試論“營改增”對房地產企業財務管理的影響

鄭開峰

摘?要：隨著我國市場經濟穩健發展，加之人們消費水平不斷提升，客觀上為房地產企業發展創造條件，同時房地產行業競爭日益激烈，如何引導房地產企業穩健發展，創設優質行業競爭發展氛圍，成為當今社會關注要點問題之一，本文通過分析營改增對房地產企業的影響，以期推動房地產企業穩健發展。

關鍵詞：“營改增”;房地產;財務管理;影響

營改增是我國近幾年稅收的核心工作，對于社會發展的各項工作而言，有著極為重要的促進作用。在營改增政策后，我國房地產企業的經濟發展情況得到了顯著的改變，尤其是經濟運行環境發生了翻天覆地的變化。在營改增政策下，房地產企業如何進行針對性調整，切實做好成本控制與管理，有助于促進房地產企業未來可持續發展。

一、營改增概述

營業稅改增值稅，簡稱為“營改增”。其主要的作用是為了縮減企業重復納稅的流程，降低重復征稅的可能，推動我國社會產生活動的良性循環，最重要的目的是減少企業稅費負擔。2011年通過國務院的批準的“營改增”試點方案，于2012年1月1日正式開始在上海的一些特定行業進行試點實施，經過逐年不斷的擴大試點范圍，2016年5月1日起，隨著我國全面鋪開“營改增”，因此，房地產業業納入到此范圍內。這種調整對房企有著劃時代的意義。它正面促進房企對其土地開發等經營活動進行改革，以更好地抓住發展的戰略機遇，同時也能夠做好迎接挑戰的準備。所以，房企在執行“營改增”的國家政策時，如何才能促成經營活動與本地實際情況相適應，推動自身財務管理的進步，實現企業的健康穩定發展，具有特別重要的意義。

二、“營改增”對房地產開發企業財務管理的影響

（一）提升償債與盈利能力

改變稅收模式對于企業而言，如同推倒多米諾骨牌陣的第一枚，其后將是整個陣列的依次傾倒。稅負改變會影響企業生產經營與管理的每個方面，可謂是牽一發而動全身的舉措。比如企業利潤，營改增首先取消了雙稅制模式下的價內稅，也就是營業稅，直接降低了稅負及相關的累加計稅金額數量;其次，由于企業購買行為而產生的進項稅可以在計稅過程中加以抵扣，企業營業成本會因之減少。雖然企業因銷售行為產生的銷項稅需要從銷售款項中進行扣除，但由于前兩個項目金額的大幅度降低，此消彼漲之下，企業利潤便能有不少增長。如此便能提高企業盈利能力。又如企業債務，在購買行為中產生進項稅沖抵稅負之后，直接影響到了營業成本降低，由此產生的連帶影響則是固定資產相應減少、庫存成本降低、存貨占用資金數額減少、合計影響到流動資產相應減少。由此，價外稅便顯著低于價內稅金額，稅負總金額降低，合計影響到的就是企業流動負債金額減少。與此同時，企業利潤又相應增加，因而影響到所有者權益增長。在此綜合影響下，企業負債總額便隨之下降，則償債能力必然有所上升。

（二）對于房地產企業建筑成本的影響

施工環節是房地產企業建設的重點內容，在施工過程中施工中產生的各項成本是房地產企業成本中的構成要素。在營改增政策后房地產企業的建筑成本卻并沒有獲得稅收優惠，主要原因在于建筑施工階段，成本主要是原材料采購或者是勞務花費等，而且大部分原材料來自于小作坊與私營企業，這些企業并不具備開具增值稅發票的能力，因此在此類情況下，營改增政策中的征收增值稅對于房地產企業則是加大了稅收負擔，由于房地產企業缺乏相應抵扣，并且部分成本變高，面臨著巨大的稅負壓力，因而房地產企業在發展過程中應當結合自身的實際情況以及營改增政策需求，有針對性的進行調整和完善，才能夠循序漸進的提高社會效益與經濟效益。

