城市更新熱潮下聯建房問題的法律適用研究

曾榮暉　裘蓉芳

中圖分類號：D920.4? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 文獻標識碼：A? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.268

一、聯建房概述

聯建房并非法律概念，一般是指在集體所有土地上或國有劃撥土地上建造的用于出售的房屋。杭州市富陽區的聯建房現象較為普遍，具有代表性，人們普遍將建造于農村宅基地上并用于出售的房屋俗稱為“聯建房”，本文亦采用此定義。聯建房與商品房的主要區別在于其所占范圍內的土地性質是集體所有土地，而國家對集體所有土地使用權的轉讓有嚴格限制。

聯建房現象全國各地都有存在，一些經濟發達的地區則更為普遍，這主要是緣于一定的歷史原因：一是早期城市周邊集體所有土地上房屋拆遷時政府多采取遷建安置，即以宅基地置換，農民新分得的宅基地也位于城市周邊，在利益驅動下建造多層房屋用于出售或出租;二是部分地區監管部門職責不清，導致城市規劃區內聯建房建造政府監管缺失;三是隨著城鎮化進程加速，商品房漲價很快，部分進城務工人員退而求其次購買聯建房用于居住，導致聯建房建造、買賣更加火熱;四是在城市更新中，為妥善解決聯建房難題，對于聯建房的征收、搬遷政策較為寬松，使聯建房轉讓雙方均覺得有利可圖，越來越多的購房投資者加入到投資聯建房的隊伍中。

除聯建房建造、買賣現象外，因抵債、互易、贈與等行為引發的轉讓現象也較為普遍，其中買賣行為最具代表性。聯建房買賣現象的普遍存在已給城市更新中的產權認定、補償安置政策的制定與實施造成了極大困難。在房地一體主義原則下，聯建房的買賣必然會涉及其占用范圍內的土地使用權轉讓，因此，在征收、搬遷等項目中，如何認定權屬、如何界定安置人口條件等都將成為難題，這也是城市更新熱潮下必須妥善解決的課題。

二、聯建房買賣合同效力的司法裁判規則梳理

近年來，涉及聯建房轉讓的訴訟案件逐年增加，這其中不僅有當事人法治意識提高的因素，更重要的是城市更新的大力推進使得原先隱藏的矛盾集中凸顯。通過大數據分析富陽法院、杭州中院、浙江高院以及北京、上海等地涉及聯建房的訴訟案件，可以發現各地法院在審理聯建房買賣行為效力案件時適用的法律依據通常為《物權法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十二條、《合同法》第五十二條和第五十八條。現結合司法觀點和裁判要旨，就聯建房買賣合同法律效力及法律后果區分不同情形梳理如下：

（一）聯建房買賣合同的法律效力

1.區分所在區域是否為國家確定的宅基地制度改革試點地區

目前，浙江省內僅義烏市與德清縣系全國人大常委會授權國務院確定的33個宅基地制度改革試點地區。義烏、德清轄內宅基地上房屋的買賣可認定為有效，除外地區的宅基地上房屋不能出售給本集體經濟組織以外個人，否則合同無效。

2.區分買受人是否符合購買聯建房的條件

（1）不同集體經濟組織成員之間的聯建房買賣。根據《物權法》第一百五十三條、《土地管理法》第六十二條之規定，此如聯建房的出賣人與買受人不是同一集體經濟組織成員，包括城鎮居民購買聯建房，該買賣合同應認定無效。

但此規則也有例外情況，主要體現在以下幾種：

一是雖買賣雙方在簽訂合同時非同一集體經濟組織成員，但涉訴時已屬同一村集體經濟組織的，且已辦理房屋權屬變更登記手續的，買賣合同可不認定無效。

二是買受人雖非該集體經濟組織成員，但其配偶系該集體經濟組織成員，且轉讓行為得到該村集體經濟組織（或村委會）同意的，因該轉讓行為未損害他人和村集體經濟組織利益，買賣合同可認定有效。

