物業公司財務管理與會計核算存在的問題

陳靜

摘要：隨著人們生活水平的不斷提高，對物業服務的要求也越來越高，物業公司想要在激烈的競爭環境中占據一席之地，必須努力提升其管理水平。其中物業公司的財務管理和會計核算對物業公司的發展影響深遠，但是現階段物業公司在財務管理和會計核算上還存在一些問題。本文主要就物業公司在財務管理和會計核算上存在的問題進行分析，并提出相關建議。

關鍵詞：財務管理;會計核算;物業公司;問題;建議

一、物業公司的會計核算和財務管理的特點

（一）物業管理的特點

物業管理存在于房地產制造、銷售、使用等所有環節，其具有一定的復雜性。物業公司在平時的經營中需要與業主、開發商、相關政府機構都保持有效的溝通，并且物業管理面向的客戶是特定的某些群體，比如租賃者、業主等，而不是普通大眾。同時物業管理涉及領域較為廣泛，小有衛生管理，大有綜合性、委托性的服務。

（二）物業公司跨會計核算和財務管理的特點

物業公司經營業務多種多樣，綠化、保潔、維修也涵蓋商場、酒樓等業務，所以物業公司在開展財務管理和會計核算時不需全面綜合的顧及到所有運營單位，其難度相較一般企業有所提高。而且物業公司擁有大量勞動力，屬于勞動密集型企業，員工的整體素質水平一般，所以對人力資源的管理要求也相對較高。物業公司進行會計核算時一定要嚴格遵守相關流程，有效實施內部控制，確保有關單據能夠合理的獲取、提交、歸納、管理和審核工作，科學設置會計核算的科目，保障資金規范化使用。

二、物業公司會計核算和財務管理中存在的問題

（一）公司成本核算方式落后

目前大多數物業公司依然采用集中核算的方式，公司各部門對成本核算不重視，只有關于收支的總賬，在進行會計核算時其中的會計明細不夠細化，不能達到物業公司會計核算的要求。物業公司會同時對小區開展不同類型的服務，不同的服務模塊不能進行獨立的核算，核算科目不能有效細化，物業公司成本管理的目標很難實現，開展的預算核算等工作也沒有意義。

（二）公司財務管理手段老舊，會計核算基礎薄弱

現階段還有很多物業公司采用傳統的財務管理手段，不能適應環境的變化，也不適應公司發展的要求，而且公司專業的高素質會計人員比較匱乏，會計核算基礎比較薄弱。物業公司在實際的工作中會出現沒有按照要求進行明細分類賬目設置的情況，致使會計核算的基本資料不充分，有的公司還有打白條的狀況，還有在開展業務活動時合同不夠規范甚至沒有合同，這些都會使公司的會計核算阻礙重重。

（三）公司財務報表不夠精確

財務報表不夠精確是物業公司長期面臨的一個問題。之所以出現這一問題，主要是一些物業公司不了解稅務申報的流程和內容，對于非應稅和應稅項目難以區分，導致納稅申報和財務報表方面的問題[1]。同時，物業公司的財務報表通常不夠精細，一般只有現金流表、利潤表等，整體信息比較籠統，不能對公司的管理活動產生指導作用。此外，一些物業公司沒有對財務核算產生正確的認知，把其歸集于財務部門的工作，沒有認識到財務管理對公司來說是整體的有機系統，貫穿于物業公司各個業務領域。由于公司財務報表精準度不高，在指定財務管理工作時也較為困難。

三、提高物業公司財務管理和會計核算水平的建議

（一）建立良好的會計核算和財務管理環境和基礎

物業公司只有建立良好的會計核算和財務管理以及財務管理環境，才能保證會計核算和財務管理的順利有效完成。首先，公司的會計工作開展必須嚴格遵守國家的相關政策法規及工作準則，保證公司有明確的會計賬目，能夠規范的開展相關工作。同時，在進行相關工作人員選拔時應該嚴格標準，保證其具備基礎的專業知識，在上崗后還應該定期開展培訓考核，不斷提升相關人員的業務能力和綜合素質，保證公司的會計工作和財務工作能夠有效開展。其次，要增強公司對財務管理工作的重視程度，了解財務管理和會計核算的重要性，加強公司的財務管理，完善會計核算制度。

為了使公司的會計核算更加精確，物業公司可以對各類業務的開票金額、收費類別等開設不同的應收科目，從而區分項目的收費類別，并且對其進行全局監控。同時，要將擁有的數據信息與公司系統上的數據信息進行對比，保證賬實一致、帳帳一致。

（二）健全物業公司管理機制

近年來，物業公司的蓬勃發展使其業務規模不斷擴大，很多物業公司同時為數量龐大又相互獨立的客戶提供服務，這些客戶不僅在地域方面相互獨立，而且在物資調動、財務核算、人員管理上都是獨立不相干的。在實際服務過程中，很多小區都成立了業主委員會，用以對小區物業的資金使用、財務狀況進行監督，使傳統的集中核算方式不能滿足物業公司的發展需求。

為了物業公司更好的經營發展，公司應該對各服務單元設立二級核算制度，不僅能提高物業公司的服務質量，還能對公司的資金流動和經營效果做出客觀的評價。物業公司確定二級核算制度后，各個核算單位對具體業務活動的原始憑證應該自行管理，如果兩個及以上的單位共用一份憑證，則原件交由公司保管，各單位只需保管其復印件。除此之外，各二級單位的所有收入需要全部上交公司，二級單位必須嚴格按照相關流程和規章辦理有關手續，才能申請現金。最后，各二級單位必須每月按時呈報會計報表及相關表格，保證財務信息的及時完整。

（三）對物業公司的應稅項目進行合理的劃分

物業公司財務人員專業水平不高，很難合理劃分公司的應稅項目和非應稅項目，這些因素都會造成物業公司納稅申報的順利進行和會計核算上的錯誤[2]。所以，物業公司的財務人員在工作時應該將物業公司經濟收入、住宅區管理服務費和業委會收支結余、管理處經營利潤等概念的差異進行區別，同時還要掌握它們之間的內在聯系。要明確知道管理處的經營利潤才是物業公司的應稅項目，物業公司代管代收的雜稅根據有關規定不再納稅范圍內，物業公司應該對此類規定及時關注。