EVA在房地產企業績效評價中的應用探析

摘? 要：EVA績效評價模式，有效解決了傳統績效評價中存在的問題和不足，發揮了績效評價的良好效果，取得了良好的經濟效益和發展效益。本文簡要介紹了EVA概念及內涵，以及在房地產企業績效評價中的價值，并就如何在房地產企業績效評價中應用提出幾點建議，具有積極的現實指導意義。

關鍵詞：EVA;房地產企業;績效評價

績效評價是房地產企業管理的重心，也是房地產企業戰略決策的重要參考，提升房地產企業投資、經營、發展決策的可執行性，增強房地產企業市場競爭力的現實需要。傳統績效評價更加注重的是房地產企業的短期效益，忽略了房地產企業可持續發展的評價，評價體系不夠完善。近年來，萬科、碧桂園、恒大等大型房企紛紛引入EVA績效評價模式，有效解決了傳統績效評價中存在的問題和不足，發揮了績效評價的良好效果，取得了良好的經濟效益和發展效益。

一、EVA績效評價概述

EVA（Economic? Value? Added ，簡稱EVA）績效評價，即經濟附加值，是指企業經營一段時間后獲得的凈利潤與生產投入成本間的差額，通常是企業在稅后凈利潤中減去債務、股利等資金成本后獲得的經濟利潤。其計算公式為：

EVA=NOPAT-（WACC×TC）

——NOPAT：扣除稅款后的經濟利潤;

——WACC：加權平均資本成本;

——TC：生成投資成本總額。

上述公式中，一是NOPAT=息稅前利潤-所得稅后的凈額;二是WACC：債務資本中的成本、股本資本依據其在資本結構中的占比，計算獲得的加權平均資本成本;三是企業資本總額由債務資本、權益資本構成，其中，債務資本不包括應付及預收賬款。

20世紀80年代，西方發達國家財務咨詢公司通過大量實踐驗證發現，公司股票變化與公司聲譽利益的變化密切相關，且二者關聯性明顯大于投資收益率及股票價值變化的關聯性。越來越多的企業開始重視企業聲譽收益，并將其作為評價公司業績的重要指標。1982年正式將其命名為EVA。從EVA公式可知，EVA為正數時，表明企業獲得了經濟效益，即扣除各項稅款后的利潤>投入的生產成本。反之，EVA為負數時，表明企業處于虧損狀態，即扣除各項稅款后利潤<投入的生產成本。因此，EVA績效考評是由股東價值總和評價企業利用全部資本，利潤大于投入的生產成本，結余部分即為公司實際創造出的股東價值。綜上，房地產企業引入EVA績效評價，EVA數值越大，反映的是企業的經濟效益越高，也充分展現企業管理水平和房地產企業工作團隊能力越強。因此，EVA績效評價可應用于房地產企業整體績效考核評價指標，具有較強的可操作性。

二、EVA績效評價模式在房地產企業中的應用價值

（1）合理評價經營業績。房地產企業屬于資金密集型企業，其資金投入主要來自銀行借款、股權資金投入。傳統的房地產企業會計核算更多解決的是銀行的借款利息，沒有關注股東的資本投入。且，比重較大的股權資本也不利于房地產企業的價值管理，股東投入資本的機會成本成為其資本成本。此外，房地產企業經營周期較長，資金回收期限也較為漫長，傳統的房地產企業業績評價忽略了資金的占用，不利于評價房地產企業的總體經營狀況。因此，選擇利用EVA評價體系對其進行業績評價，能夠更加科學合理的評價房地產企業的經營業績。

（2）有效遏制過度投資。房地產企業投資規模大，房屋價格漲幅波動大，下降或上漲的趨勢不明顯，因此，大多房地產企業加快了建設—交付的周轉期限，脫離了企業自身的經營能力，甚至盲目擴張，造成了資源的巨大浪費。傳統房地產企業績效評價是以凈利潤作為核心考評變量，這種考評模式下，超過股東必要收益的房地產項目才有投資價值，因此，在投資決策之前進行評價，能夠有效遏制房地產企業的盲目投資，提升資金利用效率。

