萬科逆勢成長“密碼”：利潤質量穩步提升、規模優勢顯現

張一

在房企普遍“抓回款”以應對成本上升沖擊的情況下，萬科卻用財務穩健、規模繼續擴張的事實彰顯地產龍頭價值。

8月20日，萬科披露半年報稱，公司上半年實現營收1393.2億元，同比增長31.5%;實現歸母凈利潤同比增長29.8%至118.4億元。

相比萬科2016-2018年的中報，萬科今年上半年的業績成長表現更加穩健，不僅盈利能力持續增長，經營活動凈收益占利潤總額的比重更是高達95.96%，同時35%的凈負債率繼續保持行業低位。那么，萬科逆勢成長“密碼”是怎樣的？

行業面臨重大調整萬科繼續創造“超級”現象

盡管面臨嚴峻的調控及融資政策背景，房企也絲毫未在年中搶收之際懈怠，主流房企更是憑借精準的市場布局和靈活的經營策略保持著合同銷售額的增長態勢。中指研究院數據顯示，2019年上半年，共計有147家房企銷售金額跨越50億門檻;另據觀點研究院數據，房企銷售金額TOP100的門檻值較2018年增長95.39%至114.1億元。

《紅周刊》注意到，在上半年銷售額位列TOP50的房企中，排名越往后的房企，其銷售額的同比增長率也越高。對此，上海中原房地產分析師盧文曦對《紅周刊》表示，對于3000億以上銷售規模的“超級房企”而言，不僅面臨著較大的調控壓力，其規模擴張與業績增長的難度也比千億級房企更大;而體量相對較低的房企，業績上沖的動能則相對更足。“不過從日益嚴峻的行業環境來看，目前各個規模的房企的增長形勢都不太妙，雖然銷售額整體規模仍在增長，但后勁相對較弱。”

作為穩居房企銷售額TOP3的龍頭房企，萬科本身基數較大，面對今年房地產行業復雜的外部環境，想要得到較大的業績增幅，其實存在一定難度。不過，從萬科披露的半年報情況來看，其顯然克服了環境與規模的雙重考驗，業績一如既往實現穩健增長。

半年報顯示，萬科報告期內實現營業收入1393.2億元，同比增長31.5%。其中，來自“房地產業務”的營業收入為1329.9億元，同比增加32.15%;“物業服務”營業收入同比增加27.05%至52.8億元;來自其向聯營公司收取的各項費用的“其他業務”營業收入則呈現短期波動，同比下降11.3%至10.5億元。

值得一提的是，在其他頭部房企銷售額普遍下滑的情況下，萬科上半年實現合同銷售額3340億元，同比增長9.63%，依然實現了正增長，這對位列“超級陣營”的規模房企而言實屬不易。

盧文曦指出，對于位列銷售額TOP5之內的頭部房企而言，由于其項目數量較多、遍布范圍較廣，很難在規模上有較大的突破。面對嚴峻的行業形勢，控制運營成本、抵御政策及金融風險對鞏固提升基本盤而言有重要意義。

從經營成本來看，截至2019年6月底，萬科的銷售期間費用率較去年同期下降了0.32個百分點至8.63%。具體到各項費用，雖然由于研發規模的擴大和利息支出等的增加，萬科在報告期內的研發費用及財務費用等有所升高，但其上半年的成本費用利潤率與去年相比有所提高，由去年同期的17.13%增長至今年6月的19.20%。

凈利增超40%“利潤質量”穩步提升

雖然已公布業績的房企整體銷售表現比預期樂觀，但房企們上半年的盈利能力卻不及往年。據中原地產研究中心統計數據，截至21日，已有超30家房企公布2019年半年報，其中25家房企合計營收為3619.39億元，同比上漲25.9%;合計凈利潤達340.1億元，凈利潤率為9.4%。而據克而瑞研究院數據，2018年上半年，170家重點上市房企實現毛利潤5979億元，凈利潤2853億元，同比增長率分別高達42.1%和48%。

對此，中原地產首席分析師張大偉認為，雖然整體來看，房地產行業依然處于利潤和規模的上漲周期，但同時房企業績增長現乏力，增速較去年明顯放緩，利潤率也有所下調。

不少房企在年中搶收的過程中加速推盤，銷售成本及營銷費用等的增長率較往年有所提高，在一定程度上抑制了凈利潤的增長。此外，部分布局二、三線城市的房企由于受到“一城一策”政策影響，利潤空間亦有所壓縮。以南京市為例，南京市房地產協會副會長孟祥遠向《紅周刊》表示，南京市主城區之外的區域由于以剛需盤為主，受限價政策影響較大，開發商的利潤空間十分微薄。“很多項目往往是地價2萬元，房價3萬元，再減掉人力和宣傳成本，開發商基本掙不到錢。”張大偉也提到，調控收緊，資金成本大幅上升，是房企凈利潤率下滑的主要原因。

