論房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究

陸光偉

摘? 要：隨著國民生產(chǎn)總值的提高，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)項目具有投資大、建設(shè)周期長、風(fēng)險性高、不確定因素多等特點，因此在房地產(chǎn)項目開發(fā)前期階段，可行性研究工作備受重視，房地產(chǎn)可行性研究報告是投資決策的重要依據(jù)，在整個環(huán)節(jié)中起著至關(guān)重要的作用。本文就針對房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的現(xiàn)狀做出分析，并提出切實可行的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;可行性;研究

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在經(jīng)濟(jì)體系中的地位也越來越重，逐漸成為國家的支柱產(chǎn)業(yè)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)項目的開發(fā)和投資，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也帶動了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在房地產(chǎn)開發(fā)項目前進(jìn)行可行性研究是必要的，通過了解項目的投資環(huán)境和條件，對提出的建設(shè)方案進(jìn)行討論分析，最終決策是否推行項目，在推動房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)展進(jìn)程方面有重大意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的主要內(nèi)容和理論指導(dǎo)依據(jù)

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的階段劃分

在項目投資前期，房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究分基本劃分為三個階段——投資機(jī)會研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究階段。

投資機(jī)會研究階段主要是為投資者在投資項目前給出方向性建議，簡單判斷項目是否具有可行性，有無深入研究的必要。

初步可行性研究階段介于投資機(jī)會研究階段和詳細(xì)可行性研究階段中間，主要對房地產(chǎn)項目中的一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)和可能出現(xiàn)的問題進(jìn)行專題研究，進(jìn)而確認(rèn)投資項目的可行性。

在詳細(xì)可行性研究階段，需要對房地產(chǎn)項目進(jìn)行深入的分析和比較，從各個細(xì)節(jié)開展研究工作，為項目的決策提供依據(jù)。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的主要內(nèi)容包括：項目背景和情況的分析、市場調(diào)查分析和定位、項目開發(fā)與技術(shù)方案的可行性研究、項目總投資預(yù)算分析。

在項目開發(fā)決策前，需要詳細(xì)了解項目背景和基礎(chǔ)情況，基本確定項目的規(guī)劃和發(fā)展前景，以此為依據(jù)決定是否立項投資;通過對市場進(jìn)行調(diào)查分析，了解該房地產(chǎn)項目的對應(yīng)目標(biāo)人群，確定市場定位，確定該項目建設(shè)的必要性;對投資項目進(jìn)行具體分析，擬定開發(fā)方案，了解投資項目的基本數(shù)據(jù)，以此做技術(shù)方案，并對其進(jìn)行研究，論證在技術(shù)建設(shè)方面的可行性;估算項目開發(fā)所需的各項費用和建設(shè)成本，做好項目的效益分析，確定該項目在公司盈利上和經(jīng)濟(jì)上的合理性;

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究中存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究在項目建設(shè)前期有重要意義，但在實際的研究過程中，仍然容易出現(xiàn)問題。

（1）調(diào)查研究不全面、數(shù)據(jù)真實性有待考究。對項目調(diào)查研究是進(jìn)行可行性研究的第一步，調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確性是研究結(jié)果是否具有參考價值的決定因素。是在實際調(diào)查過程中，可能會出現(xiàn)調(diào)查數(shù)據(jù)單一的情況，調(diào)查數(shù)據(jù)不足會對讓整個研究方案缺少論據(jù)，無法作為項目開發(fā)的依據(jù);更有一些人員投機(jī)取巧，在數(shù)據(jù)調(diào)查的過程中偷懶，無法保證調(diào)查數(shù)據(jù)的真實性。

（2）缺乏系統(tǒng)的理論指導(dǎo)、評價體系不客觀、有待完善。目前，我國出臺的指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究的文件過少，這導(dǎo)致在進(jìn)行可行性研究工作時，缺乏理論指導(dǎo)，可行性研究結(jié)果的質(zhì)量無法保證，制約房地產(chǎn)開發(fā)項目的研究發(fā)展。零一方面，房地產(chǎn)可行性研究的評價體系雖然可以通過不同角度對研究結(jié)果進(jìn)行分析評價，但在實際中，仍會發(fā)現(xiàn)評價體系存在不客觀、依據(jù)單一等問題，需要加以完善。

（3）預(yù)測信息和實際信息存在差異。在房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究中，會核算成本，對資金和開發(fā)周期進(jìn)行預(yù)測，在項目的執(zhí)行階段，會以此為依據(jù)來進(jìn)行人力物力和資金的投入。但由于政策的變動、物料成本和人工成本的變化，會造成預(yù)測信息與實際信息有的出入，影響到項目的正常開展。

三、做好房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究的對策

（1）加強(qiáng)市場調(diào)查的真實性、可靠性和完整性。市場調(diào)研在房地產(chǎn)項目的可行性研究中是非常重要的環(huán)節(jié)，調(diào)研結(jié)果的真實性和可靠性直接影響著決策者對市場的預(yù)期判斷。因此，加強(qiáng)市場調(diào)研的力度，提高調(diào)研的全面性和調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性，是調(diào)研工作的重點，這樣才能為決策層決策項目提供可靠的參考依據(jù)。

（2）建立完善科學(xué)的評價體系。可行性研究的綜合評價體系可以判斷出房地產(chǎn)開發(fā)項目的優(yōu)勢和劣勢，是可行性研究中的重要依據(jù)。所以，在房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究中，規(guī)范和完善評價體系是必不可少的。

以不同角度對可行性報告進(jìn)分析，測試評價體系所得出的結(jié)論和實際執(zhí)行中誤差大小，以此為基礎(chǔ)不斷改進(jìn)完善，形成科學(xué)的評價體系。

（3）針對解決預(yù)測信息和實際信息之間的差異問題。解決預(yù)測信息和實際信息的差異問題可以通過建立數(shù)據(jù)信息庫和加強(qiáng)對項目的整體控制來實現(xiàn)。

通過建立數(shù)據(jù)信息庫，可實現(xiàn)對大數(shù)據(jù)的整合，通過收集城市或區(qū)域的規(guī)劃情況、周邊的消費水平及收入情況、材料市場的動態(tài)、周邊人群的房屋喜好等信息，增加信息量，提高信息的準(zhǔn)確率，降低因信息缺乏帶來的風(fēng)險，為房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究提供數(shù)據(jù)支持。

工程項目的進(jìn)度預(yù)測和成本預(yù)測是項目可行性研究的重要部分，在項目執(zhí)行過程中，會發(fā)生預(yù)測信息和實際信息差異較大的情況。這時候需要我們及時更新數(shù)據(jù)，加強(qiáng)對項目進(jìn)度、資金使用情況的管理和監(jiān)控，經(jīng)常比較實際信息和預(yù)測信息，發(fā)現(xiàn)偏差及時改進(jìn)，，最大程度上減少信息偏差，以確保整體進(jìn)度目標(biāo)的實現(xiàn)。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究是企業(yè)投資決策的重要依據(jù)，關(guān)系到項目的順利開展，在推動房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)展進(jìn)程方面有重大意義。目前，房地產(chǎn)開發(fā)項目前期可行性研究工作中還存在一些問題，需要采取應(yīng)對策略，保證可行性研究的科學(xué)性和有效性，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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