項目前期報建工作的實踐與探討

陳 磊

上海中核科創園發展有限公司 上海 201702

前言

項目前期報建工作指建設單位獲取國有土地后，開始辦理項目備案、工程報建、設計方案征詢、總體方案審核、《建設規劃許可證》辦理、最終取得《建筑工程施工許可證》的工作。建設工程前期報建工作是涉及多個政府部門和多個環節的系統工程，其關鍵節點的滯后將直接影響整個項目的進度計劃。鑒于其程序繁瑣，地位重要，建設單位應足夠重視，保證報建工作高效有序進行。

1. 工程概況

上海科創園項目位于上海市青浦區徐涇板塊，項目總占地面積13.7萬平米，規劃總建筑面積約55萬平米，總投資約86億，建設周期4年。項目共6個地塊，商住用地為2個地塊，商辦用地為4個地塊。

項目分三期開發建設，一期開發建設35-02商住地塊和31-03商辦地塊，其建筑面積分別為11.72萬平米和11.59萬平米。35-02地塊主要為住宅和酒店。31-03地塊為總部大樓、文化展示館和酒店。

本文主要介紹上海科創園一期項目前期報建工作的情況。

2. 前期報建工作的特點

2.1 周期長

對于一個完整的大型建設項目而言，上海地區整個前期手續的辦理時長從獲取土地到取得施工許可證，一般為9-12個月，占一期項目總工期的1/3～1/4。以筆者工作的上海科創園項目一期為例，從2017年9月拿地到2018年6月取得施工證，耗時9個月。經歸納前期報建工作主要經歷四個階段：

第一階段：方案內部評審通過階段。從獲取土地，根據土地出讓條件的規劃參數委托設計單位進行方案設計。設計方案再從規劃局初步溝通到集團公司上會通過，總共需要3個月左右時間。

第二階段：取得方案批復階段。設計方案總平圖須在政府規劃局的網站和新建工地現場進行公示，同時征詢區級綠化、衛生、交警、交運等十四家審批部門方案征詢回復意見，設計單位根據取得的意見對方案文本進行修訂后報規劃局，取得方案批復，該過程需要1-2個月左右時間。

第三階段：取得總體批復階段。總體階段文本的編制完成后，報建委，并征詢市消防、交警、交運、氣象、抗震等十四個審批部門，并取得建設工程設計文件審查管理中心對總體設計批復意見，該項工作需要2-3個月左右時間。

第四階段：取得《建設規劃許可證》及《建筑工程施工許可證》階段。審圖公司完成施工圖設計審查后，取得施工圖審圖合格證，再申報民防部分審圖工作。完成后申報規劃許可證，規劃局再次對方案進行審核，主要審核的內容是平立剖和面積計容指標、退界、總建筑面積及單層面積等指標。核發規劃許可證后即可申領施工許可證，該階段耗時2個月左右時間。

2.2 程序性

建設項目的前期報建工作須嚴格按照報批報建的流程進行。前面一個環節通過，拿到相關批文，才能進行下一步的報建環節。在明確報建過程中的關鍵路線的基礎上，進行優化報建流程。對部分工作可以提前或同步進行，如項目方案的公示、征詢可以和土地證的辦理同步進行。在方案公示及征詢的時間段，可以同步進行總體階段的設計深化。在總體階段的征詢過程中，可以同步進行施工圖設計深化。（對上海地區報建的流程進行了梳理，具體見附圖）。

2.3 協調性

前期報建人員的業務能力首先以高效溝通為主，溝通能力在報建工作中具有舉足輕重的作用。從獲取土地到竣工驗收要經過幾十個政府部門科室之間的溝通協調，每個部門科室約三四人，根據行政管理流程，經辦人負責具體事務，審核圖紙，核對數據，梳理問題。主要具體事項則是中層科長或主任負責開展。前期報建工作中如何加強和審批部門中層領導的溝通，是報建工作成果的核心點。

3. 項目前期報建工作的內容

3.1 項目備案

建設單位取得地塊后，第一步要進行項目備案。提前和發改委溝通，明確到市或區發改委辦理備案手續。目前上海地區在網上即可操作，進入上海一網通辦，企業密鑰登陸后，進入項目備案登記界面。將企業基本情況、項目名稱、土地出讓合同、施工地點、施工規模、建設內容、項目總投資額等信息輸入系統，發改委在系統后臺審核后即可完成項目備案。

3.2 工程項目報建

項目備案完成后，進行項目報建。項目備案核準機關為市發改委，則對應到市建委報建。區發改委備案項目則對應到區建委報建。進入上海市住房和城鄉建設管理委員會網站進行報建。項目報建是進一步加強建設市場的管理，規范建設工程報建流程，確保建設工程質量和施工安全。

建設工程項目報建完成后，可實施招標投標、合同備案等下一步工作。

3.3 方案設計前征詢及方案合規性審查

建設單位確定方案設計單位后，須在編制設計方案前與設計單位一起征詢規劃局建管科的意見，建管科經辦人將該地塊規劃指標及具體辦事流程告知建設單位。

設計單位按《建筑工程設計文件編制深度規定》（2008版）相關要求，完成設計方案文本的編制后，建設單位及設計單位應對設計方案進行合規性自查，明確設計方案是否符合土地出讓合同及規劃管理的相關規定，對不滿足條件的內容書面說明具體原因。

