常熟市經營性用地招標拍賣掛牌出讓市場簡析

姚利斌

摘要：1999年，國土部、江蘇省國土管理局先后發文要求建立土地有形市場，2002年國土資源部發布第11號令，明確商業、商品住宅等各類經營性用地必須以招標、拍賣、掛牌方式出讓，而常熟在2000年做好相關政策儲備和機構設置的基礎上，在2001年試水這一制度。筆者試圖通過撰寫本文，對這個已經形成十五年（數據統計到2015年）的有形交易市場，從時間和區域兩個角度分析、梳理、總結，并嘗試進行簡要展望。

關鍵詞：經營性用地;市場;兩個角度;分析

常熟地處長江經濟帶區域，是中國大陸經濟最強縣級市之一，在市場化配置土地資源方面，常熟也較早進行了探索。2001年4月26日，常熟市敲響土地招拍掛的第一褪，位于湖苑新村面積7.26畝的住宅用地，被本地華夏房地產有限公司以高于底價2.44倍的價格拍賣競得。隨后大量經營性用地進入市場交易，土地價格在市場競爭中形成，極大地推動了城市化的進程，城區面積不斷擴大，城市面貌煥然一新。

一、常熟市招拍掛市場的階段性劃分

（一）逐步上升并見頂的階段

2001-2007年，這個階段總的特點是：市場從建立開始呈現明顯的趨勢性上升態勢，到2007年達到頂峰，出于土地資源有限性稀缺性的特點，這一年的成交量很難被超越。在這一階段，成交量、成交金額、平均地價、溢價率均呈現增長趨勢，并在2007年創出多個歷史新高。常熟歷年單幅地塊最大成交面積以及單幅地塊最大成交金額也都出現在這一時期。

2005、2006年，備受關注的“國八條”、“新國八條”、“七部委意見”、“國六條”、“九部委意見”、國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》，土地政策都是重頭戲。且不論這些政策對房產市場的影響，我們看到，在國家宏觀調控下，在01-03年成交量、成交金額、平均底價逐年增長的情況下，這兩年數據均有一個明顯的下滑，市場有明顯的回落和降溫。

但是到了2007年，常熟有大量經營性用地上市交易成交，比2006年多了將近1.2倍，市場在政策影響下出現回調后再次爆發，觀察之后的市場表現，即使在更強有力的政策刺激下，市場也再沒有超過這個交易量，可以判斷這是一個成交量的歷史大頂。這個面積占到當年全市供地總面積的48.7%，之后市場也再沒創出新高，2012年這個比例雖然有個反彈，但不過也就是43.5%。另外，這一年平均地價達到150.37萬元/畝，是2001年的3.2倍，市場表現也異常的活躍，平均溢價率達到39%，均創出歷史新高。

（二）逐步進入相對穩定的階段

時間進入2008年，市場進入一個相對穩定的第二階段，2008、2009這兩年，受經濟大環境的持續影響，成交量出現斷崖式下跌，每年僅有少量的經營性用地成交，年均成交價格也有較大幅度回落，市場幾乎沒有活躍度，2008年溢價率僅為0.05%。2009年，中央從戰略高度選擇推出強有力的刺激政策，常熟隨后在2010年出現了一個小高峰，這一年市場空前活躍，年均溢價率達到歷年最高的61%。但由于土地資源的有限性，且存量建設用地在前一個階段大部分已完成入市，這一個階段主要以增量為主，在建設用地指標禁止跨區轉讓和18億畝耕地紅線的控制下，常熟作為一個縣級市，每年的建設用地增量極為有限。

這一時期另一個顯著特點是市場成交價格出現非常明顯的上漲（見圖1），在2008年完成本市第三次土地定級和基準地價更新之后，這一階段的平均地價是前一個階段的3.3倍，尤其是在2008.2009年回落之后，2010年的地價開始大幅度啟動，但我們也看到，市場并未出現一個趨勢性的上漲勢頭，年均地價在2013年達到404.05萬元/畝的歷史頂峰后，出現了明顯的回調，在2014、2015兩年，市場活躍度明顯下降，年均溢價率分別只有2%和5%，幾乎都是底價成交。

