淺析住宅小區(qū)地下空間開發(fā)建設(shè)及管理

文/陽(yáng)曉兵 郴州市新世紀(jì)郴陽(yáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 湖南郴州 423000

近年來，地下車庫(kù)產(chǎn)權(quán)糾紛及停車管理糾紛，在小區(qū)業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司之間愈演愈烈，甚至有很多業(yè)主與開發(fā)商訴至法律。面對(duì)此狀況，政府應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，作出指導(dǎo)性、確定性文件進(jìn)行界定，同時(shí)對(duì)于地下空間開發(fā)建設(shè)管理應(yīng)作出具體辦法，對(duì)于提高空間資源利用率，改善當(dāng)前城市停車難題，有著重要的意義。現(xiàn)結(jié)合具體實(shí)踐進(jìn)行如下分析。

1、開發(fā)建設(shè)的運(yùn)用背景

以《郴州市市城市規(guī)劃區(qū)地下停車位建設(shè)利用管理辦法（試行）》為例，進(jìn)行如下分析。辦法的運(yùn)用背景如下：進(jìn)一步規(guī)范市地下停車位的管理，提高地下空間資源的利用率。為了順利推動(dòng)城市建設(shè)工作的開展，保障房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工作規(guī)范落實(shí)，按照現(xiàn)行的法律法規(guī)以及相關(guān)規(guī)章制度，結(jié)合城市的實(shí)際情況，制定了具體的辦法，為規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)地下停車位的建設(shè)和利用以及管理，提供了具體的指導(dǎo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中，關(guān)于地下停車位的建設(shè)和利用以及管理，必須要嚴(yán)格按照現(xiàn)行的管理辦法，規(guī)范建設(shè)、合法利用、全面管理，保障地下空間資源得以合理利用[1]。

2、地下空間開發(fā)管理的具體運(yùn)用

結(jié)合《郴州市市城市規(guī)劃區(qū)地下停車位建設(shè)利用管理辦法（試行）》相關(guān)規(guī)定，從以下方面進(jìn)行運(yùn)用分析：

2.1 規(guī)劃管理

從房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)踐來說，地下停車位的建設(shè)要做好合理規(guī)劃[2]。按照此《辦法》的規(guī)定，規(guī)劃地下停車位必須要堅(jiān)持合理分層的基本原則，積極進(jìn)行豎向分層立體綜合開發(fā)以及橫向相關(guān)空間互相連通，實(shí)現(xiàn)地面建筑和地下場(chǎng)所的有機(jī)協(xié)調(diào)配合。嚴(yán)格按照規(guī)劃管理規(guī)定和相關(guān)程序，進(jìn)行規(guī)劃審批。需要注意的是，建設(shè)工程規(guī)劃許可證必須要做好地下車位建筑面積和車位總數(shù)的標(biāo)注。同時(shí)附圖要包括總平面圖和交通組織圖等。

表1 地下停車位建設(shè)期間的管理要求

表2 地下停車位的銷售和租賃管理辦法

2.2 土地利用管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地下停車位，要做好土地利用管理，必須要獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)。嚴(yán)格按照現(xiàn)行的法律法規(guī)，獲取用地使用權(quán)。結(jié)建地下停車位，其建筑規(guī)模經(jīng)批準(zhǔn)不計(jì)算容積率的，出讓時(shí)不計(jì)土地價(jià)款。關(guān)于土地的利用，在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)時(shí)，必須要嚴(yán)格按照現(xiàn)行的管理辦法規(guī)定，合理規(guī)劃和利用，提高土地資源利用率[3]。

2.3 工程建設(shè)管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)地下停車位，必須要符合當(dāng)前的建設(shè)管理規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)以及規(guī)范，不可以違反地下空間規(guī)劃。建設(shè)地下停車前，需要做好事前調(diào)查，了解建設(shè)地面以及周圍是否存在著建筑物和市政設(shè)施等，并且要做好相應(yīng)的記錄，制定應(yīng)急預(yù)案以及預(yù)防措施，建設(shè)施工期間采取動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的方法，掌握地物情況，通過事前和相關(guān)管理部門溝通，高效處理突發(fā)事件。建設(shè)地下停車位，勘察工作和設(shè)計(jì)工作等必須要由具備專業(yè)資質(zhì)的單位負(fù)責(zé)。建設(shè)時(shí)要做好表1要點(diǎn)的把控。

