龍晗：把管理在企業中用到極致

宋茲鵬

九年前，龍晗大學畢業了，租了北京西苑的一間地下室，信息管理與信息系統專業畢業的他，像自己的其他同學樣正在為找理想的工作而發愁。這時，一家名為當代資產（后更名為第 資產）的物業公司通知他去面試，初試和復試龍晗均順利通過，這份工作成為了他人生中的第一份正式工作，而他一干就是九年。直到現在，他已成為該企業的常務副總裁，并帶領企業不斷進軍相關領域。

戰略轉型 成效顯著

實際上，當代資產的發展歷程可以追溯到1999年，那時還稱為當代物業，只是一家主要提供基礎物業服務的物業公司，“2013年之前，它只是一家傳統型公司，主要業務是物業，另外還下轄一家電梯公司、一家幼兒園，以及兩家聯行門店。”龍晗對中國商界記者說。

從2013年到2014年，第一摩碼資產管理（北京）有限公司（簡稱第一資產）對未來的發展戰略進行了分析、定位，第一資產董事長張鵬認為，第一資產不應該局限于現有的業務單元，而需要站在社區綜合體服務運營商的角度去做更多服務于業主、服務于社會發展的業務和產品。于是，張鵬把第資產的發展方向確定為 “社區綜合體服務運營商”，同時還提出了“創客、創新、創商、創業” 的四創理念。而也就是在2014年，政府發出了“大眾創業，萬眾創新”的號召，在我國掀起了創業創新的浪潮。

基于“社區綜合體服務運營商”的定位，經過數年的摸索，第一資產業務不斷拓展，已經從單純的物業服務延伸到了人工智能、教育、創投、公寓、商業、能源管理、人居、電梯貿易等眾多領域。

此時，龍晗以從部門負責人的角色轉變為了公司高管。他把第資產所有的業務分成了四大事業群，分別為綠色社區事業群、綠色空間事業群、綠色科技事業群、綠色金融事業群。

記者了解到，這四大事業群并不是第 資產的管理劃分，而是在業務羅列的時候對于旗下業務單元的歸類。例如綠色社區事業群，從名字就可以知道，主要是圍繞社區展開的相關業務，目前包括一家以為地產售樓處服務的公司——第酒店， “它不是酒店公司，而是售樓處通過酒店化的管理模式來給客戶提供服務的公司。”龍晗對記者解釋說。另外，綠色社區事業群還有裝飾公司、工程管理公司、二手房經紀公司等業務單元。再比如綠色空間事業群，第一資產會找到一些合適的物理空間，結合項目、產品理念，將其打造成個預想的空間產品，并提供相應的服務，最終實現相應的收益，比如第一商業，其主要是幫地產公司做前期的策劃定位、中期的招商和銷售、后期的運營和管理等。除了第商業外，綠色空間事業群還有蔓蘭酒店、摩碼公寓、倍格生態、第一體育、第一教育等業務單元。

其實，第一資產所有的空間事業群的項目開展模式、管理模式都是相似的，只是他們所涉及的行業不樣而已，在每個項目開展之前，第資產都會建立一個“ 百項工作”，用來指導項目工作。龍晗對記者說： “從開始拿項目一直到后面的運營，什么時候應該做什么工作、項目節點在哪里，都會排出一個大的工作表，我們把它稱為‘里程碑執行表，只要拿項目了，就上里程碑百項工作，這對于項目的順利實施、業務拓展起到了重要作用。”

目前，隨著業務的拓展，以及各項目的日趨成熟，第資產旗下已經有四家新三板掛牌公司，分別為第一物業、第體育、倍格生態和第一人居。“現階段最核心的就是做大做強各個業務板塊，讓其借助資本及市場的力量快速發展壯大。同時伴隨著他們的高速成長，我們也會涉及更加廣泛的領域，讓整個大生態更加趨于完善。”龍晗對記者說。

內部孵化+產業鏈投資

如何能夠讓業務準確、快速拓展，龍晗表示，在13年之前，第資產屬于起步和打基礎的階段。在這期間，第資產非常注重企業的內部管理和運營。在有了“功底”之后，便開始進行內部孵化、鼓勵職員進行內部創業，他們把這模式稱之為內部孵化+產業鏈投資。

第一資產基于已有的社區生態和客戶，如果內部職員認為有需要去彌補或完善的價值點，便可以向公司提出自己的想法，公司層面會通過一系列的評判機制去進行審核，如果職員提出的商業計劃書是可行的，那么公司便會考慮對其項目投入天使輪資金，職員與公司 起創立項目，與公司共同進步和發展。

第 資產還會把本身的一些職能板塊的業務分割出去，做成創業項目， “比如，第資產的工程業務板塊，主要負責公司的裝飾工程、維護改造等業務，但后來隨著其業務需求的增多，我們就將其獨立出來，成立了 家工程公司——第一工程。”龍晗對記者舉例說。把職能分開，單獨做相關的業務，第一資產把這種方式稱為“裂變”。

另外，記者了解到，對于行業門檻比較高、專業技術開發投入比較大的項目，第一資產會通過投資的方式去孵化，但不一定是公司內部的項目，也可以是外界做得好的項目，與第一資產合作孵化。

