德國住房保障制度對我國住房保障制度的借鑒與啟示

王越

摘 要：上世紀以來，我國城市化和工業化的發展加速推進了城市的發展，同時也導致了嚴重的住房供需矛盾，使得低收入階層無法得到相應的住房保障，一定程度上阻礙了社會的公平與穩定。德國作為最早提出社會保障制度的國家之一，在住房保障領域取得了一定的成效，其經驗對完善我國的住房制度具有重要的借鑒和意義。

關鍵詞：住房保障制度;德國;租賃市場;住房市場

1.引言

住房保障制度是由政府和社會給社會成員提供最基本的居住條件的社會保障項目，是由政府作為責任主體，通過國民收入再分配，為中低收入家庭提供保障性住房。從20世紀90年代起，我國建立起經適房，廉租房，公租房為主的住房保障體系。提升了住房配置效率，改善了城鎮居民的住房條件。但是也存在嚴重的問題：住房商品化在巨大的住房壓力面前使中低收入階層缺乏足夠的購買能力。所以中低收入居民的住房保障已逐漸成為社會關注的焦點。因此擴大保障性住房建設已成為關鍵。德國是最早提出社會保障制度的國家之一，提出了許多保障居民住房權益的政策與措施。因此，分析德國的住房保障制度對進一步完善我國保障性住房政策具有重要的借鑒意義。

2.我國的住房保障制度

2.1 我國住房保障制度的發展

1998 年國發[1998]23號提出停止住房實物分配，逐步施行住房分配貨幣化。至此，我國的住房制度從 1949 年“公建，公有，福利分配”的公有制住房制度正式朝著住房商品化的方向轉變。后來由于經濟適用房產生的效率低，尋租等弊端，2014年實行廉租房與公租房并軌運行，公租房成為我國最主要的保障房形式，為廣大城鎮低收入群體提供便利與公平。2015 年，我國把住房租賃制度改革列為了新時期解決住房問題的工作重點，提出構建“購租并舉”的住房新體制。

2.2 我國住房市場存在的問題

2.2.1住房市場發展過快，價格超過大多數居民承受能力

經過多年的調整與完善，市場機制在配置住房資源中的基礎性地位不斷增強。隨著房地產市場的快速發展，改革的負面效應開始暴露，住房市場的失靈問題日益突出。我國的住房體制出現了房價上漲過快并持續走高，居民購買能力和商品房價格之間的矛盾凸顯，越來越多的低收入階層無法滿足住房需求。

2.2.2保障性住房缺乏統一立法

我國人口眾多，各地經濟發展水平存在差異，住房市場的實際情況不同，尚未頒布全國性的住房保障的法律，也沒有設定統一標準與責任制度。困難家庭難以得到保障，降低了保障性住房的社會效益。沒有完善的立法對保障性住房進行規范，就沒有完善的機制監督保障性住房的實施，使政策淪為空談，更無法在現實生活中保障低收入階層的住房問題，不利于公平價值的實現。

3.德國的住房保障制度

德國的住房保障制度經歷了一個逐漸制度創新的過程，是由政府主導向多元化發展的過程，以保障居民的住房需求為出發點。經過一系列的發展，法律完善，分工明確，采取市場化的運作方式，最終形成了針對城市低收入階層住房問題的一套長期、穩定的住房保障政策，在解決城市住房問題方面發揮了極大的作用。

3.1 德國住房體系的特點

3.1.1立法完備

在居民的住房保障方面，德國通過立法將居住權確認為公民權利的重要組成部分。從制度上確保房屋的居住本質。每一項住房政策的出臺，都頒布相應的法規來加以保障和配合，使政策得到了有效的實施?？傮w而言，德國住房法律體系完整、目標明確、措施具體，保證了其高福利的社會住房制度和健康的市場秩序。

3.1.2住房金融體制穩健

德國的住房金融體系主要包括 3 個部分：提供住房抵押貸款和以浮動利率為主的綜合性銀行，提供固定利率的中期和長期抵押貸款的銀行，以及富有特色的專門住房儲蓄銀行。三類銀行各司其職，滿足了市場上不同的住房資金需求。分工明確、結構合理，為產業提供了良好的金融環境。

3.1.3租賃市場發達

德國住房租賃市場供應充足、經營規范、租金合理、補貼到位、有效保護承租人利益，是社會住房體制的重要組成部分，也是房價長期保持穩定、住房投機不活躍的關鍵所在。其住房租賃市場的繁榮主要得益于兩方面：一是房源供應充足。二是實行租金管制確保其合理水平，禁止租金隨意調整。

4.德國住房保障制度對我國的啟示

4.1健全法律法規體系

住房產業受到多種因素影響，需要全方位的制度與之相配套，應完善保障性住房制度的法律法規。國家應將住有所居從法律層面加以明確，保證每個公民的基本居住條件。因此，必須出臺專門的住房保障法律，從立法上規范住房保障的目標人群，準入門檻，資金來源，住房分配和租金管理等問題，同時立法明確政府責任。

4.2完善住房金融服務制度，

我國尚未形成完善的住房金融市場，政府對公共住房開發商的支持力度不夠。同時個人住房融資渠道不暢，與國外經濟發達國家相比還有較大差距。住房公積金制度雖然有一定的聚資能力，但在管理與監管仍存不足，同時增值收益使用不當等方面的問題也易加大金融風險?？梢酝ㄟ^擴大住房市場融資渠道，設立全國性住房貸款基金，為中低收入居民提供更好的金融保障。

4.3大力發展住房租賃市場

加大住房市場結構調整力度，促進住房租賃市場加快速發展。堅持“租購并舉”，加大租賃住房的開發建設、運營管理等力度，從供需雙方培育健全的租賃市場。一方面，加大租賃住房的供應。另一方面，加大租賃住房的補貼。同時要以法律形式維護和協調租賃市場中的利益關系，以租購同權促進租購并舉，以租賃市場發展支持住房保障，實現全民住有所居。

參考文獻

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