三大扭轉、六大回調和兩大關系

成立

摘要：2018年有效的政策調控下，商品住房價格只漲不跌、房地產高收益無風險、依靠房地產拉動經濟三大過度樂觀的預期被扭轉，地價、房價、銷售、庫存等六大市場信號呈現理性回調態勢。2019年在外部環境復雜嚴峻，經濟面臨下行壓力的新形勢下，建議在政策取向上應通過平衡好中央與地方在房地產調控上的方式和力度和房地產業發展與經濟轉型升級之間的關系來實現“穩樓市”。

關鍵詞：房地產預期;房地產市場;產業轉型;改革

中圖分類號：F293_3

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2019）n4一0013—19

收稿日期：2019-02-16

2018年，在中央“房住不炒”和“住有所居”的政策基調下，地方嚴格貫徹“分類調控，因城施策”的調控精神，按照“堅決遏制房價上漲”的要求，運用多層次、差異化的調控手段精準遏制了房地產市場的投機行為，通過強執行、抓落實的市場監管有效規范了房地產市場的秩序，房地產市場過度樂觀的預期得到有效扭轉，地價、房價、銷售、庫存等市場信號均呈現理性回調態勢，狗年的房地產市場雖然未能興旺如昨，但整體保持了平穩增長。2019年在巾央堅定推進經濟轉型發展、加快房地產長效機制建設和穩地價、穩房價、穩預期的調控思路下，預計房地產調控的政策環境將與去年保持總體一致，房地產市場穩中有降是大概率事件，但須處理好中央與地方、房地產與產業轉型之間的關系，實現經濟的高質量穩定增長。

1 三大過度樂觀的房地產市場預期得到有效扭轉

1.1 商品住房價格只漲不跌的預期被扭轉

過去盡管國家多次對房地產市場進行干預和調控，但一方面由于整體處于經濟快速增長和城鎮化的上升周期，而保障性住房供給不足，商品住房的價格上漲有強大的底部需求支撐;另一方面，對房地產的國民經濟支柱定位和土地財政的利益博弈導致房地產調控政策多次反復搖擺，不僅沒有起到引導商品住房價格理性增長的作用，反而強化了其“只漲不跌”的預期，并由此導致社會資金向房地產的高度集聚，政府與市場“兩只手”則雙雙失靈。根據國家統汁局數據，從2000年到2017年，除2008年略有下跌外，商品住房的平均銷售價格從1948元/平方米持續增長到7614元/平方米，18年間的平均增速高達7.55%。

從2016年9月新一輪房地產調控啟動至今，本輪調控已持續了兩年多。相較于過去一緊一松的潮汐式調控，本輪房地產調控以十九大所確立的“房住不炒”和“住有所居”為定位，回歸住房的民生屬性，強調調控政策的持續性和穩定性，長時間對房地產市場保持高壓態勢，并明確提出“構建房地產長效機制”，使得市場投機心理逐漸消減。地方政府在“堅決遏制房價上漲”的責任壓力下不再陽奉陰違，因地制宜地出臺了大范圍、高密度、針對性的調控政策并有效遏制了商品住房消費需求的過度膨脹，多個熱點城市商品住房的價格漲幅大幅回落，部分城市還出現了負增長，房價只漲不跌的預期得到有效扭轉。以深圳為例，根據國家信息中心的數據，從2016年10月到2018年12月，除2018年7月有O.O9%的增長外，其余26個月均為負增長，深圳的商品住房的成交均價已經從61600元/平方米的高位跌至54060元/平方米，跌幅達到了12.24%。商品住房市場的泡沫正在行政強制調控下逐漸出清，并向價值規律回歸。

1.2 房地產高收益無風險的預期被扭轉

土地的稀缺性和不可再生性使得住房在長周期視角下具有抵御通貨膨脹和保值增值的功能。但從短期視角來看，住房受多種岡素的影響其收益率并不一定為正。但我國由于“一次房改”過于強調住房的商品屬性，歷史慣性形成的看漲預期持續推高商品住房的價格，使得商品住房在相當短的時間內實現的價格增值遠遠高于實體經濟，對市場流動性形成了虹吸效應，延緩了產業變革和經濟轉型的步伐。根據國家信息中心的數據，1998年北京的商品住房銷售均價為4769元/平方米，2016年則為34117.09元/平方米，20年間價格漲幅高達615.39%。新一輪房地產調控啟動后，中央通過堅決的去杠桿收緊流動性，抑制資產泡沫，在強監管和資金成本驟升的壓力下，銀行普遍大幅提高首付比例并上浮貸款利率10%-20%，購房成本明顯提升。同時，嚴調控下看漲預期被打破，商品住房的價格趨于平穩，購房的收益空間進一步壓縮，而資金占用的機會成本和區域分化的市場風險則進一步加大，由此扭轉了房地產高收益無風險的預期，有利于社會資金向實體經濟的回流。

