南京地鐵運營與沿線地產收益研究

楊建文

摘? ?要：南京地鐵歷經十余年的發展，已經成為成熟、穩健的軌道交通系統。近年來，隨著諸多城際線路的開通，南京地鐵已難以維持其盈利狀態。本文以既建成地鐵沿線的房地產業為研究對象，通過對比不同板塊的房產受到地鐵開通的影響，進而得出地鐵建設對沿線地產增值具有促進作用，有利于增加稅收，緩解財政支出的壓力;若地鐵的便捷度受到沖擊，可能會出現“逆地鐵化”進而反作用于沿線房價的結論。

關鍵詞：地鐵運營;地產收益;逆地鐵化

1? ? 研究背景

南京市自2005年地鐵一號線開通正式運營以來，截至2018年9月，已有10條地鐵線路，長達378 km，覆蓋全市11個轄區的軌道交通系統。自進入地鐵時代以來，地鐵給予整個城市以新的活力，并帶動了地鐵沿線的多種產業發展，其中以房地產行業的收益程度最甚。

從同類城市來看，與杭州市、青島市相比，南京市由于線路建成時間較早，客流培養較好，日均客流量以267.7萬領先于杭州市109.4萬和青島市32萬。但與此同時，由于過早地開建郊區線路，以致其客流強度遠不及僅有線路長度一半的武漢市、成都市。4號線、10號線以及另外5條郊區線的上座率遠沒有主城區三條骨干線1號線、2號線和3號線那樣令人滿意。有數據表明，截至2017年年末，市區3線的客流量占到總客流量的90%，沿線地產收益率遠高于市郊線。

4號線、S3線的大交路部分地區甚至出現了整日客流量個位數的局面，以致被媒體賦以了最荒涼地鐵站的名號。8年前地鐵2號線剛建好時，河西地區也背負著同樣的“壞名聲”，但隨著蜂擁而至的房地產開發商和購房者改變了這一情況。然而，如今的4號線靈山地區，S3號線的橋林地區并沒有重振地產業的火爆態勢。

2? ? 案例分析

本案例選取南京河西地區的3個小區作為案例進行分析，分別位于2號線雨潤大街站，2號線奧體東站，2號線興隆大街站。這幾個小區開盤時間在2009年，大體入住完成時間均在2011年。按照地鐵的運營順序，位于奧體東站（中間站）的L小區開盤價較低。隨著2號線建成通車，2012年河西金融城建成，相關配套設施完善后，L小區在兩年內房價漲到原房價的2.4倍，此后歷年增幅居于3小區的最高位。而更靠近市區，即位于前站的F小區周邊并無更多配套設施建設，房價的增幅逐漸放緩。更遠離市區、位于雨潤大街的H小區，盡管開盤價高于L、F小區，可由于區位更偏，乘地鐵前往市區所需的時間更長，在數年的房價漲幅中處于絕對的劣勢。由此可見，地鐵站點的遠近并不完全決定沿線房價，在外界條件一致的情況下，仍會受到周邊其他設施的影響。

3? ? 正反對比

2014年，地鐵10號線的開通使河西臨江小區的房價也迎來了增長期，新開通站綠博園、夢都大街站的周邊老小區經歷了從2014年年初的20 000余元出頭漲到2018年的均價4.5萬（除去特殊幾個高檔小區）的巨額升值。江北段浦口小區的地鐵沿線均價自開通以來的僅萬余元到2015年南京江北新區的成立，在2018年也漲到了2.3萬元左右。盡管在新一輪的江北新區托管區劃調整中，10號線沿線地域并未劃入，這也使得浦口的房價趨于平緩。可隨著11號線的建設逐漸提上日程，這一條打通原浦口區和江浦縣之間的大通道使得江北大道沿線的房產和地產重新充滿了活力;南京北站的規劃與地鐵沿線的前期準備工作，在將來也會使得江北地區的出行更加便捷，相信江北新區的建設一定會越來越好。

與河西江北地區相反，原1號線并入10號線的小行站、安德門站附近小區房價卻在2014年7月地鐵10號線開通后的近1年內，遭到了嚴重的停滯甚至下滑。以X、J兩小區為例，自2014年7月開始，房價開始呈現幾乎月月負增長的趨勢，至2015年9月，房價已經倒跌了3 000余元每平方米。10號線的開通使得原本1號線時期小行至安德門的5分鐘等車，3分鐘到達延長至10號線通車時的8分鐘等車，5分鐘到達，4分鐘換乘。10余分鐘的多余等待時間使得眾多居民選擇改乘公交車出行。這也導致很長一段時間內，小行站從1號線時期的熱鬧站點變成了10號線時期的“空站”，這種情形，導致居民對地鐵便捷度產生質疑，從而放棄乘坐地鐵的現象被稱為“逆地鐵化”，其對沿線地產具有明顯的反作用。10號線的通車短期內并未導致便捷度的提升，與之相關的小行片區房市，不管是在二手房成交量上還是房價上都遭遇了近一年半的萎靡，直到2016年，在南京房價的新一輪增幅中才得以緩解，總體上依舊乏善可陳。

