房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題與完善對(duì)策措施

夏新燕

摘要：本文將結(jié)合筆者實(shí)踐工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，并探討其相應(yīng)的完善對(duì)策，以供廣大同行參考與交流。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;問(wèn)題;對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題

（一）內(nèi)部管理和控制制度薄弱

由于房地產(chǎn)企業(yè)其每個(gè)項(xiàng)目都具有獨(dú)立性，而且其日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有流動(dòng)性，所以導(dǎo)致其企業(yè)內(nèi)部管理與控制要高于普通企業(yè)，并且財(cái)務(wù)內(nèi)部控制也稍顯不足。具體體現(xiàn)如下：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)外部審計(jì)工作力度不足，沒(méi)能充分發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)部門(mén)的作用。當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是通過(guò)其內(nèi)部審計(jì)部門(mén)來(lái)完成內(nèi)部監(jiān)督評(píng)審工作，不過(guò)部分企業(yè)其內(nèi)部審計(jì)部門(mén)屬于財(cái)務(wù)部門(mén)所管理，且都是相同領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行管理，所以其獨(dú)立性稍顯不足，并且也沒(méi)有能夠發(fā)揮出其職能的作用。第二，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨管理不足，不少企業(yè)由于存貨而導(dǎo)致資金被大量占用，如此一來(lái)便極易導(dǎo)致企業(yè)的資金無(wú)法靈活周轉(zhuǎn)，導(dǎo)致資金占用成本上升，使得企業(yè)運(yùn)行受到制約。第三，未能有效控制應(yīng)收賬款。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)，由于項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，所以資金回收時(shí)間也較長(zhǎng)，從而產(chǎn)生較大的風(fēng)險(xiǎn)隱患。部分企業(yè)并未制定科學(xué)的收賬方法與賒銷(xiāo)制度，使得企業(yè)極易出現(xiàn)壞賬、呆賬等情況，對(duì)企業(yè)發(fā)展極為不利。

（二）房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管控意識(shí)不足

由于房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)較高，雖然能給企業(yè)帶來(lái)充足的資金，同時(shí)也會(huì)讓企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員與管理人員忽略了財(cái)務(wù)管控工作。當(dāng)前部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)能重視起財(cái)務(wù)的管理與控制工作，相應(yīng)的管控措施與制度不夠健全，所以在開(kāi)展財(cái)務(wù)管理工作過(guò)程中往往會(huì)出現(xiàn)核實(shí)不明、信息失真、賬目不清等問(wèn)題，給房地產(chǎn)企業(yè)造成了較大的經(jīng)濟(jì)損失。

（三）缺乏完善的預(yù)算管理制度及績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制

當(dāng)前，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)逐步重視起了財(cái)務(wù)管理中的費(fèi)用預(yù)算管理工作，不過(guò)在編制與落實(shí)預(yù)算工作上還出現(xiàn)諸多問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目前期急于上項(xiàng)目，所以并未仔細(xì)測(cè)算與執(zhí)行成本，而且也沒(méi)能詳細(xì)制定預(yù)算計(jì)劃。不僅如此，由于房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目需要花費(fèi)較多時(shí)間用于開(kāi)發(fā)，所以在此環(huán)節(jié)難以結(jié)合具體情況來(lái)調(diào)整費(fèi)用預(yù)算，從而致使企業(yè)預(yù)算和實(shí)際情況相差甚遠(yuǎn)，導(dǎo)致預(yù)算工作流于形式，使得企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理工作效果大打折扣。而部分企業(yè)僅有預(yù)算管理體制，沒(méi)有將其結(jié)合起績(jī)效考評(píng)獎(jiǎng)懲機(jī)制，所以導(dǎo)致企業(yè)的預(yù)算管理目標(biāo)難以達(dá)成。

（四）財(cái)務(wù)人員的自身素質(zhì)與風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)不高

當(dāng)前，不少房地產(chǎn)企業(yè)都側(cè)重于項(xiàng)目的施工管理與成本管理，忽略了財(cái)務(wù)管理工作，而且財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)均有待提高。具體表現(xiàn)如下：第一，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員并未充分重視起財(cái)務(wù)管理工作，在財(cái)力、物力與人力上投入較少，對(duì)財(cái)務(wù)人員要求不高、薪資低、培訓(xùn)不足。第二，財(cái)務(wù)人員缺乏扎實(shí)的專(zhuān)業(yè)技能，沒(méi)有充分了解與掌握相應(yīng)的理論知識(shí)，不能在第一時(shí)間掌握最新的財(cái)務(wù)以及稅務(wù)政策，導(dǎo)致財(cái)務(wù)工作無(wú)法與時(shí)代發(fā)展相同步。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在問(wèn)題的完善對(duì)策

