“小物管”牽動“大民生”

近年來，隨著城市化進程不斷加快，城市居民的居住形態發生了顯著變化，圍繞房屋產權和社區安全、衛生等展開的物業管理隨之進入千家萬戶，并且作為一支十分重要的力量加入到社區治理過程中。物業服務質量關系著普通群眾的日常生活，牽動著廣大居民的民心民情，可以說，物業問題已經不是一個單純的市場問題、行業問題，而是事關億萬居民現實福祉的民生問題，事關基層治理體系和治理能力現代化的關鍵問題，事關黨在城市執政根基的政治問題。如何更好地發揮物業在社區治理中的作用，增強居民的幸福感和獲得感，是全國各地都在探索的一個現實命題。近期，我們到南京市江寧區、棲霞區、建鄴區部分物業企業進行專題調研，觀察“紅色物業”不同的組織模式，深剖“紅色物業”在社區治理中的運行邏輯，并從加強黨的領導、健全黨的組織體系和工作機制、打造基層治理共同體的角度對“紅色物業”的下一步發展進行了深入思考。

應“民聲”而生的“紅色物業”

習近平總書記指出，共產黨就是為人民謀幸福的，人民群眾什么方面感覺不幸福、不快樂、不滿意，我們就在哪方面下功夫，千方百計為群眾排憂解難。保障和改善民生，一直是我們黨工作的出發點和落腳點。在城市管理的實踐過程中，我們發現許多問題與矛盾的焦點都出現在“物業”這個關鍵詞上，南京12345政務熱線年報顯示，近年來物業管理一直是市民訴求最集中的領域。分析這些“堵”點不難發現，作為市場主體的物業公司在提供物業服務的過程中奉行市場主義邏輯，而作為治理主體的物業又具有一定的公益性特點。目標與行為邏輯的差異常常讓居民感覺“交了費用但沒有享受到應有的服務”，居民與物業之間的矛盾成為城市社區中一個較為常見的問題，“紅色物業”正是在這樣的背景下應運而生。

老百姓口中的物業，成為一個日益沉重的話題。物業服務與城市居民生活息息相關，其關注度不亞于就業、教育、醫療等重要民生領域。然而，有部分物業企業服務管理水平差，居民需求得不到滿足，物業公司管理難、業主權益保障難、業委會發揮作用難、社區介入管理難，導致居民對物業服務的滿意度普遍不高。民生的現實困境，倒逼相關部門從民情中找工作不足、從民生中找發展思路。以“紅色物業”為切入點，通過黨組織引導國資進入、政府兜底，正是解決民生痛點的直接舉措。

物業行業的自我監管，成為一個有待破解的難題。2018年3月，住建部廢止了《物業服務企業資質管理辦法》，開放了物業企業的全面競爭，但同時也不可避免地導致一些行業亂象，一些小散企業、皮包企業快速進入給監管帶來了一定困難。由于全國層面針對物業管理市場信用監管的頂層設計尚未完成，市場監管有可能出現“真空”。當前，行業的自我監管能力有限，通過國資企業引領對行業進行必要規范是實踐中的一條有效路徑。南京市通過“紅色物業”，以國資物業提升行業企業的整體水平，降低其自我監管的壓力，同步引進國企規范的信用制度，也為下一步信用監管體系的出臺提供更多的醞釀空間和經驗參考。

物業管理的供給側改革，成為一個最為迫切的問題。從各地物業暴力沖突頻發到深圳某業委會主任挪用資金被判刑，這些案例是社區治理混亂和失序的縮影。吸取這些個案的教訓，必須杜絕“頭痛醫頭腳痛醫腳”的治理模式，真正從物業服務的供給側改革做起，解決社區治理結構中的深層矛盾。南京市“紅色物業”實踐正是以物業行業為切入點，通過國資引進解決供給總量不足的矛盾、通過街道直管解決供給分布不均的矛盾、通過黨建嵌入解決供給效率不高的矛盾。通過從供給端發力，進一步提高社會治理供給體系中物業資源的流動性和配置效率，進而優化社會治理供給結構對需求變化的適應性和靈活性。

物業飄“紅”的南京實踐

從目前的實踐來看，“紅色物業”主要有兩類：一類是由國有資本成立的物業公司，另一類是在市場化的物業企業中嵌入黨組織。“紅色物業”的實質在于，通過黨對物業服務企業的政治引領，凸顯物業在基層治理中的角色定位，明確物業與其它治理主體之間的關系，從而推動形成社區治理共同體。近年來，南京市堅持以黨建為引領，充分發揮黨的政治優勢和組織優勢，健全黨的組織體系和工作體系，加強物業行業指導監管和保障支撐，不斷提升物業服務管理水平，逐步形成和深化了一些規律性認識，積累了一些寶貴經驗。