為了便于新線路的開通，將1號線的原主線4站并入10號線是必然選擇，但無形中卻構建了一個更為無奈的怪圈。所以，當地鐵失去了與之相對應的快捷性，不管是對于地鐵本身的運營還是對于沿途居民的出行都難以起到正面作用。當然，由于計劃的實施必然在短期內要有所犧牲，從另一個角度分析，停滯的房價也使得小行地區成為可供選擇的“廉價居所”。

4? ? 經驗分析

如今，南京地鐵正處于大邁步建設期，如何協調既有線路、新建線路和地鐵沿線地產的共同效益將成為日后城市軌交發展的主要問題。如今南京地鐵郊區線增多，主干線的利用率較低，很難重現5年之前的可盈利狀況。南京地鐵和上海地鐵等都采用了大小交路的方法緩解一條線路上的客流分布不均，小交路運營有效地緩解了城區內各站的擁擠狀況，同時也緩解了大交路空跑的運營成本。郊區線的客流培養，城區主干線地面設施的進一步完善都必須盡快提上日程。對此，迪拜地鐵的經驗值得我們學習。報告顯示，2009～2016年，迪拜地鐵對迪拜經濟直接或間接的貢獻達180億美元，效益成本比高達1.6，其中主要以車票收入，創造就業和提升地鐵沿線房地產價值等形式為經濟創造貢獻（數據來源于中國駐阿聯酋使館經商處）。但是根據《中東經濟文摘》估算，迪拜地鐵票價等地鐵站服務業務占總經濟貢獻不到5%。

目前，國內各大城市地鐵客流量遠比迪拜要好很多，大城市一方面嚴格控制城市常住人口（北京、上海近年來首次出現常住人口下降），一方面建設地鐵的步伐沒有停滯。新城的開發并沒有達到理想的人口規模，因地鐵帶動的地產業仍舊難以吸引更多城區居民前去購房。新建地鐵與板塊地產的開發并沒有統籌兼顧，有遠見的地鐵修建和匱乏的基礎設施建設矛盾成為當前國內各大城市地鐵建設的主要矛盾。

自國務院“81號文”的出臺，全國多地暫緩了地鐵項目建設，對正在動工的線路和已經建成的線路，我們必然要因地制宜，出臺相關的政策，聚集地鐵沿線的人口，緩解財政壓力。就南京而言，4號線靈山以東，S3號線油坊橋以南和S7全線都還處于所謂的“空車地帶”。相對于2號線沿線臨近大學城，商務區，4號線的地片分割區域均為農村，可塑性很強，相關部門應加強引導，合理規劃建設用地和配套設施。而S3江北段更是要借助江北新區發展的機遇和經濟適用房帶動的人口遷移，有效利用現有地鐵發展沿線地產業，創造更多就業崗位，實現江北與和縣的同城化發展。位于溧水區的S7線更要承擔溧水城區產業向東側北側轉移的重任，溧水園區的建設和住房、生活設施的配套建設都可以促進溧水區房地產業的發展，從而緩解主城6區的住房緊張壓力。

5? ? 結語

南京的人口還遠未向北京上海一樣達到飽和，在吸引人才，招商引資上仍舊大有可為，靈山地區、橋林地區、空港新城地區仍舊能夠成為新的區域中心以吸引開發商、購房者。在現有階段，合理統籌運行時間，采用大小交路運營是及時止損的可行手段。從長期角度上，開發并完善已建和在建線路沿線的房地產業，實現地產的增值可以增加稅收，緩解相關部門的財政壓力;吸引更多居民和企業入駐在地鐵沿線，能夠重新使地鐵沿線的房地產業充滿活力。一般情況下，地鐵的建設與房地產投資的經濟收益必然是正相關的。南京地鐵要發揮人口客流量的優勢，提高服務水平，構架更優秀的軌道交通，讓投資者、購房者產生正向的未來預期，實現既有房地產的增值。同時，房地產業積極發展也從客觀上推動了南京市GDP總值的提升。在未來的線路規劃和調整中，也要避免再次出現“小行站”的情況，以免 “逆地鐵化”現象再次發生。

[參考文獻]

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Research on Nanjing metro operation and real estate income along the line

Yang Jianwen

（School of Business， Hunan University of Science and Technology， Xiangtan 411100， China）

Abstract：After more than ten years of development， Nanjing Metro has become a mature and stable rail transit system. In recent years， with the opening of many inter-city lines， the Nanjing Metro has been difficult to maintain its profitability. This paper takes the real estate industry along the subway as the research object. By comparing the real estates of different sectors， it is affected by the opening of the subway， and then it is concluded that the subway construction can promote the value-added of real estate along the line， which is conducive to increasing tax revenue and alleviating the pressure of fiscal expenditure; If the convenience of the subway is affected， there may be a conclusion that “reverse subway” will counteract the price along the line.

Key words：subway operation; real estate income; reverse subway