新形式下中國住房制度和房地產稅的探索

【摘要】中央經濟工作會議強調，要加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制。合適的住房制度都是為了改善住房民生而選擇的。那么關于住房制度的具體操作問題以及與住房制度選擇經常聯系在一起的房地產稅開征又應該應注意哪些問題，本文就此展開論述。

【關鍵詞】住房制度 房地產稅 改革

自黨的十八屆三中提出加快房地產稅立法，特別是黨的十九大明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”定位以來，房地產稅改革特別是有關房地產稅改革的定位，開征房地產稅是否有悖法理、能否引發房價大幅波動，開征房地產稅的基本原則、路線圖與時間表等問題再次引起社會廣泛關注。顯然，上述問題如不盡快達成共識恐怕會不同程度地影響房地產稅改革與立法進程，影響十九大再次強調的“完善地方稅體系”的稅收制度改革任務。

一、新形勢下住房制度具體操作中應注意的問題

（一）住房制度選擇的階段性特征問題

房子是生活用的，不是投機用的。這種住房定位強調住房最近本的居住功能。單位利用本單位的土地建造人員住房、集體土地建造公租房和共有財產住房，有利于擴大住房供應，改善住房民生。這些做法都在統一強調住房的居住功能。特別是在房價居高不下的背景下，只要有利于房地產市場的穩定健康發展，只要有利于改善民生住房，就應該是政策選擇。應當指出的是，這種特定的制度規定必然具有階段性特征。在一定程度上，自建住宅單元的分布會暴露出過去實體住宅分布的弊端。集體土地建設租賃住房與土地制度改革應相互配合。共有住房將使政府更多地參與住房微觀管理，增加政府職能。如何精簡和有效地協調政府職能也是一個亟待解決的問題。

（二）住房市場還要繼續堅定發展

住房作為一種私人產品仍然需要大量的營銷。在市場上，住房商品不僅具有消費屬性，而且具有投資屬性。一段時間以來，這一直是住房投機的基礎。在正常的市場中，買賣房屋是正常的交易。正是隨著二手房交易的開展，房地產市場的資源配置功能可能得到更充分的釋放。

房地產市場的穩定發展是一項系統工程。如果有更合適的投資渠道，那么社會資本就不一定流入房地產市場。近年來，一些新經濟投資回報遠遠超過房地產，一直引導社會資本進入更多的新領域。實體經濟仍有很大的發展空間。只要社會資本能夠促進創新和對傳統經濟的嫁接，就有可能獲得更多的投資回報。這樣，房地產市場的發展不僅要在房地產業中找到原因，而且要通過發展更多的資金來解決尋求資本的負面影響。

（三）住房保障的覆蓋面應該合理選擇

目前，住房保障最突出的問題是房價與收入的比例嚴重不合理。即使是高收入和中等收入的人也可能由于自身的經濟條件而無法購買合適的商品房。這是擴大經濟適用房覆蓋范圍的最重要原因。政府需要根據不同個人（家庭）的不同情況提供不同類型的經濟適用房。對于低收入群體來說，低成本住房仍然是最有效的方法。對于中等收入群體來說，幫助他們購買包括經濟適用房在內的共有住房可能是政府的主要任務。共有制供給是指個人（家庭）只要支付一定比例的商品房價格，就可以獲得類似的生活條件。對于直接購買商品房的中等收入群體，政府還應在交易環節實施一定的稅收激勵，以減輕其負擔。鼓勵自留地購買商品房應是政策的正確含義。畢竟他們購買自己的商品房，這意味著政府對經濟適用房的支出壓力將相應降低。

二、房地產稅與住房制度

（一）房地產稅的功能認識存在誤區

目前，房地產稅存在諸多誤區，認為房地產稅是住房制度不可分割的一部分，可以通過征收房地產稅來解決民生問題。在國際上，一般的房地產稅是在估價的基礎上對所有房屋征收的年度稅。根據評估值，可以保證房地產稅負的公平性。十八屆三中全會要求“加快房地產稅立法，適時推進房地產稅改革”。需求是務實的。征收房地產稅涉及數百萬家庭。立法可以充分討論不同意見，盡量減少國家治理風險帶來的不動產稅征收。房地產稅承擔著為地方公共服務提供資金的職能，有助于完善地方稅收制度，所有住房都需要按普遍征稅進行評估。如果沒有，那么房地產稅可以提供有限的收入，而在國家治理風險的征收和管理上，社會可能負擔不起。從防范和化解公共風險的角度來看，房地產稅短期內要謹慎征收。

（二）房地產稅通常很難降房價

如果房產稅與調控房價掛鉤，可能會出現更多的問題。征收房地產稅的政策目標是提高還是降低房價？至少，新的稅收并不是為了減少社會財富。如果是這樣，這樣的稅收將不受歡迎。隨著經濟社會的發展，越來越多的個人（家庭）擁有住房，因此引入房地產稅來抑制房價并不是公共政策的目標。房產稅將增加擁有成本，并促進住房供應理論的發展。只要房價每年上漲10%或更多，這就可以彌補所謂的賬面成本。住房供給不能被強迫，人民生活的改善可能會受到負面影響。

（三）房地產稅不應視為住房制度的一部分

房地產稅與住房息息相關，將其誤認為住房制度的一部分是可以理解的。房地產市場的穩定、健康發展，不需要房地產價格的暴漲暴跌。事實上，對住房的最大需求是使價格與收入水平保持一致。但在任何情況下，房產稅都很難做到。因此，房地產稅不應被視為住房制度的一部分。房產稅的主要作用是提高地方收入，而不是改善住房生計。房地產稅的功能太多，只會使房地產稅的定位更加不準確，使房地產稅制的建立失去其功能。房地產稅是完善國家稅收制度的必要條件，是完善地方稅收制度的需要，是促進地方政府治理現代化的需要。

三、結語

新形勢下中國需要建立有中國特色的社會主義住房制度和房地產稅制。僅僅因為其他國家做不到，并不意味著中國做不到。但這是有規則的。在同樣的市場經濟條件下，在市場經濟條件下運行的住房制度和房地產稅收制度在中國法律中是一樣的。如果要說這一特點，那么社會主義條件下的住房制度就應該以人為本，更好地維護住房生計的目標得以實現;房地產稅制應適應社會主義國有土地制度，更好地促進我國現代稅制的建立和完善。

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作者簡介：張鳳，女、1967、漢族、四川成都人、中專、經濟師、研究方向：房地產與稅收。