房地產項目自有資金利潤率的分析與提升對策

胡學定

摘要：房地產企業是資金密集型企業，資金投入規模大，開發周期長，經營風險大。房地產企業必須有效提高管理水平，加強對市場的研判和預期，擇優選擇項目，準確把握項目的可行性，合理優化資本結構，管控好各項成本支出，降低投資風險，提高項目的盈利能力，努力實行房地產開發項目自有資金利潤率最大化，確保企業持續健康發展。文章首先介紹了自有資金利潤率的概念和意義，并結合房地產開發項目案例對影響房地產企業自有資金利潤率的因素進行分析，最后對房地產企業如何提高自有資金利潤率提出建議。

關鍵詞：自有資金利潤率;房地產企業;盈利能力

企業是以營利為目的，以實現投資人利益最大化為使命，通過提供產品或服務換取收入。房地產企業是資金密集型企業，資金投入規模大，開發周期長，經營風險大。那么房地產企業如何能用最少的資金投入獲取最大的效益，是房地產企業不變的課題。從財務角度看，自由資金利潤率能較好地反映房地產企業投入產出效益比情況，能反映房地產項目開發的成功與否，也能反映投資人的投入資金效益情況。本文擬從財務角度淺談中小房地產企業的自有資金利潤率的分析及提升對策。

一、房地產項目自有資金利潤率的定義和重要性

（一）自有資金利潤率的定義

要弄清自有資金利潤率問題，首先要了解什么是利潤、利潤率。

利潤指企業銷售商品的收入扣除商品成本、費用和稅金以后的余額，反映企業一定時期利潤水平的絕對指標。利潤率是剩余價值與全部預付資本的比率，利潤率反映企業一定時期利潤水平的相對指標。

自有資金利潤率表明單位投入的自有資金獲得稅后利潤的能力，反映投入的自有資金與凈利潤的關系。自有資金利潤率越高反映企業一定時期內投入一定資金獲取的利潤就越高。

（二）房地產項目自有資金利潤率的重要性

對于房地產開發企業來說，特別是對房地產投資人來說重點關注房地產項目的自有資金利潤率。因為房地產行業與其他行業相比有其獨特的經營特點。

第一、每一個房地產項目須經過繁雜嚴格的工作程序與運行步驟，運作周期較長，一般單獨房地產項目的一個營業周期需持續3～5年。

房地產項目開發過程就是資源整合的過程，其運營步驟一般包括：1. 通過“招拍掛”方式取得項目開發用地;2. 整個樓盤方案確定及圖紙設計，完成各種政府報批手續;3. 通過招投標完成房屋施工建設;4. 獲得商品房預售證，通過預售，回籠資金;5. 完成施工建設，辦理質量綜合驗收，向業主交付房屋;6. 代辦房產證，項目清盤，完成樓盤開發全過程。每個運作過程包括多個環節，其間工作復雜，投入的人力、財力、精力太多，經營風險較大。

第二、房地產項目開發是科學與人文的結合，好的方案設計須根據當地自然、人文環境及消費特征，把握市場需求，體現樓盤總體平面布局及房型設計的獨特性，決策難度較大，市場風險較高。

第三、房地產開發企業資產結構以流動資產為主，包括實物形態的土地、在建工程、工程物資以及貨幣資金、結算資金等，運營風險高。

第四、房地產行業是資金密集型行業，房地產項目投入的資金量大，行業進入的門檻較高。由于房地產行業高額資本投入需求，迫使開發商盡可能較高地運用財務杠桿，提高資產負債比率。運用高負債的經營方式，為項目權益資本帶來相對高額的投資利潤，資金風險大。

第五、對于中小開發企業來說，房地產開發經營完成一個項目后須尋找新的機會，經營過程具有斷續性，經營收入的取得呈現為間歇式脈沖行為，對投資者的回報缺乏連續性和穩定性，持續經營風險較大。