通過這種內部孵化+產業鏈投資的方式，目前第資產已經孵化投資了大大小小超過40個業務單元，倍格生態就是其中一個。

2015年9月，倍格生態創立，最開始主要做聯合辦公，后來發展到商辦結合，再到商辦住結合的模式。倍格生態每做一個項目，都會把對產品進行迭代。

龍晗介紹說，倍格生態的業務模式其實就是基于已有的和找到的可塑性強的空間資源，比如廢舊的廠房，然后結合當地政府資源，把空間打造成一個共享辦公區域。

倍格生態除了提供般的聯合辦公空間所提供的服務外，其優勢在于擁有第一資產龐大的業務單元，其他業務單元為倍格生態服務的同時，也可以為入駐倍格生態的企業提供同樣的服務，如人力、法務、財務等等。另外還有相應的投融資平臺，也可以幫這些中小企業去鏈接投資人。

用了不到四年時間，倍格生態除了北京的項目外，還陸續進駐上海、西安、深圳、長沙、武漢合肥等城市，并于2018年12月底掛牌新三板。

龍晗認為，倍格生態的成功就在于其守住了“本源”。第一資產是房地產相關的企業，擁有較多的空間資源，而倍格生態很好地運用了這個優勢，它的第一個項目就是結合第一資產的商業空間。同時，倍格生態把辦公和人的生活方式緊密關聯在起，不僅解決了工作的問題，還很大程度上解決了生活上的問題。

完善管理體系 打造智業文化

第一資產從成立之初便非常重視企業管理以及企業文化建設。在地產行業里面，當代置業的運營流程和管理有著其自身特色，而第資產的運營流程和當代置業的運營流程是脈相承的。龍晗自信地對記者說： “我們對自己的管理是比較有信心的，有了這個前提，我們才能夠進行內部創業、項目孵化。而如果沒有合理的運營管理體系，這些都是不可能做成的。”

第一資產董事長張鵬認為，要以價值觀來決定企業的戰略、以戰略決定想要的人、以人決定團隊和項目。因此，在第一資產里面，絕大部分人都是其所需要的人，這些人從價值觀、敬業度、能力和專業等方面來說都符合第一資產的要求。“正是通過價值觀選中合適的人，才能對各個項目進行有效的管理。”龍晗說。

龍晗表示，人才在所有的項目中都是最關鍵的，而且應該放在第一位。第一資產在用人上強調，一定要認同企業的價值觀，并且了解公司的做事方式和原則，這樣才能與公司同步、同向發展。同時，第一資產對于所有職員的要求是真心關愛每一個人，包括對客戶、對家人、對同事等，并提出了“以客戶為心，簡單專注，開放透明，立即行動，智業合伙”的企業核心價值觀。

龍晗對記者進步表示，除了價值觀和文化之外，第 資產還在不斷完善、優化管理流程和標準，在使用完、執行完流程之后，任何職員都可以提出對于流程的意見，公司總部會在第 時間進行反饋和修改。

從管理思維轉變為用戶思維

如今，在龍晗的印象中，第一資產最開始還沒有信息化方面的崗位和人才，而他在2010年進入第一資產后，便開始做企業信息化方面的工作，并負責第 資產整個的管理流程和標準化建設。而現在，隨著互聯網、移動互聯網等技術的成熟，第資產也在進行企業數字化的建設。

龍晗認為，數字化其實是在信息化的基礎上的升級，它們兩者之間的區別在于，在互聯網時代，企業的運營管理叫企業的信息化。而在移動互聯網時代，就變成了企業的數字化，是兩個不同時代在不同的技術背景之下產生的不同的叫法。

在移動互聯網出現之前，企業信息化大多是PC端之間的鏈接。而移動互聯網出現、普及之后，使PC端之間的鏈接變成了移動端之間的鏈接，隨時隨地可以通過手機等移動端輸入信息，移動化地為客戶服務，相關的業務報表也可以在手機上瀏覽并迅速得出結論。企業在形式上變為了移動化辦公，讓企業的運行效率更快、更靈活了。

“企業的信息化是為企業管理服務的，而移動互聯網下的數字化是為客戶服務的，也就是管理思維轉變成了用戶思維，用用戶去倒逼管理，這是我覺得數字化帶來的最核心變化。”龍晗對記者說， “而對于第一資產，首先還是要踏踏實實把信息化做好，這個前提就是我們要把所有的管理系統和業務系統進行很好的連接、互通。”

目前，第一資產已經把企業的信息化系統進行了改造和升級，包括打造出的App、小程序等，不僅第 資產的職員和管理層都有相應的移動端App、小程序客戶端，而且也有客戶版本的客戶端，比如，客戶通過手機等移動端與物業之間直接進行互通，可以及時看到物業傳遞給自己的信息，也可以通過移動端向物業進行咨詢、投訴等。 “這樣，我們就可以及時了解到客戶的需求并及時加以解決，可以更好地去了解客戶、服務客戶。”龍晗說，“對于公司管理人員而言，在相應的管理端上面可以及時看到所有項目、業務的運行數據，以及所有的審批流、待辦任務等。”

龍晗表示，第 資產會一直致力于成為最具影響力的新科技、新空間新消費的孵化和產業集團。在此基礎上，還會不斷重新站在客戶的角度去思考問題，才便于更加貼近客戶。