關于城市產業用地地價相關規定及探討

文/李寶璽 吉林省紅石土地房地產評估咨詢有限責任公司 吉林長春 130000

1、產業用地價格相關調查

作者通過網絡查詢及電話咨詢的調查方式，共搜集到13個城市的基準地價成果資料及相關資料，經整理，其中7個城市將基準地價制定細分到了用途二級類，體現出不同產業用地價格有差異的思想，詳見表1-1。其中福州市、廣州市、沈陽市、青島市等6個城市更為明顯的提到新興產業地價相關規定，部分城市產業用地規定詳見表1-2至表1-4。

以上城市的對產業用地地價相關規定，不包括所有的新興產業，對于新出現的新興產業用地如何確定供應價格，需要進一步明確思路。

2、產業用地價格確定思路

2.1 相關文件規定

在《自然資源部辦公廳關于印發產業用地政策實施工作指引（2019年度版）的通知》（自然資辦發〔2019〕31號）、《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規〔2015〕5號）等相關文件中已給出了指導原則。

在《自然資源部辦公廳關于印發產業用地政策實施工作指引（2019年度版）的通知》（自然資辦發〔2019〕31號）中指出：“（產業用地基本原則）地方各級自然資源主管部門應當遵守國家有關法律法規規章和產業用地政策規定，落實國土空間規劃的管控要求，在保障產業發展用地中堅持規劃確定用途、用途確定供應方式、市場確定供應價格的原則”；《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》（國土資規〔2015〕5號）中相關規定“（二）明確新產業、新業態用地類型。國家支持發展的新產業、新業態建設項目，屬于產品加工制造、高端裝備修理的項目，可按工業用途落實用地；屬于研發設計、勘察、檢驗檢測、技術推廣、環境評估與監測的項目，可按科教用途落實用地；屬于水資源循環利用與節水、新能源發電運營維護、環境保護及污染治理中的排水、供電及污水、廢物收集、貯存、利用、處理以及通信設施的項目，可按公用設施用途落實用地；屬于下一代信息網絡產業（通信設施除外）、新型信息技術服務、電子商務服務等經營服務項目，可按商服用途落實用地。新業態項目土地用途不明確的，可經縣級以上城鄉規劃部門會同國土資源等相關部門論證，在現有國家城市用地分類的基礎上制定地方標準予以明確，向社會公開后實施。”

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2.2 確定思路

從上述文件規定，可以看出新興產業用地確定供應價格，主要是依據市場確定供應價格，當然前提條件是確定好供應土地的用途，用途跟供應價格有直接關系，用途明確后在結合具體產業收益情況及土地市場情況確定供應價格。具體方式可以直接制定具體新興產業用地的基準地價，也可以確定具體新興產業用地地價參照用途地價，制定用途修正系數。若存在多種用途混合的新興產業用地，則可以按照綜合用地確定供應價格。