2.4 銷售和租賃管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的后期，涉及到銷售和租賃管理，如何劃分地下停車位的歸屬權(quán)成為了討論重點(diǎn)。按照《郴州市市城市規(guī)劃區(qū)地下停車位建設(shè)利用管理辦法（試行）》規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃建設(shè)的地下停車位，按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益、誰(shuí)維護(hù)”的原則進(jìn)行管理。國(guó)家出資建設(shè)的則為國(guó)家所有；公共服務(wù)設(shè)施配套的地下停車位，比如醫(yī)療和衛(wèi)生等，不可以出售、附贈(zèng)。房地產(chǎn)開發(fā)的商品房項(xiàng)目，其地下停車位銷售條件以及辦理程序，按照現(xiàn)行的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行，比如《商品房銷售管理辦法》等，同時(shí)附城鄉(xiāng)規(guī)劃部門核準(zhǔn)的地下室平面布置圖和人防部門批準(zhǔn)的人防工程平戰(zhàn)轉(zhuǎn)換方案。對(duì)于住宅小區(qū)，建設(shè)的地下停車位，要求和商品房同步出價(jià)銷售。在銷售新建的商品房時(shí)，需要在編制的買賣合同中明確標(biāo)出地下停車位的銷售價(jià)格或者租賃價(jià)格。除此之外，參考表2規(guī)定執(zhí)行。

通過該具體管理辦法，對(duì)于車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)作出了明確具體的論斷，且對(duì)于房屋銷售過程中，要求開發(fā)商及購(gòu)房業(yè)主對(duì)于車庫(kù)的產(chǎn)權(quán)、后續(xù)的購(gòu)買或租賃的價(jià)格，均有了明確的告知，簽訂購(gòu)房合同時(shí)，即確定了后續(xù)車庫(kù)問題的取得和使用規(guī)則，免除了后期取得和使用的糾紛。

3、地下空間當(dāng)前重點(diǎn)研討并解決的問題

新能源汽車的日益增多，其發(fā)展趨勢(shì)愈發(fā)增速，而住宅小區(qū)車庫(kù)未能相應(yīng)設(shè)置電動(dòng)車專用停車位，未能布置電動(dòng)車相關(guān)配套設(shè)備，致使電動(dòng)汽車保有和其相應(yīng)的車庫(kù)（或車位）缺乏的矛盾日益凸顯，這對(duì)于電動(dòng)汽車的發(fā)展形成極大的制約。同時(shí)，根據(jù)住建部2018年09月11日發(fā)布的《電動(dòng)汽車分散充電設(shè)施工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)GB/T 51313-2018》》（實(shí)施日期：2019年3月1日），因?yàn)殡妱?dòng)汽車的充電過程中的起火概率較內(nèi)燃機(jī)汽車的自燃概率明細(xì)增高，規(guī)范對(duì)于電動(dòng)汽車庫(kù)的防火要求顯著提高，如：規(guī)定了防火單元最大建筑面積，該面積為內(nèi)燃機(jī)汽車防火分區(qū)面積的50%，由原來的最大防火單元2000平方米變?yōu)樽罡邽?000平方米，單由此，將造成工程成本增加，更重要的是，因防火分區(qū)減少，將不利于車庫(kù)的布置和利用，即每車位占車庫(kù)的建筑面積將增加，其車庫(kù)的單位成本增多。當(dāng)前，電動(dòng)摩托車（非機(jī)動(dòng)車）因充電引發(fā)火災(zāi)的事例屢見不鮮，由此，開發(fā)商普遍對(duì)于建設(shè)地下車庫(kù)用于電動(dòng)車充電機(jī)停放更為謹(jǐn)慎。另外，因政府部門尚未對(duì)地下車庫(kù)電動(dòng)汽車與內(nèi)燃機(jī)汽車配置比例作出規(guī)定。綜上，大多開發(fā)商對(duì)于新建小區(qū)配建電動(dòng)汽車專用停車庫(kù)或停車位持消極態(tài)度，對(duì)于現(xiàn)有小區(qū)改建電動(dòng)汽車專用停車庫(kù)或停車位更缺乏推動(dòng)力。

針對(duì)以上情況，為適應(yīng)未來新能源汽車的發(fā)展，在國(guó)家層面，應(yīng)加快相關(guān)的規(guī)范出臺(tái)，有利于設(shè)計(jì)、監(jiān)管部門的操作；在政府層面，應(yīng)規(guī)范、規(guī)定新建住宅小區(qū)的新能源汽車停車最低配建要求；應(yīng)鼓勵(lì)開發(fā)商新建住宅小區(qū)的主動(dòng)增設(shè)新能源汽車停車數(shù)量，在政策上給與開發(fā)商傾斜；在開發(fā)商層面，應(yīng)看到新能源汽車的發(fā)展趨勢(shì)，將新能源汽車車庫(kù)的建設(shè)作為住宅項(xiàng)目長(zhǎng)遠(yuǎn)的、可持續(xù)發(fā)展的特色來規(guī)劃并實(shí)施。

結(jié)語(yǔ)：

綜上所述，地下空間建設(shè)的開發(fā)管理工作，對(duì)于提高城市空間資源的利用率，配套解決居民的停車、人們的生活有著重要的、積極的作用。特別是新能源汽車停車庫(kù)的配建規(guī)范和制度，應(yīng)作為政府和開發(fā)商在當(dāng)前地下空間開發(fā)建設(shè)過程中需重點(diǎn)研討和解決的問題。