1.3 依靠房地產拉動經濟的預期被扭轉

在改革開放初期，通過住房商品化的改革，釋放內需潛力，帶動相關產業發展，促進經濟增長，房地產業逐漸成長為國民經濟的支柱產業，并形成了房地產業拉動經濟增長的思維慣性。尤其是2008年金融危機爆發后，在路徑依賴下國家改調控為刺激，雖然在短時間內使中國經濟走出了下行的危機，但卻進一步強化了房地產拉動經濟增長的預期。2015年中國進入經濟新常態后，為了穩增長而推出的“去庫存”政策沒有充分考慮地方差異，導致庫存去化后商品住房的價格持續攀升，不僅房地產調控再度功虧一簣，而且累積的金融風險不斷擴大，迫使中央在2016年不得不從去庫存轉向去杠桿。在汲取了過去的經驗后，十九大將房地產從經濟板塊移到了民生板塊，經濟政策著重強調“把發展經濟的著力點放在實體經濟上”，明確了未來經濟“脫虛向實”的總方向。2018年受中美貿易沖突的影響，加上國內政策調整不夠及時到位，整體經濟明顯承壓，房地產的“夜壺論”再次甚囂塵上。年底的中央經濟工作會議在綜合分析國內外形勢后，以“六穩”和“逆周期調節”應對下行壓力，并堅持繼續深化供給側結構性改革，明確提出要通過5G商用、人工智能、互聯網等新型基礎設施和科技創新擴大內需，驅動新經濟發展，而沒有重走過去依靠房地產和“鐵公基”拉動經濟增長的老路。房地產龍頭企業也紛紛響應政策導向開拓新能源、機器人、物聯網等新業務，表明房地產拉動經濟的傳統預期已被徹底扭轉。

2 六大房地產市場信號呈現理性回調態勢

從2018年房地產市場的交易數據來看，上半年，盡管受到去杠桿和調控政策的影響，但在市場看漲房價慣性預期和對政策寬松抱有幻想的共同作用下，整體仍有小幅增長。但在7月31日中央政治局會議提出“下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲”之后，市場對于房地產調控寬松的預期落空，再加上金幾銀十遇冷，開發商對未來市場預期轉向謹慎，并逐漸減緩拿地和開發節奏，由此導致四季度房地產市場出現小幅回調態勢。

2.1 土地價格增速回調

根據中國國土勘測規劃院發布的2018年全國主要城市地價監測數據顯示，四季度，全國主要監測城市城市綜合、商服、住房、工業同比增速依次是6.17%、4.82%、8.55%、3.53%，較上一季度分別下降0.90、0.39、1.60、0.23個百分點。其中，住房增速仍明顯快于其他用途，但放緩的幅度也相對較大。從季度變化來看，一季度各用途地價同比持續上升;二季度綜合、工業地價同比持續上升，住房地價微幅下降，商服地價持平;三季度綜合、商服、住房地價同比增速下降，工業略有上升一總的來看.2018年我國地價總體溫和上漲，增速從3季度開始逐漸回調，其中住宅地價的回調幅度更為明顯。如表l所示

2.2 土地出讓金增速回調

從土地出讓情況來看，根據國家統計局數據，2018年，房地產開發企業土地購置面積29142萬平方米，同比增長14.2%，增幅回落1.6個百分點：地價和購置面積的增速雙同調必然導致土地出讓金的增幅收窄。根據財政部發布的2018年財政收支數據顯示，2018年全國土地使用權出讓收入65096億元，同比增長25%.自2015年來連續三年正增長二但與2017年39%的增速相比，2018年的土地出讓金增幅下跌了14個百分點？如圖l、圖2所示。

2.3 商品住房銷售價格漲幅回調

根據罔家統計局對70個大中城市商品住房銷售價格變動情況統計數據顯示，2018年1-12月，在新建商品住房銷售平均價格上，一線城市同比上漲0.5%，漲幅比上年同期回落9.6個百分點;二三線城市同比分別上漲7.6%和7.8%，其中二線城市漲幅比上年同期回落1.5個百分點.三線城市漲幅與上年同期相同。

在二手房銷售平均價格上，一線城市同比上漲0.7%，漲幅比上年同期網落11.3個百分點;二三線城市同比分別上漲5.8%和5.9%，其中二線城幣漲幅比上年同期同落2.1個百分點，三線城市漲幅比上年同期擴大0.5個百分點。總的來看，一線城市商品住房價格降幅明顯，二線城市有所下降，三線城市基本持平，整體價格呈現增速回調態勢一如表2所示。

