常熟市經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓市場簡析

姚利斌

摘要：1999年，國土部、江蘇省國土管理局先后發(fā)文要求建立土地有形市場，2002年國土資源部發(fā)布第11號令，明確商業(yè)、商品住宅等各類經(jīng)營性用地必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，而常熟在2000年做好相關(guān)政策儲備和機(jī)構(gòu)設(shè)置的基礎(chǔ)上，在2001年試水這一制度。筆者試圖通過撰寫本文，對這個已經(jīng)形成十五年（數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)到2015年）的有形交易市場，從時(shí)間和區(qū)域兩個角度分析、梳理、總結(jié)，并嘗試進(jìn)行簡要展望。

關(guān)鍵詞：經(jīng)營性用地;市場;兩個角度;分析

常熟地處長江經(jīng)濟(jì)帶區(qū)域，是中國大陸經(jīng)濟(jì)最強(qiáng)縣級市之一，在市場化配置土地資源方面，常熟也較早進(jìn)行了探索。2001年4月26日，常熟市敲響土地招拍掛的第一褪，位于湖苑新村面積7.26畝的住宅用地，被本地華夏房地產(chǎn)有限公司以高于底價(jià)2.44倍的價(jià)格拍賣競得。隨后大量經(jīng)營性用地進(jìn)入市場交易，土地價(jià)格在市場競爭中形成，極大地推動了城市化的進(jìn)程，城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城市面貌煥然一新。

一、常熟市招拍掛市場的階段性劃分

（一）逐步上升并見頂?shù)碾A段

2001-2007年，這個階段總的特點(diǎn)是：市場從建立開始呈現(xiàn)明顯的趨勢性上升態(tài)勢，到2007年達(dá)到頂峰，出于土地資源有限性稀缺性的特點(diǎn)，這一年的成交量很難被超越。在這一階段，成交量、成交金額、平均地價(jià)、溢價(jià)率均呈現(xiàn)增長趨勢，并在2007年創(chuàng)出多個歷史新高。常熟歷年單幅地塊最大成交面積以及單幅地塊最大成交金額也都出現(xiàn)在這一時(shí)期。

2005、2006年，備受關(guān)注的“國八條”、“新國八條”、“七部委意見”、“國六條”、“九部委意見”、國務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》，土地政策都是重頭戲。且不論這些政策對房產(chǎn)市場的影響，我們看到，在國家宏觀調(diào)控下，在01-03年成交量、成交金額、平均底價(jià)逐年增長的情況下，這兩年數(shù)據(jù)均有一個明顯的下滑，市場有明顯的回落和降溫。

但是到了2007年，常熟有大量經(jīng)營性用地上市交易成交，比2006年多了將近1.2倍，市場在政策影響下出現(xiàn)回調(diào)后再次爆發(fā)，觀察之后的市場表現(xiàn)，即使在更強(qiáng)有力的政策刺激下，市場也再沒有超過這個交易量，可以判斷這是一個成交量的歷史大頂。這個面積占到當(dāng)年全市供地總面積的48.7%，之后市場也再沒創(chuàng)出新高，2012年這個比例雖然有個反彈，但不過也就是43.5%。另外，這一年平均地價(jià)達(dá)到150.37萬元/畝，是2001年的3.2倍，市場表現(xiàn)也異常的活躍，平均溢價(jià)率達(dá)到39%，均創(chuàng)出歷史新高。

（二）逐步進(jìn)入相對穩(wěn)定的階段

時(shí)間進(jìn)入2008年，市場進(jìn)入一個相對穩(wěn)定的第二階段，2008、2009這兩年，受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的持續(xù)影響，成交量出現(xiàn)斷崖式下跌，每年僅有少量的經(jīng)營性用地成交，年均成交價(jià)格也有較大幅度回落，市場幾乎沒有活躍度，2008年溢價(jià)率僅為0.05%。2009年，中央從戰(zhàn)略高度選擇推出強(qiáng)有力的刺激政策，常熟隨后在2010年出現(xiàn)了一個小高峰，這一年市場空前活躍，年均溢價(jià)率達(dá)到歷年最高的61%。但由于土地資源的有限性，且存量建設(shè)用地在前一個階段大部分已完成入市，這一個階段主要以增量為主，在建設(shè)用地指標(biāo)禁止跨區(qū)轉(zhuǎn)讓和18億畝耕地紅線的控制下，常熟作為一個縣級市，每年的建設(shè)用地增量極為有限。

這一時(shí)期另一個顯著特點(diǎn)是市場成交價(jià)格出現(xiàn)非常明顯的上漲（見圖1），在2008年完成本市第三次土地定級和基準(zhǔn)地價(jià)更新之后，這一階段的平均地價(jià)是前一個階段的3.3倍，尤其是在2008.2009年回落之后，2010年的地價(jià)開始大幅度啟動，但我們也看到，市場并未出現(xiàn)一個趨勢性的上漲勢頭，年均地價(jià)在2013年達(dá)到404.05萬元/畝的歷史頂峰后，出現(xiàn)了明顯的回調(diào)，在2014、2015兩年，市場活躍度明顯下降，年均溢價(jià)率分別只有2%和5%，幾乎都是底價(jià)成交。

