淺談前期物業(yè)服務合同的不足以及應對建議

胡丹陽

摘 要：前期物業(yè)服務合同是房地產建筑開發(fā)單位與物業(yè)服務企業(yè)之間就房地產前期物業(yè)管理階段各自的權利義務所達成的協(xié)議。但是由于該合同在簽訂時將業(yè)主排除在合同主體外，致使前期物業(yè)管理階段業(yè)主的權利難以得到保障和維護。為了更好地保護業(yè)主權利，我們應當從立法規(guī)范、行政監(jiān)管以及行業(yè)自律等方面加強應對。

關鍵詞：前期物業(yè)服務合同;業(yè)主;物業(yè)服務企業(yè)

前期物業(yè)服務合同是在業(yè)主大會建立成熟之前，房地產建設單位和物業(yè)服務企業(yè)共同簽署的合同。根據(jù)合同相對性原則，前期物業(yè)服務合同應當只對合同當事人產生拘束力，即建筑單位和物業(yè)企業(yè)。但是自第一名業(yè)主入住后、至業(yè)主大會成立選聘新物業(yè)前的這一段時期，物業(yè)服務又是現(xiàn)代小區(qū)中不可或缺的一部分。但由于上述情況，以至于在具體的實踐過程中，前期物業(yè)服務合同長期以來都存在著許多問題。

一、前期物業(yè)服務合同與業(yè)主的法律關系

在前言中，人們可以看得出，前期物業(yè)服務合同涉及到建設單位、物業(yè)服務單位和業(yè)主三個主體，但是合同的當事人并沒有相關業(yè)主，這就引起了人們的關注：業(yè)主在前期物業(yè)服務期間的地位是怎樣的？與其他兩方是怎樣的法律關系？學術界和實務界對此都存在著爭議，但是大致可以將現(xiàn)有觀點分為以下三類：

（1）業(yè)主是前期物業(yè)服務合同的當事人，業(yè)主和建設單位之間針對前……