2.4 商品房銷售規模增速回調

根據同家統計局數據，2018年，商品房（包括商品住房、辦公樓和商業營業用房）銷售面積1 71 654萬平方米，同比增長1.3%，比上年回落6.4個百分點：商品房銷售額149973億元，增長12.2%，，比上年回落1.5個百分點。從月度數據來看，2018年1-7月，商品房銷售面積和銷售額的增速總體處于持續上升區問，但從8月份之后就進入持續下行區間。商品房銷售面積增速從8月份14.5%的高點持續跌落至11月的l2.1%，12月為12.2%，略有增長，8-12月的回調幅度為2_3個百分點;商品房銷售額增速從7月份4.2%的高點持續下滑至l2月的1.3%，回調幅度達到2.9個百分點：如圖3、圖4所示。

2.5 商品房庫存規模持續回調

自201 5年中央經濟工作會議確定去庫存的工作任務后，從2016年到2018年，商品房庫存規模連續三年同調。根據同家統計局數據，2016年末，商品房待售面積為69539萬平方米，同比下降3.2%;2017年末，商品房待售面積為58923萬平方米，同比下降15.3%;2018年末，商品房待售面積52414萬平方米，同比下降11%。相比于2015年末高達71853萬平方米的商品房待售面積，三年來共減少了1.94億平方米的商品房庫存，去庫存效果顯著。從2018年的月度數據來看，在經歷了2016和2017兩年大規模商品房去庫存后，2018年商品房庫存的月度同比降幅持續小幅收窄，但整體規模仍處于持續下降通道。如圖5所示。

2.6 房地產開投資趨向回調

2018年房地產開發投資在規模和增速上都創下自2015年以來的新高。根據國家統計局數據，2018年1-12月，全國房地產開發投資120264億元，同比增長9.5%，增速較上年提高2.5個百分點。但在住宅消費預期扭轉和地價、房價和銷售增長減緩的形勢下，這種高位增長實際上不可持續。2018年四季度房地產開發投資增速已轉為持續平穩下行，預計2019年房地產開發投資無論規模還是增速都將趨向回調態勢。從月度數據來看，2018年1-7月，房地產開發投資增速基本保持在10%或以上，從8月開始，受中央政治局“堅決遏制房價上漲”的政策影響，房地產開發投資增速轉入下行區間，由8月的10.1%持續下滑至12月的9.5%，漲幅收窄0.6個百分點，而且這一增速已低于年初的9.9%。如圖6所示。

3 新形勢下實現“穩樓市”要平衡好兩大關系

3.1 要平衡好中央與地方在房地產調控上的方式和力度

過去的房地產調控是自上而下對住房需求“一刀切式”的行政控制，但在土地財政的利益誘惑下，中央政策在地方執行上往往大打折扣。本輪房地產調控采取了“分類調控、因城施策”的方針，并通過設置房價控制目標和落實主體責任對地方政府加以約束，三大預期扭轉和六大市場信號回調證明了這一調控方式的顯著成效。但在土地制度和住房制度改革滯后、房地產市場結構失衡、保障性住房供給長期不足等深層次矛盾并未取得改革突破的情況下，長時間高壓式行政調控對市場機制造成的扭曲和破壞有從量變向質變轉化的風險。建議中央在保持宏觀調控政策環境總體穩定的前提下，一是改革優化房地產稅體系而非簡單加征房產稅，通過財稅制度改革替換土地財政;二是加快租賃住房市場供應體系和保障性住房政府供應體系的建設，平衡住房消費的時序、空間和結構需求;三是加快收入分配制度改革，努力提高城鎮居民收入，縮小房價收入比;四是穩慎推進城鄉一體化的土地制度改革。對于地方的因城施策，建議能否由中央出臺相應的指導文件，地方根據本地的經濟發展水平和居民收入水平科學測算并制定合理的房價調控區間，上報批準后向社會定期公布，避免因預期不穩出現市場的大幅波動。

3.2 要平衡好房地產業發展與經濟轉型升級之間的關系

在外部環境復雜嚴峻，經濟面臨下行壓力的新形勢下，房地產業與經濟轉型升級需要處理三個方面的關系：第一，發展實體經濟和高科技產業需要長期大規模的資本投入，而高增長、高房價的房地產必然會形成對社會資本的虹吸效應。所以鞏固當前的調控成果，逐步降低房地產業的發展速度和收益率，同時對實體經濟減稅降費，降低運營成本，提高收益，促進資金向實體經濟回流，就是必然之舉。第二，房地產業綜合性強、產業關聯度大、資金和勞動力密集，經過二十年的快速發展已經成為國民經濟的重要組成部分。未來隨著新型城鎮化和戶籍制度改革的持續推進，房地產業在滿足農民市民化的居住需求和城市居民向品質生活的住房消費升級需求滿足上仍將起到重要作用。第三，“把發展經濟的著力點放在實體經濟上”并不意味著要舍棄房地產業，而是在保持房地產的平穩發展的同時積極培育新的經濟增長點，形成新動能，降低經濟對房地產業的依賴度，實現高質量的穩定增長。

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