國資“補位”模式。為了彌補市場不足，各級黨委政府通常采用公益性補貼的形式，為失管、缺管小區提供“兜底”服務，而隨著物業管理供需矛盾的不斷深化，政府“補貼”已經無法滿足龐大的物業市場需求。南京市立足于市情民情，鼓勵引導一批優質市屬、區屬國有企業進入物業市場，倡導由街道出資成立物業公司，下設社區分公司，接管市場機制無法覆蓋的老舊小區、安置房小區、回遷房小區等物業項目，從根本上化解供給側與需求側的總量矛盾，補牢了物業管理服務體系的薄弱點。

針對老舊小區、安置房小區、回遷房小區失管、缺管的問題，江寧區積極推動城建、交建兩家國有企業成立物業公司，按照“黨建引領、政府主導、公益為主、市場運作”原則，承接拆遷安置房、老舊小區的管理項目，建立“物業+社區”工作長效機制，物業類投訴大幅下降，居民滿意度不斷提升。通過為這類相對薄弱小區進行“兜底”服務，變市場“缺位”為政府“補位”，實現了市場力量與政府力量相互支撐、有效互補。

街道“直管”模式。在城市化進程中，超大規模保障房片區不斷涌現，隨之而來的社會治理壓力也不斷攀升。調研中我們發現，南京市超大型保障房片區居住密度高，小區多為高層建筑，常住人口有的甚至高達4-5萬人，一棟高層的住戶數量往往相當于原來一個小區或一個行政村的體量。而且，這類片區中多為“熟人社會”或“半熟人社會”，居民之間或為多年的單位同事，或是同村村民，一旦發生物業糾紛，更容易發酵成大規模群體性事件。針對這類超大規模保障房片區，南京將小區物業交由街道設立的“物業管理辦公室”進行統籌管理，社區書記為物業管理第一責任人，將物業服務管理作為街道、社區工作的重要內容。

建鄴區沙洲街道蓮花南苑小區，土地面積不到2平方公里，居住著8萬多居民，超過30層的高層住宅14棟，高密度的小區空間存在著嚴重的秩序隱患、安全隱患和治理隱患。針對這一情況，從2014年開始，沙洲街道變“被動”管理為“主動”服務，采用“街道管社區、社區管物業、街道物管科監督指導”管理模式，街道成立物業管理服務中心并設立自管物管處，保障房社區主要負責人為物業管理第一責任人，將社區工作者、網格員都納入到物業治理體系中，實現了街道、社區、物業、居民的有機融合。

雙向“孵化”模式。國資背景企業在進入物業領域初期，也曾遇到服務理念陳舊、經濟效益不高、市場認可度較低等結構性調整“陣痛”。為此，南京市著力推動國資物業公司和民營物業公司聯建共建，通過“紅色樞紐”打通物業服務理念、水平、資源雙向交流的“綠色通道”。一方面，推進國資物業企業向優質民營物業企業學習先進的服務理念和現代的管理方法，進一步提升服務管理能力和水平，更好地走向市場，承接更多項目;另一方面，將國資物業企業中的“紅色力量”傳遞到民營物業企業中，構建雙向孵化的良好格局。

為了相互學習、共同提升，棲霞區邁皋橋街道出資成立的邁皋橋物業管理有限公司與蘇寧銀河物業公司建立聯建共建機制，一同打造了“紅色物業、樂居家園”工程。蘇寧銀河物業公司為邁皋橋物業公司制定包括專業能力、服務禮儀、小區現場管理標準化、物業運營記錄規范、小區配套設施管養等方面的人員培訓計劃，將現代物業企業管理和培訓模式輸送到國資物業公司。另一方面，邁皋橋物業公司將“紅色引領”的價值理念輸送到蘇寧銀河物業公司等，幫助提升民營物業公司黨建質量。

黨建“嵌入”模式。追求經濟利益最大化是市場化物業企業的目標，相比之下，為居民服務的意識則相對不足。通過黨建嵌入物業企業，可以將黨組織的價值理念和組織體系植入到物業企業中，推動成立物業企業黨支部或黨小組，將物業企業負責人納入到黨建引領基層治理的全領域、全過程之中，把物業企業負責人鍛造成為物業治理“紅色隊伍”的一份子，建立“物業企業+居委會+業委會”的協同治理體系，推動物業企業提供高質量、高標準、高取向的物業服務。