2010年1月，國務(wù)院辦公廳頒布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求增加保障性住房和普通商品房的有效供給、合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資性購房需求、加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場監(jiān)管，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。結(jié)合本市的實(shí)際，常熟從2010年開始，逐步增加了動遷安置房用地和農(nóng)村住宅置換商品房用地的供給。這一階段，市、鎮(zhèn)兩級政府資產(chǎn)經(jīng)營公司拿地的比例逐漸增加，政府更多的參與到這個市場中。2010-2015年，這兩類公司年均拿地的比例占到了4成以上。而前一階段，政府雖然也有參與，但主體是本地房企以及諸如上海綠地和上海世茂集團(tuán)等外地實(shí)力房企，另外就是實(shí)業(yè)資本甚至有很多個人或者個人的聯(lián)合參與競買。

二、常熟市招拍掛市場的區(qū)域劃分

（一）城區(qū)市場更具活力和特點(diǎn)

城區(qū)范圍因其功能配套更加健全、完善，人口集聚效應(yīng)明顯，市場顯得更加活躍，更能吸引到大批資金，十五年來城區(qū)市場的平均溢價(jià)率達(dá)到34%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的18%。從成交量上看，城區(qū)成交量占到全市總量的62%，是各鄉(xiāng)鎮(zhèn)總量的1.63倍，但兩個區(qū)域在不同的階段，呈現(xiàn)出此消彼長的態(tài)勢（見圖2），在前一個階段，除2006年以外，城區(qū)成交量每年都要占到總量的6成以上，而在后一個階段，除2012年外，城區(qū)成交量減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)開始增加并始終穩(wěn)定的占有5成以上。

但成交金額并未出現(xiàn)這種情況，十五年來城區(qū)成交金額占到總成交金額的79%（見圖3），除了2011年的52%外（2001-2003年資料缺失），每年都占到6成以上，有5個年份達(dá)到9成甚至以上。這得益于城區(qū)較高的地價(jià)，城區(qū)歷年平均地價(jià)達(dá)到211.09萬元/畝，2013年平均地價(jià)更是達(dá)到最高的606.77萬元/畝，是2001年的10.8倍，而鄉(xiāng)鎮(zhèn)的平均地價(jià)只有94.05萬元/畝。

隨著市場的發(fā)展，地產(chǎn)開發(fā)主體也有了很大的變化，早期以本地房地產(chǎn)企業(yè)為主，之后大量實(shí)力房企甚至實(shí)業(yè)資本進(jìn)駐常熟市場，自上海綠地集團(tuán)拿地之后，上海世貿(mào)集團(tuán)2004年12月取得2004A-G057號地塊面積1038.9畝，創(chuàng)單幅地塊最大成交面積;2014年大連萬達(dá)地產(chǎn)股份有限公司進(jìn)駐園區(qū)片;碧桂園從2015年開始進(jìn)入常熟市場當(dāng)年連拿三塊居住用地，成為當(dāng)年拿地主力之一，隨后中南在園區(qū)片、文化片區(qū)、城市南部、東北片區(qū)不斷拿地，成為近幾年常熟市場拿地的絕對主力。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)市場特點(diǎn)不是很明顯

鄉(xiāng)鎮(zhèn)區(qū)域因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展各自不同，也呈現(xiàn)出各自的特點(diǎn)，但特點(diǎn)不是很明顯，成交量也不盡相同（見圖4），比如碧溪區(qū)域依托常熟經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，成交量占到鄉(xiāng)鎮(zhèn)總量的26.3%，但平均地價(jià)卻只有76.23萬元/畝，為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)最低。海虞是一個需要關(guān)注的鎮(zhèn)，其平均地價(jià)高達(dá)162萬元/畝，但市場并不像地價(jià)所反映的那么活躍，整體溢價(jià)率只有區(qū)區(qū)1%，尤其是2008年以來，均是底價(jià)成交。

每一種制度的設(shè)置都有其局限性，就像土地的協(xié)議出讓制度，這其實(shí)還是一種計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的思維產(chǎn)物，是非市場化的配置方式帶來的諸如政府腐敗、土地價(jià)格扭曲等問題也不少。經(jīng)營性土地招拍掛制度是市場化的配置方式，充分顯化土地價(jià)值，對推動城市化進(jìn)程起到了非常大的作用，但也從一定程度上造成了房地產(chǎn)市場的過熱，造成政府對土地財(cái)政的依賴。未來，預(yù)計(jì)土地市場化配置的大方向不會變，但伴隨著國家產(chǎn)業(yè)政策的大變革，以及土地資源的有限性稀缺性特點(diǎn)，參考國際以及開拓土地使用權(quán)招拍掛先河的改革先鋒城市深圳的經(jīng)驗(yàn)，長期看，常熟市經(jīng)營性用地市場會進(jìn)入一個持續(xù)的、穩(wěn)定的發(fā)展階段，經(jīng)營性用地出讓總量會比較穩(wěn)定，在全市供地總面積所占的比例也會逐漸的減少。

參考文獻(xiàn)：

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