價中。根據《城市地下空間開發利用管理規定》第25條的規定，地下工程應本著“誰投資、誰所有、誰受益、誰維護”的原則，開發商投資建設地下人防車位、車庫，應當由其所有、由其受益、并由其維護。

五、結語

小區車位、車庫的法律歸屬不明確，導致開發商與業主之間的矛盾日益激烈，影響了房地產經濟的市場秩序。筆者認為只有通過對《物權法》不斷解釋和修改之中，應進一步明確地下車庫的所有權和收益權，才能夠在實踐中對小區車位、車庫糾紛的解決提供更加直接、有效的法律根據，進一步明晰權利歸屬，減少糾紛的產生。

注釋：

①王高迪，王松濤.淺談小區車位、車庫的權利歸屬，法制與社會.

②劉閱春.論小區停車位及車庫的歸屬——兼議對《物權法》第74條規定的理解.云南財經大學學報.

③黃娟敏.區分所有建筑物共用部分及相關問題的法律研究.西南政法大學，碩士論文.

④王慧玲.淺議住宅小區地下車庫、車位權利歸屬.蘇州大學.

參考文獻：

[1]王高迪，王松濤.淺談小區車位、車庫的權利歸屬[J].法制與社會，2017（18）.

[2]劉閱春.論小區停車位及車庫的歸屬——兼議對《物權法》第74條規定的理解[J].云南財經大學學報，2007（05）.

[3]黃娟敏.區分所有建筑物共用部分及相關問題的法律研究[D].西南政法大學，2004.

[4]中華人民共和國物權法注釋本（含最新民法總則含擔保法注釋），法律出版社法規中心.

[5]最高人民法院建筑物區分所有權、物業服務司法解釋理解與適用，最高人民法院民事審判第一庭.

[6]王慧玲.淺議住宅小區地下車庫、車位權利歸屬[D].蘇州大學，2015.

作者簡介：

胡雪曦（1993～ ），女，江蘇無錫人，江蘇智和律師事務所律師，研究方向為民商法，專注公司法、破產法實務研究。