由于房地產項目資金投入量大、建設周期長、市場風險大、運營風險高等特點，對于投資者來說，在一定時期內投入一定的自有資金賺取相對較高的凈利潤期望值較大，所以自有資金利潤率指標的高低更能反映企業的盈利能力，更能反映投資者的回報能力。

二、房地產項目自有資金利潤率的實例分析

（一）馬鞍山“濱江郡”項目自有資金利潤率分析

馬鞍山濱江郡位于安徽省馬鞍山市濱江新區，西臨天門大道，南靠采石大道，是馬鞍山市與南京市對接的橋頭堡區域，地理位置優越、交通設施便捷。項目占地面積9萬余平方米，項目總建筑面積20萬平方米，2012年6月通過掛牌取得土地使用權，土地成本14000萬元，2013年5月開工建設。預計銷售收入90000萬元，總成本費用69260萬元，應繳“三稅”（營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅）10013萬元，凈利潤10726.5萬元，銷售凈利潤率11.29%，按運營期4年計算，年自有資金利潤率為19.15%。該項目投資回報較高，有利因素是：1. 前期投入自有資金（土地取得成本）相對較少;2. 銷售速度較快;3. 成本控制較好;不利因素為：1. 項目自身產品結構單一，以住宅為主;2. 項目地理位置較差;3. 企業管理水平相對較低。

（二）六安“安興正和城”項目自有資金利潤率分析

六安“安興正和城”項目位于六安市金安區淠望路和南屏路交口，項目占地面積10.25萬平方米，項目總建筑面積36.7萬平方米，2013年7月通過招拍掛取得土地使用權，土地成本54600萬元。2014年5月開工建設。預計銷售收入195142萬元，總成本費用156790萬元，應繳“三稅”（營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅）20067萬元，凈利潤18285萬元，股東借款30000萬元，計算利息5400萬元，銷售凈利潤率9.37%，按運營期4年計算，年自有資金收益率為11.94%。該項目投資回報較低。不利因素是：1. 前期投入自有資金（土地取得成本）相對較高;2. 項目自身產品結構單一，以住宅為主;3. 同質化樓盤競爭激烈，項目銷售價格和銷售速度一般，資金回籠相對較慢。

（三）合肥“包河萬達廣場”項目

合肥包河萬達廣場項目位于合肥市蕪湖路與馬鞍山路，總建筑面積約70.4萬平方米，其中自持商業中心面積約17.7萬平方米，五星級酒店面積約4.8萬平方米，地上建筑面積為55.35萬平方米，地下部分15萬平方米。總地價10.22億元，項目規劃用地面積11.07公頃，其中，萬達廣場7大項目已經定位明確，住宅部分定位在豪宅，共計10棟。 合肥萬達廣場主要包括萬達商業綜合體、萬達白金五星級酒店、沿河酒吧街、包河金街、萬達5A級寫字樓、萬達豪宅及城市公共空間組成。預計銷售收入378650萬元，總成本費用359485萬元，應繳“三稅”（營業稅及附加、土地增值稅、企業所得稅）70311萬元，凈利潤54025萬元，自持物業成本105171萬元，銷售凈利潤率14.27%，按運營期3年計算，年自有資金收益率為23.79%。投資回報較高。該項目除獲取較高的收益率外，還有存量自持物業17.5萬平米，使得公司能獲取持續的租金收入和好現金流，項目運作很成功。有利因素是：1. 項目自身產品結構合理，商住比例均衡;2. 項目地理位置好;3. 成本控制較好;4. 開發周期短;5. 企業管理水平高;6. 銷售速度快、資金回籠快。不利因素為前期投入自有資金（土地取得成本）相對較高。

根據以上實例數據分析，房地產行業的自有資金利潤率不僅與宏觀政策、市場環境有關，而且與項目初期的自有資金投入（主要是土地取得成本）、項目的產品結構、項目的開發成本、項目的銷售價格及銷售速度、項目的開發周期、項目的管理水平都有很密切的關系。