三是聯建房經多手轉讓，最終的買受人系該集體經濟組織成員的，法院有可能會考慮到有利于妥善解決現有糾紛，針對個案的不同情況區別對待，認為聯建房經多手買賣，最終仍歸房屋所在地的集體經濟組織成員所有，并未損害他人和村集體經濟組織利益，從而認定買賣合同有效。

（2）同一集體經濟組織成員之間的聯建房買賣。早前，不同法院對于同一集體經濟組織成員之間的聯建房買賣合同的法律效力看法不同。這里主要涉及對于“一戶一基”規定系效力性強制性規定還是管理性強制性規定的理解。部分法院認為《土地管理法》第六十二條“一戶一基”規定系效力性強制性規定，出賣人與買受人簽訂的房屋買賣合同涉及房產分配，而房產的分配處理必然涉及對房屋占用范圍內宅基地使用權的處理，如買受人在該集體經濟組織內已有符合標準的宅基地，再通過買賣獲得其他宅基地，此行為違反了《土地管理法》第六十二條關于“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準”的規定，買賣合同應認定為因違反法律的強制性規定而無效。但是，部分法院認為綜合《土地管理法》第六十二條第一款、第四款規定考量，法律并未禁止通過買賣、行使抵押權、婚嫁、繼承等方式繼受取得宅基地使用權，而只是限制宅基地的申請取得。如農戶存在已有宅基地再以買賣方式取得其他宅基地，或者出租、出售宅基地使用權或宅基地上房屋等行為的，法律可以授權土地管理部門不批新的宅基地，也可以依法進行處罰，但法律不能剝奪農民通過合法渠道繼受取得的宅基地，《土地管理法》第六十二條的規定僅系管理性強制性規定，即使買賣合同違反了該條規定，也不因此而無效。

3.區分聯建房本身是否合法

買賣合同的標的物必須是國家允許自由流通的物品，建筑物本身是否合法肯定會影響其買賣合同效力。如聯建房未辦理審批手續，本身是違法建筑的，則相應的聯建房買賣合同應認定無效。

4.區分聯建房買賣后是否成功辦理房屋權證

一般而言，聯建房買賣因違反法律、行政法規的禁止性規定而無法辦理房屋權證，但因歷史原因，現實中也存在部分聯建房買賣后，買受人已成功辦理了房屋權證，法院在審理此類案件時，是否辦理房屋權證也會成為考量因素，如根據某一歷史時期的特殊政策，買賣合同所涉聯建房已辦理了權屬登記手續，或者可辦理且已有相同性質的房屋辦理了權屬登記手續，法院有可能依此認定此類房屋在特殊背景下可以交易，從而認定合同有效。

（二）聯建房買賣合同被確認無效后的法律后果

首先，對于買受人主張出賣人支付利息損失的請求，法院一般會判令出賣人賠償一定的利息損失，具體按已付購房款為基數，從支付次日起至款還清日止按中國人民銀行同期同類貸款基準利率計算。同時，部分法院在確定利息損失時也會綜合考慮合同自始無效及買賣雙方對合同無效所應承擔的責任及糾紛發生的原因等因素，酌情確定出賣人應賠償的利息損失額度。

其次，對于買受人主張出賣人賠償房屋裝修（或翻建、擴建）損失的請求，法院在審理時通常會結合房屋裝修的實際情況、對房屋的保值增值作用、雙方過錯等因素酌情確定、具體判斷裝修損失的數額。部分法院會根據評估機構評估裝修殘值、翻建或擴建部分造價來確定買受人的裝修損失。

