提前還貸合適嗎？

吳輝

近期，有關樓市的新聞不斷爆出。先是LPR改革，然后是房貸利率掛鉤LPR，最后又有降準消息。對那些按揭貸款的購房者而言，只要一有了資金，就會在第一時間進行提前還貸。尤其是聽到房貸利率有可能上漲，更是著急想著提前還款。那么，提前還貸合適嗎？

存量個人房貸不受影響

8月17日上午，中國人民銀行發布公告，提出改革完善LPR形成機制的六項措施。新的1年LPR=平均值（18家銀行的“MLF+點”）。目前，我國1年期MLF利率為3.3%，低于貸款基準利率（4.35%）和LPR利率（4.31%）約1個百分點。

8月20日，貸款市場報價利率（LPR）形成機制改革后的首次報價公布。據全國銀行間同業拆借中心9時30分的數據，新的1年期LPR為4.25%，低于此前4.31%的水平;5年期以上LPR為4.85%，低于房貸基準利率4.9%。

9月20日，新一期LPR公布。1年期LPR下調了5個基點，為4.2%;5年期以上LPR不變，仍為4.85%。

新LPR報價方式的實施，意味著即日起各銀行在新發放的貸款中主要參考LPR定價，并在浮動利率貸款合同中采用LPR作為定價基準，這利于貸款實際利率降低。

中國人民銀行貨幣政策委員會委員馬駿認為，原來銀行的貸款利率主要是基于基準貸款利率，而基準貸款利率又是長期不變的，所以政策利率的變化，比如MLF（中期借貸便利）下降，不容易導致貸款利率下降，因此利率的傳導就不順暢。這次主要解決的問題是傳導的順暢性問題，通過改革明確要求銀行的貸款利率以后要跟LPR掛鉤，LPR又跟MLF利率掛鉤，這樣就建立了比較順暢的傳導機制。未來如果政策利率下降，貸款利率也會跟著下降，有助于降低企業的融資成本。

8月25日，央行發布了《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》。新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成。

央行明確，今年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行。此外，房貸新規只針對商業性個人住房貸款，而公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。

這意味著，房貸新規不會對存量的購房者月供產生影響。未來，除非央行加息或降息，這部分購房者的月供不會發生變化。

貸款利率上浮與提前還貸沒有關系

貸款利率上浮了，就有人有疑問，是否需要提前還貸呢？

其實，商業銀行的貸款利率上浮，與提前還貸沒有直接關系。因為如果你已經貸款了，是按原來合同約定的利率還款，房貸利率上浮和你沒有關系;如果還沒有貸款，房貸利率上浮會增加還款壓力，是貸或不貸的問題，不存在要不要提前還款。

其實，房貸利率分為固定利率和浮動利率兩種，如果是固定利率，貸款利率就是一成不變的。如果是浮動利率，貸款利率雖然會跟著變化，但如果是商業銀行自行上調房貸利率，這并不會影響之前的貸款，反而是央行上調基準利率，浮動的貸款利率才會跟著上調。

房貸利率上浮是房地產調控的一種手段，上浮對已經形成的貸款來說不會受到影響。比如原來的房貸利率是基準利率的1.1倍，即5.39%，已經還了3年，還剩17年，如果這時候銀行貸款的利率是基準利率的1.2倍，剩余17年，還是按5.39%的利率還款;如果基準利率4.9%調高了，則剩下17年是按照新的基準利率的1.1倍進行還款。

是否提前還貸要先算筆賬

到底該不該提前還貸？不妨先算筆賬。

假設A君在2016年10月通過銀行貸款42萬元本金，貸款利率為基準利率的9折，即4.41%，選擇等額本金還款20年，每月還款3293.5元，其中本金1750元不變，還款利息首期1543.5元，然后利息逐月遞減6.43元。總支付利息185991.75元，本息合計605991.75元。

要不要提前還款？主要考慮兩方面：一是看貸款時間，二是看自己的經濟實力和投資理財收益率。

如果貸款買房，才還了幾年不到，比如小于5年，這個時候選擇將錢全部還清，也許會節省比較多的利息。但如果還款期限超過10年，這個時候利息大部分已經還清，選擇提前還款，并不是劃算的。就像上述中的A君，假設2019年9月如果選擇全部結清貸款，才貸款3年不到，已經支付利息51514.32元，可以節省13萬多元的利息。但如果是打算在2029年9月進行提前還貸的話，這時候已經支付利息163032.17元，只能節省2萬多元，意義不大。

當前各家銀行采用的多是等額本息還貸方式，看起來每個月還的錢數是固定的，但其中利息、本金的比例卻是每個月都不同，剛開始利息占大頭，往后利息遞減，本金遞增，如果已到了還款中期，貸款的大部分利息已經還給銀行，剩下的多數是本金，就沒必要為了節省利息而去提前還貸了。

另外，如果手里有閑置資金，又沒有好的投向，5年期存款利率為2.75%，貸款利率為5.39%，存貸差為負，則提前還款比較好;如果通過理財，資金收益率為5%，但是貸款利率為9折4.41%，存貸差是正值，說明貸款是賺錢的，完全沒有必要提前還款。

對于享受7折優惠貸款利率的客戶來說，貸款利率為3.43%，假設手頭有10萬元閑置資金，購買1年期的銀行理財產品，利率4.34%，利率差1%，將錢存銀行要比提前還貸劃算，1年可賺1000元。

尤其是采用公積金貸款的客戶，利率為3.25%，更是完全沒有必要進行提前還貸。有閑余資金還不如理財，既可以獲得資金收益，還享受了資金的流動性，方便隨時應對各種急需用錢的情況。若是錢都還銀行了，家里有需要用錢的地方，就拿不出來了。