關于房地產測繪的分析

郭玲

摘?要：社會經濟的快速發展和城市發展和建設的步伐造就了房地產業。在城市不斷發展中，房地產價格逐年上漲，公眾對房地產所有權的認識總是在上升。為了確保社會安全穩定發展，通過房地產所有權解決公共和房地產開發商之間不必要的沖突，必須監督和管理房地產測繪工作的質量。房地產測量和測繪需要使用合理的測繪技術來有效地管理測繪操作的質量。

關鍵詞：房地產;測繪;分析

一、房產測繪在城市房屋拆遷改造工作中的重要性

（一）房產測繪在房屋產權所有人層面中的重要性

現階段城市房屋拆遷主要以棚戶區改造為主，在工作的開展過程中，建設單位以及地方政府對房屋產權所有人的房屋征收補償金額主要通過對房屋實際面積以及市場評估價格的計算來得出。然而在部分城市房屋拆遷改造工作開展過程中，由于諸多因素影響，導致所出現的如額外違章建筑等問題，極大降低了房屋征收補償款的合理性，例如部分房屋產權所有人所得實際征收補償款遠低于房屋的市場真實價值，或通過修建違章建筑來謀求額外的不當征收補償款。

然而隨著房產測繪工作在城市房屋征收工作中的有序開展，使得建設單位與地方政府顯著提高了對房屋所有人征收補償款的合理性與準確性，通過測繪房屋的結構、面積、、房屋產權以及違章建筑面積等工作，有效保障了房屋測繪面積的準確性。此外，房產測繪工作的開展，也為房屋市場交易工作提供了準確數據支持。

（二）房產測繪在城市房屋拆遷改造設計與施工層面中的重要性

首先，在城市房屋拆遷改造工程的施工設計階段中，由于絕大部分的城市拆遷改造房屋的實際使用壽命較低，往往是上世紀六七十年代所修建的建筑，由于年代過于久遠，其建筑的設計圖紙等相關數據信息的完整性、準確性與真實性都無法保障。因此房產測繪工作的有序開展，實現了對城市房屋拆遷改造工程提供了準確的勘查數據，并實現了對施工設計方案的優化。

其次，在城市房屋拆遷改造工程的施工階段中，在未有序開展房產測繪工作時，施工人員在作業過程中，時常出現反復施工等問題，例如將房屋地下的電氣管道、燃氣管道掘斷等，不但降低了城市房屋拆遷改造工程的施工進度，還增加了工程造價成本、影響工程周邊區域人們的日常生活，并極大提高了工程的潛在風險系數，例如燃氣泄露、保障等問題的出現極易造成人員傷亡。

二、地籍測繪在房地產開發中的有效作用

地籍測繪工作的目標作用主要在于 ：第一，通過地籍測繪所得到的數據信息，來為房地產工程現場施工提供數據指導，優化各項參數，保障工程施工順利開展 ;第二，根據所獲得的測量結果，能夠有效的解決施工過程中存在的問題，提出具有針對性的措施，并且可以預防安全事故，加強對施工現場的安全管理，提高施工效率 ;第三，有效的地籍測繪工作，可以對現有的房地產開發技術進行綜合性評估，檢驗施工技術各項參數的科學性，確保其所制定的施工方案具備可行性 ;第四，可完善房地產開發工作的資料，做好前期準備工作，做好房地產開發設計工作，促進施工技術水平的提升，實施現代化房地產管理手段，從而推動房地產行業的長遠發展。

三、房產測繪技術的具體內容

（一）GPS 技術

GPS 具有性能好、精度高、應用廣泛的特點。采用 GPS 對房地產平面的測量進行控制，測量點與測量點之間不需要相互可視，從而避免了傳統測量中控制點選擇的局限性。只要 GPS 儀器的精度與控制測量的精度相匹配，且控制點的選擇滿足 GPS 點的選擇條件，GPS 網的精度就可以完全滿足房地產測繪法規的要求。本文通過實例介紹 GPS RTK 測量技術在房地產基礎圖測繪中的應用。GPS RTK 技術系統配置由基站接收機和移動接收機兩部分組成?；窘邮諜C位于具有已知坐標（或地勢較高地區無已知坐標） 的參考點上，通過數據鏈路連續接收所有可獲得的GPS 衛星信號，并發送坐標、觀測值、衛星跟蹤狀態和接收機工作狀態;移動臺接收機接收來自基站同時跟蹤 GPS 衛星信號，并通過算法能快速解決載波相位整周模糊問題，并能獲得相對于參考點的點坐標和精度指標。結果表明，整周模糊度的求解是 GPS 定位技術的關鍵[5]。為了保證正確的解決方案和可靠性，參考站應選擇一個遠離電磁場的開闊場地，并放置在地勢較高的地方。為了實時求解移動臺的坐標，參考點應該是已知的坐標點。