再次，對于買受人主張出賣人賠償房屋增值損失的請求，法院在審理時同樣會結合房屋增值情況和雙方過錯程度酌情確定，但是不同法院在審理時存在不同尺度。其中對于房屋增值損失額的確定，法院往往會委托專業評估機構評估，因聯建房無法上市交易，評估機構缺乏足夠、客觀的評估對照樣本，房屋市場價值的評估成為難點。有的評估機構會參照現行集體土地房屋征遷政策中的貨幣補償額度來體現房屋市場價值，而法院考慮到評估難度，且買賣合同涉及的聯建房雖尚未列入征遷范圍，但不排除今后征遷可能性，以此認為在出賣人未舉證證明有其他更合理可行的價值評估標準時，采納評估機構的此種評估標準，確定涉案房屋價值，平衡雙方利益。 更何況有很多案件是在聯建房被列入征遷范圍，出賣人見有利可圖而起訴，按現行征遷政策貨幣補償價確定房屋增值損失更能保護買受人利益，遏制出賣人惡意訴訟獲利的意圖。另外，部分法院會參照買賣雙方簽訂房屋轉讓合同時，買受人支付購房款數額按本地區商品房銷售均價可購得的商品房面積與起訴時買受人可購得的商品房面積按本地區商品房銷售均價出售之間的差價來計算房屋增值損失。

在雙方房屋增值損失的承擔比例方面，法院一般會根據買賣雙方的過錯等因素來確定，在審判案例中買賣雙方過錯承擔存在按3：7、2：8、1：9等不同比例判決的案例。雖然不同案例買賣雙方過錯承擔比例不盡相同，但大多數法院認為出賣人明知所轉讓的房屋及宅基地屬法律禁止流轉的范圍而仍予以轉讓，出賣后又以違法出賣為由主張合同無效，不符合誠實信用原則，應對合同無效承擔主要責任，而買受人明知受讓房屋及宅基地屬法律禁止流轉的范圍而仍予以受讓，其本身亦存在一定的過錯，應承擔相應的責任。在目前城市更新中，絕大多數案件是因出賣人見有利可圖而惡意起訴，要求確認合同效力并進而主張可得補償利益歸其所有，法院在審理時基于公平正義原則，往往會偏向買受人，判決出賣人承擔較大程度過錯責任。

三、城市更新中聯建房糾紛問題的化解建議

聯建房買賣行為本身是民事行為，雙方發生爭議的按民事訴訟方式予以救濟即可。但如聯建房所在區域涉及征收、搬遷等城市更新，由于牽涉到項目進程，且補償安置利益較大，如何做到順利實施征收、搬遷，又妥善平衡買賣雙方利益，已是比較棘手的問題。如上所述，在司法實踐中，通常對于無效合同損失賠償的處理是“各打五十大板”。但對于征收、搬遷進程中可能造成連鎖反應的聯建房糾紛問題，如果機械地使用法律條文，不僅讓失信的行為人堂而皇之地獲取法外利益，也不利于弘揚誠信的社會主義核心價值觀。

根據最高人民法院《關于當前民事審判工作中的若干具體問題》，如出賣人因拆遷補償主張合同無效，要求返還房屋或拆遷補償款的，各地法院可以考慮根據案件實際情況，擴大信賴利益范圍，合理確定過錯大小，避免出現利益嚴重失衡的情況。因此，在征收、搬遷等城市更新的背景下，如聯建房買賣合同被認定無效的，建議法院在堅持法律規定的前提下，適用誠信原則并適當引入道德、風俗等評價機制，“無效合同按有效處理”，讓失信人承擔相應的法律制裁，實現情、理、法在司法判決中融合，同時也有利于城市更新的有序推進。

注釋：

（2015）杭富商初字第3018號屠園花與洪立明、洪立群確認合同無效糾紛案。

（2013）杭富民初字第1363號李國友訴洪松興確認合同無效糾紛案，（2014）浙杭民終字第523號李國友訴洪松興確認合同無效糾紛二審案，（2014）浙杭民終字第2172號徐菊花與陳思房屋買賣合同糾紛二審案。

（2013）杭富民初字第1791號許興良與徐培泉、徐慶喜農村房屋買賣合同糾紛案。

（2015）浙民再字第5號李志泉、田玉蘭與李志泉、田玉蘭農村房屋買賣合同糾紛再審案。

（2013）杭富民初字第605號黃亦根、黃民峰與孫明燦確認合同無效糾紛案。