（三）營改增”對房地產企業現金流產生的影響

房地產項目的開發運作需要經歷漫長的周期，在此期間房地產企業最常用的營銷模式就是預先銷售，通過預售的方式獲得收入并繳納稅款。在房地產項目開發過程中發生的建筑成本以及各種財務成本都與工期有著密切的聯系，工期越長，企業耗費的成本就越大，并且還會不斷增加。因此，房地產企業需要在項目前期準備足夠的資金以墊付增值稅銷項稅，這就造成大量的流動資金滯留，無法發揮更大的效用。這些墊付的銷項稅需要等到年度結束，在核算增值稅進項稅以后才能進行抵扣。由于大量的資金被占用，很容易造成房地產企業在項目的后續施工過程中出現資金不足的情況，導致企業無法正常運作。

（四）稅務方面的影響

在營改增施行后，房地產企業5%營業稅率被11%增值稅取代，雖然稅率上有所提升，但房地產企業可以從上游獲取可以抵扣增值稅的發票，達到減輕賦稅，規避征繳重復稅目的，例如某房地產企業收入為2000萬元，其中1000萬元為銷售成本，按照17%計算增值稅進項稅，企業在繳納營業稅時需繳納約100萬元稅費，在推行營改增后企業繳稅額度降至53萬元左右，有效降低房地產企業賦稅。房地產在運營進程中與其他產業關系較為緊密，如建材行業等，在操作營改增時容易出現無法抵扣現象，例如房地產企業在小規模繳納個稅企業購買建材，無法抵扣進項稅，同時受上游建筑行業營改增后成本轉嫁風險影響，建材采辦費用可能會增加，再如在建筑行業中人工成本占比較大無法抵扣進項稅，加大建筑企業稅負壓力，間接影響房地產企業收益。雖然營改增對房地產企業發展可以帶來積極影響，但在實際操作中卻會帶來一定負面影響。

三、以“營改增”提升房地產開發企業財務管理水平的途徑

（一）不斷提升稅負規劃水平

稅率改革涉及的不僅是宏觀層面戰略規劃的變革，同樣會影響微觀層面具體企業內部稅負規劃的優化。對房地產開發企業來說，雙稅并行階段對稅負規劃或許可以相對隨意，但營改增后，落后的稅負規劃水平已經制約了企業現實發展，必須不斷有所提升才能避免對稅改紅利的浪費。比如，在選擇分包商時，小規模納稅人的身份很可能導致分包商不具備提供增值稅專用發票的資質，或其能夠提供的增值稅專用進項稅無法實現沖抵足夠的金額。又如，企業應慎重選擇目標納稅人，尤其是關注對方是否足以實現營改增稅金改紅利最大人的問題等。

（二）樹立營改增意識

營改增作為稅控工具之一，跟隨新時代稅務管理工作發展需求不斷變革，例如將“互聯網+”與營改增融合在一起，形成“互聯網+”電子底賬體系，在該體系加持下房地產企業需樹立營改增意識，秉持與時俱進理念不斷優化營改增推行模式，根據企業發展實際需求進行創新，例如以網絡為依托建立財務管理聯動機制，為房地產企業迅速整合有關營改增的數據創造便利條件，通過財會分析明晰營改增之于企業發展積極影響，以此為由調整發展決策，助力房地產企業獲取更高經濟收益。

四、結語

隨著我國社會經濟的不斷進步，房地產稅收法制化進程不斷加快，改革力度也日益深化，為謀求企業的長期穩定發展，納稅人應進一步提升稅收籌劃意識，確保各項稅收籌劃方案符合國家相關稅法規定，同時實現效益最大化;稅務部門也應加強對企業的積極引導，保證稅收政策宣傳的及時性和廣泛性，以及政策解讀的準確性;企業稅務管理人員應時刻保持學習心態，一旦發現稅收籌劃存在問題和不足，就要進行調整，通過稅收籌劃提升企業的經營效益，促進企業的更好更快發展。

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