提前還貸合適嗎？

吳輝

近期，有關(guān)樓市的新聞不斷爆出。先是LPR改革，然后是房貸利率掛鉤LPR，最后又有降準(zhǔn)消息。對那些按揭貸款的購房者而言，只要一有了資金，就會在第一時(shí)間進(jìn)行提前還貸。尤其是聽到房貸利率有可能上漲，更是著急想著提前還款。那么，提前還貸合適嗎？

存量個(gè)人房貸不受影響

8月17日上午，中國人民銀行發(fā)布公告，提出改革完善LPR形成機(jī)制的六項(xiàng)措施。新的1年LPR=平均值（18家銀行的“MLF+點(diǎn)”）。目前，我國1年期MLF利率為3.3%，低于貸款基準(zhǔn)利率（4.35%）和LPR利率（4.31%）約1個(gè)百分點(diǎn)。

8月20日，貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制改革后的首次報(bào)價(jià)公布。據(jù)全國銀行間同業(yè)拆借中心9時(shí)30分的數(shù)據(jù)，新的1年期LPR為4.25%，低于此前4.31%的水平;5年期以上LPR為4.85%，低于房貸基準(zhǔn)利率4.9%。

9月20日，新一期LPR公布。1年期LPR下調(diào)了5個(gè)基點(diǎn)，為4.2%;5年期以上LPR不變，仍為4.85%。

新LPR報(bào)價(jià)方式的實(shí)施，意味著即日起各銀行在新發(fā)放的貸款中主要參考LPR定價(jià)，并在浮動利率貸款合同中采用LPR作為定價(jià)基準(zhǔn)，這利于貸款實(shí)際利率降低。

中國人民銀行貨幣政策委員會委員馬駿認(rèn)為，原來銀行的貸款利率主要是基于基準(zhǔn)貸款利率，而基準(zhǔn)貸款利率又是長期不變的，所以政策利率的變化，比如MLF（中期借貸便利）下降，不容易導(dǎo)致貸款利率下降，因此利率的傳導(dǎo)就不順暢。這次主要解決的問題是傳導(dǎo)的順暢性問題，通過改革明確要求銀行的貸款利率以后要跟LPR掛鉤，LPR又跟MLF利率掛鉤，這樣就建立了比較順暢的傳導(dǎo)機(jī)制。未來如果政策利率下降，貸款利率也會跟著下降，有助于降低企業(yè)的融資成本。

8月25日，央行發(fā)布了《關(guān)于新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率調(diào)整的公告》。新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

央行明確，今年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。此外，房貸新規(guī)只針對商業(yè)性個(gè)人住房貸款，而公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。

這意味著，房貸新規(guī)不會對存量的購房者月供產(chǎn)生影響。未來，除非央行加息或降息，這部分購房者的月供不會發(fā)生變化。

貸款利率上浮與提前還貸沒有關(guān)系

貸款利率上浮了，就有人有疑問，是否需要提前還貸呢？

其實(shí)，商業(yè)銀行的貸款利率上浮，與提前還貸沒有直接關(guān)系。因?yàn)槿绻阋呀?jīng)貸款了，是按原來合同約定的利率還款，房貸利率上浮和你沒有關(guān)系;如果還沒有貸款，房貸利率上浮會增加還款壓力，是貸或不貸的問題，不存在要不要提前還款。

其實(shí)，房貸利率分為固定利率和浮動利率兩種，如果是固定利率，貸款利率就是一成不變的。如果是浮動利率，貸款利率雖然會跟著變化，但如果是商業(yè)銀行自行上調(diào)房貸利率，這并不會影響之前的貸款，反而是央行上調(diào)基準(zhǔn)利率，浮動的貸款利率才會跟著上調(diào)。

房貸利率上浮是房地產(chǎn)調(diào)控的一種手段，上浮對已經(jīng)形成的貸款來說不會受到影響。比如原來的房貸利率是基準(zhǔn)利率的1.1倍，即5.39%，已經(jīng)還了3年，還剩17年，如果這時(shí)候銀行貸款的利率是基準(zhǔn)利率的1.2倍，剩余17年，還是按5.39%的利率還款;如果基準(zhǔn)利率4.9%調(diào)高了，則剩下17年是按照新的基準(zhǔn)利率的1.1倍進(jìn)行還款。

是否提前還貸要先算筆賬

到底該不該提前還貸？不妨先算筆賬。

假設(shè)A君在2016年10月通過銀行貸款42萬元本金，貸款利率為基準(zhǔn)利率的9折，即4.41%，選擇等額本金還款20年，每月還款3293.5元，其中本金1750元不變，還款利息首期1543.5元，然后利息逐月遞減6.43元。總支付利息185991.75元，本息合計(jì)605991.75元。

要不要提前還款？主要考慮兩方面：一是看貸款時(shí)間，二是看自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資理財(cái)收益率。

如果貸款買房，才還了幾年不到，比如小于5年，這個(gè)時(shí)候選擇將錢全部還清，也許會節(jié)省比較多的利息。但如果還款期限超過10年，這個(gè)時(shí)候利息大部分已經(jīng)還清，選擇提前還款，并不是劃算的。就像上述中的A君，假設(shè)2019年9月如果選擇全部結(jié)清貸款，才貸款3年不到，已經(jīng)支付利息51514.32元，可以節(jié)省13萬多元的利息。但如果是打算在2029年9月進(jìn)行提前還貸的話，這時(shí)候已經(jīng)支付利息163032.17元，只能節(jié)省2萬多元，意義不大。

當(dāng)前各家銀行采用的多是等額本息還貸方式，看起來每個(gè)月還的錢數(shù)是固定的，但其中利息、本金的比例卻是每個(gè)月都不同，剛開始利息占大頭，往后利息遞減，本金遞增，如果已到了還款中期，貸款的大部分利息已經(jīng)還給銀行，剩下的多數(shù)是本金，就沒必要為了節(jié)省利息而去提前還貸了。

另外，如果手里有閑置資金，又沒有好的投向，5年期存款利率為2.75%，貸款利率為5.39%，存貸差為負(fù)，則提前還款比較好;如果通過理財(cái)，資金收益率為5%，但是貸款利率為9折4.41%，存貸差是正值，說明貸款是賺錢的，完全沒有必要提前還款。

對于享受7折優(yōu)惠貸款利率的客戶來說，貸款利率為3.43%，假設(shè)手頭有10萬元閑置資金，購買1年期的銀行理財(cái)產(chǎn)品，利率4.34%，利率差1%，將錢存銀行要比提前還貸劃算，1年可賺1000元。

尤其是采用公積金貸款的客戶，利率為3.25%，更是完全沒有必要進(jìn)行提前還貸。有閑余資金還不如理財(cái)，既可以獲得資金收益，還享受了資金的流動性，方便隨時(shí)應(yīng)對各種急需用錢的情況。若是錢都還銀行了，家里有需要用錢的地方，就拿不出來了。