（3）科學配置投資資源。目前，我國房地產企業規模巨大。2019年，全國上市房地產企業總資產規模TOP100總資產達到了26.76萬億元，同比增長了18.12%，共有5家房地產企業總資產規模突破萬億元。隨著房地產行業市場競爭的加劇，許多房地產企業加快了多元化發展，除了從事房地產開發業務外，還從事新能源汽車、健康醫療、農副產品等其他業務。由于房地產企業負債率較高，抗風險能力較弱，需要及時梳理不同業務開展情況，處置經營前景較差的業務單元。采取EVA評價，能夠更加科學地評價各個單元的投資產出情況，有利于房地產企業合理配置有限資源。

三、EVA績效評價模式在房地產企業中的應用策略

（1）優化市場和社會環境。EVA績效評價作為一種先進的績效評價模式，需要以完善的市場和社會整體環境為基石。市場體制越完善，理念越先進，EVA績效評價的效果更加顯現。目前，我國正在努力建設具有中國特色的社會主義市場經濟，各項改革步入深水區，調控房地產市場的政策陸續出臺，EVA應用中還存在一定不足，影響了EVA績效評價的落實及其作用的發揮。因此，政府應加強房地產市場經濟發展的資金支持，以及各項政策措施，不斷優化市場和社會環境，嚴格落實EVA，切實發揮EVA績效評價在房地產企業中的激勵作用，促進房地產企業整體競爭力的提升。

（2）進一步完善評價體系。EVA評價體系包括稅后凈營業利潤（NOTAP）、資本總額（TC）、加權平均資本成本（WACC）等等;EVA計算的數值實際表示的剩余收益，是股東扣除先前的投資機會成本所獲得的權益增加值，也是體現公司為股東創造財富的能力。因此，需要對投入資本及稅后經營利潤會計數據、加權平均資本成本進行調整，逐步完善EVA評價體系。通過對某房地產企業實際情況分析，EVA項目調整如下：稅收經營利潤=經營利潤-員工培訓費用-營銷廣告費用-本年商譽攤銷費用-債務成本-所得稅+非營業收入稅支出;投入資本=資產負債表中期初資產總額-非營業收入-應收補貼款-在建工程-工程物資+營銷廣告費+員工培訓費用+累計商譽攤銷費用;加權平均資本成本中需要調整的是投入資本中權益與債務資產比例應按調整后的投入資本重新進行確定。

（3）應用平衡計分卡模式。傳統績效評價與EVA績效評價有機結合，充分發揮EVA績效評價在房地產企業績效評價中的作用發揮。在房地產經營中，由于資本成本難以計算而導致風險系數無法確定，因此，利用與EVA績效評價契合的平衡計分卡模式解決這一難題。在計算權益成本時運用平衡計分卡模式，增加權益成本計算的準確性，能夠全面、準確地展現房地產企業的各個財務指標，有利于房地產企業對自身財務狀況的準確判斷，促進房地產企業健康發展。

（4）改進EVA績效評價模式。隨著房地產企業的發展，EVA績效評價結果較傳統績效評價實現了績效評價更加全面，更加科學，但EVA績效評價在實際運用過程中也存在一些不足和短，因此，在實際作為房地產企業EVA績效評價時，應實時的對其進行優化和改進。如，在EVA績效評價中適當增加EVA調整相對值指標;EVA計算得出的結果時，房地產企業的財富增加值是絕對數，因此，為了確保獲得的房地產企業績效具有可比性，應適時增加將EVA指標調整為相對值。也可以將EVA指標進行分解，利用因素分析法層層分解EVA指標，探討各種因素對EVA的增減影響，提升EVA績效評價的全面性和準確性。

四、結語

總之，隨著房地產市場競爭日趨激烈，利用EVA績效評價方法對房地產企業績效評價，能夠有效促進房地產企業的長期可持續性發展，實現房地產企業利潤最大化。提供不斷優化市場及社會發展環境，完善績效評價體系，結合平衡記分卡等傳統模式，不斷改進EVA績效評價模式，能夠有效發揮其在房地產企業績效評價的應用價值。

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作者簡介：陳洪波，女，1973年9月出生，湖南省寧鄉市人，工作單位寧鄉市住房保障服務中心，本科學歷，檔案管理副研究館員，研究方向為住房保障部門人力資源管理、績效考核管理、房產檔案管理等。