盡管行業整體盈利情況不及往年，萬科仍“逆勢”突圍，上半年實現凈利潤192.9億元，同比增長42.6%，凈利潤增長率較去年同期和2018年末分別增長8.11和10.2個百分點;毛利率較2018年同期提高1個百分點至28.3%。此外，萬科歸屬上市公司股東的凈利潤同比增長29.8%至118.4億元，投入資本回報率（ROIC）也較去年同期上漲0.94個百分點。

值得注意的是，萬科近年來的經營活動收益占比一直穩步提升，體現了其利潤質量的不斷提高。2016年至2018年，萬科的經營活動凈收益占利潤總額的比重分別為86.64%、87.16%、89.97%，截至2019年6月份，上述比重增長至95.96%。這說明萬科的大部分利潤來自經常性營業活動，且盈利能力穩健增長。

經營現金流凈額增超308%

新項目遍布“粵港澳”等黃金區域

在房地產行業融資寒冬之下，做好現金流管理成為房企下半年的重要任務，作為房企營業收入跨越到經營性現金流的關鍵一步，銷售回款情況亦成為考驗房企生存能力的重要指標，甚至有房企下發了“下半年暫停拿地、全員銷售抓回款”的內部指令。尤其隨著外部融資趨緊，地產投資資金，特別是拿地資金的來源越來越依賴銷售回款。

不得不說，萬科在維持業績穩健增長的同時，上半年的回款情況也較往年提升明顯，銷售商品、提供勞務收到的現金同比增長9.7%至1980.55億元，經營活動產生的現金流量凈額較2018年同期增加308.06%至88.5億元。此外，萬科合并報表范圍內還有4403.7萬平方米已售資源未竣工結算，合同金額合計約6215.5億元，較上年末分別增長18.7%和17.1%。

值得關注的是，自2019年五月份地產融資政策收緊以來，土地市場交易熱度也有所減退，許多房企的發展口號也由“規模擴張”轉向“回籠資金”。財經評論員嚴躍進向《紅周刊》表示，受“錢緊”影響，預計下半年房企的拿地節奏還會繼續減慢，不過也不排除部分資金相對充裕的房企會選擇以項目合作的方式拿地。

即使在房企紛紛收斂拿地動作之際，萬科的規模擴張也未受到較大影響，雖然較去年同期拿地規模有所下降，但仍居行業前列。萬科中報顯示，集團上半年共獲取新項目54個，總規劃建筑面積1372.8萬㎡，權益規劃建筑面積941.8萬㎡，權益地價總額約649.8億元，仍占據規模優勢。按建筑面積計算，82.0%的新增項目位于一二線城市;按權益投資金額計算，88.4%位于一二線城市。值得一提的是，近年來由于一二線城市供需活躍，一直是房企搶奪資源的主要戰場。

具體到新增項目的城市分布，萬科項目所在地遍布長三角（南京、寧波、蘇州、溫州）、粵港澳大灣區（廣州、佛山）、環渤海（天津、大連、濟南、沈陽、青島、石家莊等）等黃金城市帶，未來也將受到政策及人口等方面的利好影響。

財務結構合理

有息負債規模收窄

面對融資環境的不確定性，優化財務結構、實現金融降杠桿是房企下半年的又一主題。萬科在實現業務經營穩健增長的同時，亦維持了較高的資金使用效率和良好的財務、資金狀況，信用評級亦較為穩定。

萬科剔除預收款項后的資產負債率與2018年末持平，均為76.98%，但較去年同期上漲了1.82個百分點，總負債規模同比略升。不過，公司有息負債規模有所收窄，債務結構也相對更為合理。

截至6月底，萬科有息負債金額為人民幣2253.2億元，較年初減少人民幣358.9億元，占總資產的比例為14.3%;其有息負債占全部投入資本的比重也由2018年期末的52.64%收窄2.98個百分點至2019年6月的49.66%。從有息負債結構來看，萬科的短期借款和一年內到期的有息負債合計人民幣666.5億元，占比為29.6%;一年以上有息負債人民幣1586.7億元，占比為70.4%。

截至6月底，萬科持有貨幣資金1438.7億元，遠高于短期借款和一年內到期長期負債的總和666.5億元;凈負債率（有息負債減去貨幣資金，除以凈資產）為35.04%，持續保持行業低位。

在金融監管持續收緊，房企將步入融資寒冬的背景下，繼續鞏固提升經營“基本盤”，保持財務穩健，將是萬科面對高度不確定性的重要王牌。