（二）測算法

如果界址點隱藏在街坊內部，在測量數據的時候，無法直接進行測量，在這種情況下，采用測算法能夠取得良好的效果。具體來說，將已經測量的界址點坐標、各宗地界址點間距離、面積等一系列相關的已知條件，借助相關的數學公式，對隱蔽界址點的坐標值進行計算。這個測量方法能夠對 GPS 測量法和解析法進行彌補，對于一些不能直接測量或者隱藏地區的數據，能夠通過計算得出最終的數據。因此，這種方法不適用于面積開闊的地區，在隱蔽的地區能夠取得比較好的效果，并且對測量人員的計算能力提出了較高的要求。

（三）攝影測量法

攝影測量法也稱航空攝影測量法，在航攝條件下，將獲取的相關照片進行分析，得出其中的目標位置，將其進行準確定位，在使用這種方法的時候，測量方法主要是全數字攝影測量。在一定的條件下，攝影測量方法得出的界址點，能夠滿足最終的精度要求，促進相關工作的順利進行。攝影測量法具有其他測量方法不具備的優點，能夠在短期的測量下，以自動化較高的方式得出高精確度、高分辨度、高效率的測量數據，實現良好的測量效果。采用這種方法，測繪數據的數量較多，豐富我國的測繪數據庫，加快成圖的速度，實現自動成圖。在界址點較多、路面狀況不佳的情況下，攝影方法能夠在一定程度上節約經濟成本，在城鎮測量中應用非常廣泛。

（四）全站儀技術

在測繪儀上測量和繪制房地產相關地圖的應用，目前是一種相對現代的測繪設備，具有強大的功能，其具有測量精度高、信息資源接收快、應用范圍廣泛的特點。全站儀測繪儀器主要由計算機微處理器、測角儀和測距儀的三個組成部分，全站儀通常用于實際測量和測繪地面，快速準確。所測量的數據有效信息由遠程計算機進行精確測量，并且該技術有效傳輸各種類型的數據信息資源，以便有效存儲和使用數據。

（五）數字化測圖技術

數字化技術廣泛用于測繪房地產對象，其主要目的是使用適當的技術和設備獲取有關房產數據的信息，然后將有關數據的信息傳送到計算機系統，使用計算機處理軟件處理和計算，最后繪制一個高精度的數字平面圖。數字技術由于在圖形繪畫方面具有許多優勢，因此受到業界的高度重視。與傳統的成像和繪圖技術相比，數字地圖技術具有更大的帶寬，操作方便，精度高，圖形質量好，它是建立房地產平面圖的重要方法和工具。

（六）GIS 技術

GIS 技術在物業測繪中的應用主要是通過 GIS 技術繪制房地產圖形和相關衛星圖形。圖形屬性有助于開發工作：通過計算住宅區的公共區域，可以指定調查和繪圖的數據信息，并且不能手動操作住戶的布局。在分層平面圖設計和其他工作中，必須使用 GIS 技術進行計算機輔助渲染。GIS 技術在房地產測繪信息管理系統的主要功能是幫助用戶快速找到產權信息、業主的移民文件、新的產權和產權備案，更改和刪除信息，拆分和合并房地產信息，批量導入和導出房地產信息，或導入和導出功能。GIS 技術的管理模塊在房地產測繪對象管理信息系統中的主要功能是維護系統的日常運作和管理。GIS 技術中的七個控制模塊具有相互關聯和相應的重點功能模塊。地圖信息管理模塊，建筑信息管理模塊，住房信息管理模塊，查詢和統計模塊以及其他組件都是 GIS 對象測繪信息系統的主要組成部分。GIS 技術在房地產對象測繪中的應用不僅可以提高房地產對象測量和測繪的效率，還可以提高房地產對象測繪的準確性。

四、地籍測繪在房地產開發中的有效應用

以某市區為例，在進行房地產開發工作時，先要實施有效的地籍測繪工作。其依據有《房產測量規定》、《全球定位系統城市測量技術規程》、《全球定位系統測量規范》、《某市房產測量技術設計書》等。首先，要對現有的測量區域資料進行篩選，剔除不符合當前測區現狀的資料，收集有用的資料。例如，確定測量區域附近有六個控制點可用，可將其作為測量平面起算點 ;其次，做好實地考察工作，根據考察結果選擇合適的控制點，在整個測量區域內布置二十四個 GPS控制點，五十個加密控制點。這些控制點都要做繪制記錄 ;最后，在充分利用測量儀器，來對這些控制點進行地籍測量，保障測量結果的精準性和真實性，看其是否符合相關規章制度的標準要求。另外，還要對房屋建筑的面積進行測量和計算，以了解其平面信息。

四、結語

保障房地產測繪工作質量，十分有必要，其不僅關系到人們的合法權益，而且還會影響房地產的產權管理工作。在發展和應用房地產測繪工作的同時，相關部門也應當予以一定的技術支持，要建立健全的相關法律體系，制定完善的規章制度，并貫徹落實，以引導消費，規范房地產銷售工作，從而為房地產行業的發展提供重要保障。

參考文獻：

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