對存在不滿足規劃意見的內容，規劃局視具體情況，同步開展設計方案專家評審，根據專家評審意見由設計單位對方案文本進一步調整。

規劃部門對調整后的建設工程設計方案用地面積及范圍、用地性質、容積率、建筑密度、綠化率等規劃指標，以及建筑間距、退界、高度等控制指標是否符合控制性規劃、地塊規劃條件和相關法規的要求，對建設單位提供指導，使修改后的建筑設計方案達到并聯審批報送條件。

3.4 總圖公示

規劃局在批準工程設計方案前，應按照有關規定將建設工程設計方案總平面布置圖及主要經濟技術指標表在規劃局官站及新建項目工地圍墻，在規定的時間內向公眾公開展示、聽取公眾意見。在期限內如未收到反對投訴意見，則完成總圖公示。

3.5 建設工程設計方案并聯審批

為提高設計成果質量，加強批前服務協調，建設單位在編制方案時，向市或區相關管理部門進行咨詢。建設單位按照規劃部門要求，將設計方案文本及相關材料根據規劃征詢單要求分別報送區商委、區衛生、區綠化市容、區環保、區民防、區建管委、區房管局、區水務、等相關職能部門，進行方案階段的并聯審批程序。

職能部門在正式受理后，將各自專業審查意見書面反饋規劃土地管理部門。規劃土地管理部門在匯總相關管理部門的征詢意見后，組織建設管理相關部門進行綜合協調，根據協調情況，做出是否同意建筑設計方案的決定。

3.6 總體設計文件并聯審批

為確保設計文件編制質量，加強前期服務，根據設計方案審批中提出要在本階段落實的意見，建設單位可以在施工圖設計文件編制前，向市審查中心或區縣相應的審查部門提出設計文件審查申請，并根據《上海市建設工程總體設計文件編制深度規定》要求編制文本。

由建委開具總體征詢申請單，報市交警、氣象局、消防局等十四家單位進行方案總體深度的審核。由建設工程設計文件審查中心對征詢意見形成匯總。

3.7 《建設工程規劃許可證》的申領

建設項目完成施工圖審查并取得審圖合格證后，即可申報《建設工程規劃許可證》。建設單位需要提交總圖、建筑單體的平立剖圖紙、建筑面積匯總表、單體面積分層表等材料請規劃局進行審核，審核通過后頒發《建設工程規劃許可證》和《建筑工程項目表》，并對審核確認的總平面圖和平立剖圖紙加蓋規劃局規劃管理專用章，作為以后房產面積預測、實測及規劃竣工驗收的依據。

3.8 《建筑工程施工許可證》的申領

取得《建設工程規劃許可證》，并完成施工、監理單位的招投標及合同信息報送手續，繳納城市基礎設施配套費，同時將施工場地具備條件的承諾書、上海市建筑工程質量安全措施落實保證書、建設資金已落實無拖欠工程款承諾書、參建各方的終身責任承諾書、法人代表授權書等材料遞交區建設和管理委員會，材料審核通過后即核發《建筑工程施工許可證》。

《建筑工程施工許可證》時工程前期報建工作的標志性成果，表明已完成項目前期報建工作，工程可以合法開工建設。

4.建設項目相關專業專項審查

在建筑設計方案及總體方案上報時，根據項目的復雜程度，審批部門需要建設單位提供專項方案作為對設計方案深化研究論證的依據。這些專項方案一般由建設單位委托有資質的第三方單位編制，編制完后報相關部門審批，是作為征詢的前置條件。

下面將概述上海科創園項目方案及總體征詢時，需要委托的專項方案和主要作用進行概述，具體如下：

4.1 日照分析專項報告

日照分析主要時對周邊相鄰和擬建建筑之間相互日照的影響進行分析，然后利用分析比較的方式有效的控制兩者之間的日照影響。

4.2 環境影響報告表

環境影響報告表主要評價與本項目有關的污染源及主要環境問題。如污染物的排放是否符合標準，公建配套設施的布局是否合理，餐飲的油煙凈化、排放是否符合要求。施工中廢水、廢氣、噪聲對周邊的影響以及運營期內廢水、廢氣、噪聲、固廢、電磁輻射對周邊環境的影響。

同時提出預防對不良環境影響的對策措施，采取嚴格的環保治理和管理手段，對環境的影響得到最大減緩。

4.3 集中空調通風設計系統衛生學評價

通過對項目集中空調通風系統相關設施、設備的分析，預防和控制集中空調通風系統可能出現的健康危害因素，提出相應的整改措施、對策和建議，以保障涉及人群的身體健康。

4.4 節水評估

節水評估是針對設計過程中各用水單元的用水量進行評估分析，可完善主體設計中關于節水的相關內容，優化主體設計使其更符合上海市節水的法律法規及最新規定。

4.5 交通影響評價

評估項目開發所導致的交通需求對周邊的交通系統運營的影響，對區域內交通系統的交通量預測、交通影響程度評價及交通改善措施評價。

根據相關規范、標準及交通工程理論，從機動車內外交通組織、基地出入口設置、公共交通、靜態交通、慢行交通及交通安全和寧靜化措施方面對項目基地開發進行分析評價，提出相關優化措施和改善建議。