自2007年建成以來，托樂嘉小區先后更換了5家物業公司，2016年還發生了備受關注的群體性事件。事件發生后，江寧秣陵街道探索推動以社區黨建為依托的“紅色物業”進駐小區，先后在小區成立了托樂嘉黨支部和萬科物業黨小組，物業黨小組隸屬小區黨支部領導。依托“睦鄰”黨群服務站，托樂嘉探索黨組織領導下的“三方聯動”機制，小區黨支部、業委會、物業公司定期以聯席會議形式，就小區物業治理等問題共同協商、集體決策。通過近年來的探索實踐，這個一度矛盾突出、上訪不斷的小區“華麗轉身”，成了和諧穩定、安居樂業的幸福家園。

“一核多驅”模式。在實踐中，居委會、業委會和物業企業這“三駕馬車”往往會出現越位或缺位現象，“看得見的管不著，管得著的看不見”，成為大多數物業管理矛盾糾紛的主要根源。南京市堅持黨建引領，從理順職能、健全機制、壓實責任入手，充分發揮市級主管部門的行業監管作用，強化區級統籌協調功能，嚴格落實街道社區屬地管理責任，建立上下協調、齊抓共管的責任體系，形成了“一核多驅”的治理架構。其中，“一核”是指以基層黨組織為核心，“多驅”是指社區治理格局中的政府組織、居民自治組織、市場組織、社會組織等相關主體。

江寧區委、區政府制定《貫徹落實〈南京市住宅物業管理條例〉的實施意見》，明確財政、住建等17個行政執法部門在物業治理領域的權責界限，明確街道、社區黨組織的權責和職能。規定嚴把業委會“人選關”，要求業委會的黨員數量必須超過半數，確保黨在業委會的領導作用。建立區、街道、社區三級聯動機制，成立物業管理中心，推動落實物業市場監管、物業矛盾調解、物業企業黨建工作等。成立“物業服務企業聯合黨委”，將轄區內物業企業的黨建工作統籌和組織起來，不斷擴大黨組織對物業治理的覆蓋面。結合街道體制改革，強化街道對物業管理屬地監管職責，推動社區黨組織把業委會、物業企業黨組織納入網格黨建范疇，加強對業委會、物業企業的資源力量整合，凝聚社區治理合力，變多方“重唱”為黨建“領唱”。

推動“紅色物業”向縱深發展

南京“紅色物業”實踐克服了社區治理主體之間的零和博弈，在一定程度上避免了治理主體的缺位現象，為物業全面融入社區治理、推動形成治理共同體提供了有益經驗。結合調研實際，我們對下一步如何推動“紅色物業”向縱深發展提出如下思考對策。

放大“紅色物業”的“期望效應”。管理學中講到，要想使一個人發展更好，就應該給他傳遞積極的期望。在“紅色物業”推進過程中，我們欣喜地發現，“兜底”型的國資物業企業不僅能正常運轉，還通過承接部分轄區內的公共服務積極創收，實現了市場盈利、減輕了財政壓力，公益性的“單向救助”轉變成了市場化的“雙向共贏”。“紅色物業”的成功案例，可以為更多國資企業傳遞積極的信號，引導更多外部資本來完成物業行業的自我革命，鼓勵更多國有資本進入物業管理這一增量市場。

從黨中央決策部署來看，以改善民生為導向培育新的消費熱點和投資增長點是未來大勢所趨。物業領域作為未來不可或缺的民生市場，絕不是一個存量市場，而是一個增量市場。南京市目前的探索還停留在點上的突破，如果通過大范圍的面上統籌，將國資系統內物業產業進行整合，確定國有資本戰略投資的主體地位，通過企業兼并、資本重組、強強聯合等不同形式，打造一批專注民生、服務民生的“航母級”物業企業和企業群，必將整體提升物業產業鏈的供給能力，為廣大居民提供更優質的物業服務。

