房地產投資項目的財務評價研究

沈偉

摘? 要：在經濟發展的影響下，人們生活水平提高，對居住條件的要求愈來愈高，帶動了房地產企業的發展，房地產項目規模擴大增多，但就目前來看，房地產投資項目的發展仍存在一定問題亟待解決。本文將圍繞房地產投資項目的財務評價進行研究分析。

關鍵詞：房地產投資項目;財務評價;財稅制度

財務評價是指從分析企業財務風險入手，對企業面臨的資金、經營、市場等各種風險進行評價的過程與行為。房地產企業在目前的市場經濟條件影響下，對財務評價的需求較大。下面，筆者將針對房地產投資項目的財務評價的相關內容表達一些淺略的見解。

一、房地產投資項目財務評價主要內容

（1）房地產建設項目總投資。房地產投資項目投資規模較大，涵括的內容較多，分為固定資產投資、動態投資與靜態投資等多個部分。房地產建設項目總投資要考慮建筑工程費、人工費用、安裝工程費、投標招標等多個內容，此類投資受市場價格變化影響較大，涉及多個變動因素，需要更高水平的財務評價。而房地產投資項目中的靜態投資財務評價同樣不可缺少，靜態投資受時間變動影響較小，但也可能因為靜態投資的變化給房地產投資項目建設帶來無可挽回的經濟損失，需要對其中涉及的多種費用進行嚴格計劃核算，避免對房地產投資項目建設帶來惡劣影響。

（2）經營成本。在房地產投資項目中，經營成本也是財務評價的重要內容與依據之一，房地產投資項目經營成本包括現金流動與固定資產的折舊變現等多個內容，由于房地產投資項目較大，經營回報速度慢且回收效益不可控，經營成本的財務評價更為重要。

（3）房地產投資項目稅金。在房地產投資項目財務評價中，稅金占有重要比重，隨著房地產建設事業的發展，國家對其重視程度提高，為規范房地產投資項目建設，國家逐步完善相關稅務法規，房地產投資項目稅金內容增多，包括房地產增值稅、產權轉讓稅、資源稅、房地產項目不同營業目的的營業稅等。稅金等附加費用在房地產投資項目財務評價產生重要影響。

二、如何讓做好房地產投資項目財務評價工作

（1）編制科學完善的房地產投資項目基礎數據評價表。基礎數據評價表是財務評價的重要內容，能夠將房地產投資項目中的各項財務管理數據進行記錄分析，為上層領導決策提供有價值的意見和建議。構建財務報表，是開展財務評價工作的基礎，下面筆者將針對投資評估表的建設進行闡述。

房地產投資評估總表包含了項目前期籌建、建設過程中的資金耗費以及項目完成后的驗收與招標各類支出費用總體的記錄核算，為做好這一工作，房地產投資項目相關負責人員要針對性成立財務監督部門，對房地產投資項目各項資金的流動進行記錄分析，著重加強總成本費用和經營成本費用的測算，對房地產投資項目在建設期間的費用水平、支出往來情況、構成情況等編制成完整科學的報告文件，呈現給上級領導，以財務評價中基礎性的財務數據分析，給領導決策提供數據支撐。

（2）樹立明確的財務評價原則。房地產投資項目與普通的企業評價不同，加強房地產投資項目財務評價，有助于幫助改善決策、減少投資的盲目性與不確定性，防范房地產投資項目經營風險。要做好房地產投資項目財務評價工作，首先要找準財務評價工作定位，樹立科學合理的工作原則，朝著先進的財務評價工作目標邁進。

例如，房地產投資項目財務評價應堅定統籌全局的原則，以往的房地產投資項目財務評價工作多著眼于建設經營過程中的財務數據分析，忽視了房地產投資項目建設前期的資金準備與預算管理工作和后期驗收的資金流動，影響了房地產投資項目的建設。針對這一情況，財務評價必須做好全局工作，對房地產投資項目整體進行財務評價，避免疏漏。同時，在開展財務評價工作時，需要遵循相關規范，提高財務評價工作的質量與水平，避免財務評價數據出現誤差。

（3）選用科學適當的財務評價方法。根據實際情況要求選擇合適的財務評價方法，能給房地產投資項目的經營發展帶來事半功倍的效果。

以財務評價中的動態評價法為例進行分析，動態評價法即在項目建設過程中、根據時間因素、資金價值等作為指標進行計算，在不同時期發生的生產成本和收益進行比對計算，并采用同一折現率折合到某一時間點上的價值，使比對更具有直觀性和可參考性。在長期的房地產投資項目中運用動態評價法進行財務評價，能夠全面地反映投資建設的價值與發展性，使財務評價更具有實際性、參考性。參考動態評價的各項指標如凈現值、內部收益率、動態投資回收期等，對房地產投資項目的盈利能力進行評價，有助于為房地產投資項目建設提供意見。

三、總結

財務評價是房地產投資項目財務管理的重要構成部分，做好財務評價工作，能夠降低房地產投資風險，提高房地產投資項目建設水平。做好財務評價工作，需要完善相關制度，落實評價要求、樹立評價標準，為房地產投資項目建設打下良好基礎。

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