4.6 防汛專項審查

調查地下公共工程周邊防汛工程設施及環境狀態，分析、預測和評估在建設過程中以及建成后對防汛安全可能造成的影響和潛在風險。

4.7 節能評估

根據項目實際情況，對本項目的各用能環節、用能品種及用能狀況進行專業、客觀的計算、分析和評價；分析各種節能降耗措施的效果；用能總量及用能品種是否合理進行評價；提出合理化建議，為節能行政主管部門的審核提供依據，為項目建成使用過程中控制能源消耗提供參考。

5 項目前期報建工作中可能存在問題探討

通過對科創園項目一期報建情況分析以及結合實際工作，總結出主要存在以下幾點的問題：

5.1 設計方案審查和總體設計文件征詢階段所需要的時間較長：

在建設項目審批的過程中，設計方案和總體設計文件各需要14-15家相關單位或部門的征詢意見，不能保證同時將文件在一天或兩天很短的時間內送達各征詢單位。對于大型綜合體項目，往往會碰到各類問題，如電力公司對開關站位置、面積設置要求，房管局對公建配套用房的位置及交警對道路開口的設置等問題往往審查的結果不能保證一次性通過，所以時間可能會延長。

5.2 同配套單位對設計方案的溝通需要進一步增加：

在項目前期報建過程中，除了政府主管部門的層層審查，還有很多配套單位。如水、電、氣、有線、通信等配套壟斷部門。雖然上述部分單位規劃局不要求征詢，但在工作中，一定要事先核上述單位加強溝通，項目是否具備施工及配套條件，并按相關要求及時調整并修改設計方案，盡快早日定稿，避免返工。

5.3 第三方專項方案編制單位招投標時間長：

目前上海地區對專項方案的編制單位往往沒有硬性資質條件要求，但建設單位為求穩妥，一般會委托有豐富經驗的第三方單位編制，以提高審批效率。對于國企按正規流程，招投標從立項、發布招標公告、開標、評標、公示到簽訂合同，一般需要2個月時間，再由第三方單位編制和評審，又要1個月的時間。要求項目前期報建人員對招采工作要提前計劃和對投標意向單位的提前考察，避免因方案無法提供造成審批的延誤。

6.提高項目前期報建工作效率措施的探討

在工程建設項目報建工作中，政府制定的審批審查程序基本是固定，這就要求我們采取措施，以便提高報建工作效率。

6.1 建立完善建設項目的報建制度和流程

熟悉相關職能部門的規章制度和辦理流程，獲取最新的辦證表格清單，理清報建各環節、各階段、各條線之間的邏輯關系和相關性。健全相關制度，提高報建度的針對性和可行性。

6.2 提高報建人員的專業知識

項目前期報建人員在實際工作中，除需要具備規劃、設計及工程建設相應的專業知識外，還要重視主要職能部門審核的重點。

如規劃局主要控制總平面圖布局、外立面、容積率、貼線率、限高、限低、建筑退界等指標。消防總隊主要控制防排煙（機械排煙、自然排煙、正壓送風系統）、疏散通道、消防通道、消防設施、防火分區的設置要求；園林局主要控制綠化總平布局、綠地率、綠化配置等設置；

6.3 加強與設計部門之間的協作

設計單位提交的設計成果直接關系到前期報建的進度，在報建過程中常發生因方案的過程調整，導致報建進度延后。對于此類問題，可從如下幾點做出優化：1、報建和設計協同梳理工作節點，做好預判。報建和設計工作同屬于項目前期節點，在項目伊始，應協同設計針對已經確定的一二級主項節點，進行細分和落位，共同梳理風險點和工作安排。2、在設計方案方向確定之后，請設計對可能存在的疑問和不確定點梳理，針對此類問題提前進行審批和職能部門的溝通和交流。把問題盡量解決在方案階段。3、在報建過程中，對審批人提出的問題及時反饋設計，并請設計共同參與溝通，避免信息傳遞帶來的誤解和遺漏。

6.4 提升報建人員的溝通能力

在項目的規劃設計方案基本成型后，要向政府的規劃和相關部門進行征詢。一定要事先和對方單位加強溝通，了解報批的狀態以促進各部門的審批進度，對部門提出的意見按相關要求及時調整。如征詢前將先將初稿送審批部門經辦人初審，對發現的問題在正式送審文本中直接修改完畢，這樣可大幅提高報批時間。有效縮短前期手續的報批時間。

結束語：對于前期報建工作的順利進行，主觀上要足夠的重視，提前制定報建計劃，保證報建工作切實有效開展。目前上海的前期報建有大的變革，二期項目報建將轉化為聯審平臺網上操作，后期竣工也將改革為通過聯審平臺辦理竣工驗收，全程采用網上無紙化辦理，對報建工作提出了新的更高要求。