穩固“紅色物業”的“底板效應”。我們都知道，一個木桶能裝多少水取決于短板的長度，但如果底板上有漏洞，那就不是裝多少水的問題，而是有沒有水的問題了。目前，“紅色物業”通過國企入駐的方式，補上了失管缺管小區的漏洞，讓社區治理的木桶可以繼續裝水，但是這個漏洞補的牢不牢、穩不穩、能不能裝更多的水，仍然有待觀察。行業市場的外部壓力、制度管控的內生壓力，給國資企業在物業領域的可持續發展帶來了一定的束縛。比如，在拆遷安置房、老舊小區，盡管物業費收繳率有所提升，但單價偏低，大多物業企業入不敷出。隨著人工費用的增加，這一狀況將更為加劇。比如，隨著國資物業企業的服務面積和從業人員數量不斷攀升，面臨著向現代化物業企業轉型的壓力，特別是從業人員專業能力不足、流動性大等問題勢必會影響企業長遠發展。“紅色物業”的持續發展，需要通過政府“有形之手”和市場“無形之手”的共同努力，從根本上推動優質的“紅色物業”公司做大、做強，參與物業市場競爭，將優質“紅色物業”公司打造成為行業標桿。

目前，國資物業公司最大問題是企業自主權不足，經費使用和人員聘用受到現有體制規定的限制，很難做大、做強。因此，應當積極探索現有體制的改革，對優質的“紅色物業”企業給予一定程度的自主空間和政策支持，并且在資源配置過程中支持“紅色物業”企業發展。

發揮“紅色物業”的“窗口效應”。一件商品要想獲得青睞，首先要擺在窗口，吸引顧客的眼球。目前，南京市各區、街道、社區通過先行先試，已經打造了一批“紅色物業”工作亮點，包括先進的工作經驗、制度實踐、機制創新等，值得推廣。但從整體上看，全省各地“紅色物業”的發展存在不平衡、不充分的問題，“紅色物業”的縱深推進需要搭建起更多的共建平臺，形成更大范圍的實踐熱潮。

在更大范圍內推廣“紅色物業”的“南京路徑”，可將南京市深入推進“紅色物業”的制度文件、典型案例編印成冊。在此基礎上，研究制定推進“紅色物業”的相關舉措。鼓勵各地借鑒先進經驗、結合地區實際、探索可行辦法，在氛圍營造上形成動態交流機制，把各地好的做法、群眾好的反響、黨組織好的機制在面上進行宣傳推廣。例如，江寧區嚴把業委會“人選關”，同時全程監督和指導業委會選舉工作，從根本上解決業委會不作為、亂作為的治理難題，這一制度創新值得借鑒。

凸顯“紅色物業”的“海潮效應”。海水因天體的引力而涌起，引力大則出現大潮，引力小則出現小潮。管理學中，人才與時代的關系也是這樣。“紅色物業”需要人才，社會治理呼喚人才。打造一支政治堅定、業務熟練、相對穩定的社區治理人才隊伍，是深入推進“紅色物業”的必然要求，同樣也是加強基層黨組織建設的必要保障。各級黨組織只有抓住關鍵人，抓住物業企業的優勢人才，把這些人留在基層、發展進入組織，才能實現“紅色物業”的長遠發展。

各級黨組織可以將推進“紅色物業”與社區工作者職業體系建設工作有機結合起來，把物業服務管理崗位納入培養社區工作者的重要渠道。著力拓寬社區“兩委”成員的選拔渠道，建立健全社區“兩委”、物業服務企業交叉任職機制，進一步完善社區工作者引進、培養、使用、評價、激勵等配套措施。比如，開展社區集中減負行動，讓更多社區工作者下沉網格、走訪入戶，把精力集中到抓基層黨建、小區治理、為民服務上來。再比如，可以把物業服務管理能力作為社區工作者選拔任用的一項重要衡量指標，努力從人才供給和保障上為城鄉社區基層治理創造條件。

擺脫“紅色物業”的“困境效應”。“囚徒困境”的博弈理論中，最好的方法就是化被動為主動，走出“頭痛醫頭腳痛醫腳”的誤區，提前布局、主動謀劃。當前，改革已進入深水區，社會正處于轉型期，機遇和挑戰并存。“紅色物業”的高質量發展必須在思想上深刻認識此項工作的持續性和前瞻性，在行動上認真研判將來可能出現的問題和困難，牢固樹立憂患意識，從長遠性、先導性、引領性方面切實推動“紅色物業”邁上新臺階，使其更加具有時代特質和品牌效應。

各地可以借鑒江寧區推動物業服務管理向周邊行政村擴展的經驗，將城市社區共同體治理體系穩步向城中村、城市周邊行政村延伸，為城鄉融合發展提供物業治理的準備，從而緩解城市化進程中帶來的一系列問題。同時，可以將商圈、樓宇、學校、醫院、公共場館的物業服務納入到整個“紅色物業”范圍，讓黨建引領城市物業治理真正做到全覆蓋，進一步推動“紅色物業”助力城市全方位、高質量發展。□

責任編輯：李佳婧