2010年1月，國務院辦公廳頒布《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》，要求增加保障性住房和普通商品房的有效供給、合理引導住房消費抑制投資性購房需求、加強風險防范和市場監管，加快推進保障性安居工程建設。結合本市的實際，常熟從2010年開始，逐步增加了動遷安置房用地和農村住宅置換商品房用地的供給。這一階段，市、鎮兩級政府資產經營公司拿地的比例逐漸增加，政府更多的參與到這個市場中。2010-2015年，這兩類公司年均拿地的比例占到了4成以上。而前一階段，政府雖然也有參與，但主體是本地房企以及諸如上海綠地和上海世茂集團等外地實力房企，另外就是實業資本甚至有很多個人或者個人的聯合參與競買。

二、常熟市招拍掛市場的區域劃分

（一）城區市場更具活力和特點

城區范圍因其功能配套更加健全、完善，人口集聚效應明顯，市場顯得更加活躍，更能吸引到大批資金，十五年來城區市場的平均溢價率達到34%，遠遠高于鄉鎮的18%。從成交量上看，城區成交量占到全市總量的62%，是各鄉鎮總量的1.63倍，但兩個區域在不同的階段，呈現出此消彼長的態勢（見圖2），在前一個階段，除2006年以外，城區成交量每年都要占到總量的6成以上，而在后一個階段，除2012年外，城區成交量減少，鄉鎮開始增加并始終穩定的占有5成以上。

但成交金額并未出現這種情況，十五年來城區成交金額占到總成交金額的79%（見圖3），除了2011年的52%外（2001-2003年資料缺失），每年都占到6成以上，有5個年份達到9成甚至以上。這得益于城區較高的地價，城區歷年平均地價達到211.09萬元/畝，2013年平均地價更是達到最高的606.77萬元/畝，是2001年的10.8倍，而鄉鎮的平均地價只有94.05萬元/畝。

隨著市場的發展，地產開發主體也有了很大的變化，早期以本地房地產企業為主，之后大量實力房企甚至實業資本進駐常熟市場，自上海綠地集團拿地之后，上海世貿集團2004年12月取得2004A-G057號地塊面積1038.9畝，創單幅地塊最大成交面積;2014年大連萬達地產股份有限公司進駐園區片;碧桂園從2015年開始進入常熟市場當年連拿三塊居住用地，成為當年拿地主力之一，隨后中南在園區片、文化片區、城市南部、東北片區不斷拿地，成為近幾年常熟市場拿地的絕對主力。

（二）鄉鎮市場特點不是很明顯

鄉鎮區域因當地經濟發展各自不同，也呈現出各自的特點，但特點不是很明顯，成交量也不盡相同（見圖4），比如碧溪區域依托常熟經濟開發區，成交量占到鄉鎮總量的26.3%，但平均地價卻只有76.23萬元/畝，為各鄉鎮最低。海虞是一個需要關注的鎮，其平均地價高達162萬元/畝，但市場并不像地價所反映的那么活躍，整體溢價率只有區區1%，尤其是2008年以來，均是底價成交。

每一種制度的設置都有其局限性，就像土地的協議出讓制度，這其實還是一種計劃經濟的思維產物，是非市場化的配置方式帶來的諸如政府腐敗、土地價格扭曲等問題也不少。經營性土地招拍掛制度是市場化的配置方式，充分顯化土地價值，對推動城市化進程起到了非常大的作用，但也從一定程度上造成了房地產市場的過熱，造成政府對土地財政的依賴。未來，預計土地市場化配置的大方向不會變，但伴隨著國家產業政策的大變革，以及土地資源的有限性稀缺性特點，參考國際以及開拓土地使用權招拍掛先河的改革先鋒城市深圳的經驗，長期看，常熟市經營性用地市場會進入一個持續的、穩定的發展階段，經營性用地出讓總量會比較穩定，在全市供地總面積所占的比例也會逐漸的減少。

參考文獻：

[1]張杰.中國土地市場發展研究{M.經濟科學出版社，2014版.

[2]甘藏春.宏觀調控中土地政策的運用[J].21世紀經濟報道，2006年12月11日.

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