三、房地產項目自有資金利潤率的影響因素及提升對策

（一）房地產項目自有資金利潤率的影響因素

根據以上分析可以知道，一般情況下影響房地產項目自有資金利潤率的因素包括以下方面。

1. 前期自有資金投入。項目的前期自有資金投入與自有資金利潤率成反比例關系，在其他因素不變的情況下，前期自有資金投入越小，項目的年自有資金利潤率越大。

2. 項目的開發年限。項目的開發年限與年自有資金利潤率成反比例關系，在其他因素不變的情況下，開發年限相對越短，項目的年自有資金利潤率越大。當然，在地價和房價上漲的時期段，不排除因價格上漲，合理延長開發周期，導致項目利潤率大幅度上升。

3. 項目的開發成本。項目的開發成本與年自有資金利潤率呈反向關系，在其他因素不變的情況下，成本控制的越好，年自有資金利潤率就越大。

4. 項目的銷售價格和銷售速度。項目的銷售價格和銷售速度與年自有資金利潤率呈正向關系，在其他因素不變的情況下，銷售價格越高、去化越快，年自有資金利潤率就越大。

5. 科學合理的產品結構組合。科學合理的產品結構組合，合理的住商比對項目的盈利水平也有很大影響。

6. 合理的資金結構。房地產企業是資金密集型企業，資金使用量大，資金成本占項目開發成本的份額較大，資金使用成本越低，自有資金利潤越大。

7. 企業管理水平。隨著信息化、智能化水平的提高和運用，企業管理水平的高低很大程度上影響著項目的利潤水平，企業管理規范，內部控制嚴密，企業的利潤將得以保障。

（二）房地產項目自有資金利潤率的提升對策

1. 合理降低自有資金投入。由于項目的自有資金投入與自有資金利潤率成反比例關系，所以房地產企業在確保項目落地的前提下，盡量減少前期自有資金的投入，充分運用債權獲取運營資金，以提高自有資金利潤率。

2. 加快項目開發節奏，縮短開發年限。由于項目的開發年限與年自有資金利潤率成反比例關系，所以房地產企業在掌握現行房地產政策及充分了解市場的情況下，加快開發節奏，縮短開發年限，減少項目開發周期，以提高項目的自有資金利潤率。當然，在地價和房價上漲的時期段，不排除因價格上漲，合理延長開發周期，導致項目利潤率大幅度上升。

3. 強化成本意識，努力降低開發成本。由于項目的開發成本與年自有資金利潤率呈反向關系，房地產企業在其他因素不變的情況下，要對項目開發的每一個環節進行成本管控，降低成本以提高自有資金利潤率。

4. 合理確定銷售價格，快速去化庫存。由于項目的銷售價格和銷售速度與自有資金利潤率呈正向關系，房地產企業在了解市場的情況下，科學制定營銷策略，合理確定銷售價格，快速去化，快速回籠資金，以提高自有資金利潤率。

5. 科學規劃設計，提高房屋品質。房地產企業要科學合理的規劃設計產品結構組合，擬定適合市場需求的房型，建設智能化、綠色環保節能的住宅，提高房屋品質，確定合理的住商比，實施項目盈利水平最大化。

6. 充分運用財務杠桿，合理確定資金結構。房地產企業是資金密集型企業，資金使用量大，資金成本占項目開發成本的份額較大，所以房地產企業要充分運用資金杠桿，確定合理的資金結構，從而降低資金使用成本，達到自有資金利潤率最大化。

7. 提高企業管理水平，控制運營風險。由于房地產企業具有資金投入量大、建設周期長、市場風險大、運營風險高等特點，所以房地產企業必須提高企業管理水平，制定科學的管理制度，強化預算管理，高度重視企業運營風險控制，從而確保自有資金利潤率最大化的目標得以實現。

總之，房地產企業必須有效提高管理水平，科學管理、規范操作，加強對市場的研判和預期，擇優選擇項目，準確把握項目的可行性，合理優化資本結構，充分運用好財務杠桿，管控好各項成本支出，降低投資風險，提高項目的盈利能力，努力實行房地產開發項目自有資金利潤率最大化，確保企業持續健康發展。

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（作者單位：安徽安興發展有限責任公司）