（一）完善企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化內(nèi)部審計(jì)工作

房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)其自身內(nèi)部管理控制體制進(jìn)行優(yōu)化與完善，而這亦是做好財(cái)務(wù)監(jiān)督工作的一項(xiàng)最基礎(chǔ)的要求，其融入到了房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)當(dāng)中。所以在建設(shè)與完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制制度過(guò)程中，需要切實(shí)按照會(huì)計(jì)的有關(guān)要求來(lái)進(jìn)行，設(shè)置系統(tǒng)的會(huì)計(jì)核算、內(nèi)部審核以及財(cái)產(chǎn)清查等財(cái)務(wù)管理體制，對(duì)房地產(chǎn)的應(yīng)收賬款、成本核算以及資金情況進(jìn)行實(shí)施監(jiān)控，切實(shí)減小房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的成本，推動(dòng)企業(yè)得以更好的發(fā)展。不僅如此，房地產(chǎn)企業(yè)還需要嚴(yán)格管理與控制財(cái)務(wù)工作，仔細(xì)審計(jì)與管控企業(yè)的有關(guān)決策及其相應(yīng)落實(shí)情況，確保房地產(chǎn)企業(yè)的流程均有依有據(jù)，且合理。強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部審計(jì)工作具體可由如下幾點(diǎn)入手：第一，實(shí)行職務(wù)分離制度，對(duì)財(cái)務(wù)管理的崗位職責(zé)進(jìn)行科學(xué)安排與管控，對(duì)每一崗位對(duì)應(yīng)的職責(zé)予以明確。第二，需建設(shè)科學(xué)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)控制體制，對(duì)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)人員的責(zé)任、工作規(guī)則以及工作程序等內(nèi)容予以明確。第三，采取授權(quán)審批方式，對(duì)財(cái)會(huì)人員的職責(zé)以及權(quán)限予以明確。第四，設(shè)置企業(yè)現(xiàn)金和銀行存款管理體制，維持企業(yè)資金得以良好運(yùn)轉(zhuǎn)。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理與控制意識(shí)

第一，應(yīng)當(dāng)要讓房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人員正確認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理工作的重要性，進(jìn)而充分重視財(cái)務(wù)管控工作，轉(zhuǎn)變以往重項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而忽略財(cái)務(wù)控制的陳舊理念。第二，需要積極宣傳與教育財(cái)務(wù)管理工作，讓房地產(chǎn)企業(yè)全體工作人員都能夠正確認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理與控制工作的中要走作用，并提高其財(cái)務(wù)管理與控制的意識(shí)。第三名，需合理調(diào)整房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，科學(xué)分配各部門(mén)的職能，讓其能夠互相制約，共同促進(jìn)發(fā)展，打造一個(gè)優(yōu)良的房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)境。

（三）設(shè)置成本控制體制，完善預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)機(jī)制

有別于普通企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)其項(xiàng)目建設(shè)需要耗費(fèi)較長(zhǎng)的周期，一般都是超過(guò)兩年，所以比普通行業(yè)而言，其往往需要大量的資金作為支持，施工成本極高，屬于資金密集型企業(yè)。因?yàn)榻ㄔO(shè)成本高，同時(shí)需要用到大量耗材，因此房地產(chǎn)企業(yè)需構(gòu)建起完善的材料物資的管理體制，以及倉(cāng)庫(kù)管理制度，——記錄耗材的進(jìn)出以及使用情況，將企業(yè)成本減小。不僅如此，還需要完善預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)制度，房地產(chǎn)企業(yè)要想能夠?qū)㈩A(yù)算管理績(jī)效考評(píng)的激勵(lì)以及約束作用有效發(fā)揮出來(lái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的預(yù)期目標(biāo)，則應(yīng)當(dāng)要能夠充分結(jié)合起預(yù)算管理績(jī)效考評(píng)與獎(jiǎng)懲制度。

（四）做好財(cái)務(wù)計(jì)劃，強(qiáng)化財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控工作力度

第一，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)要能夠科學(xué)應(yīng)用財(cái)務(wù)杠桿來(lái)減小財(cái)務(wù)壓力，如若需要支出巨額資金，則需要采取群體決策的方式，盡可能避免失誤的出現(xiàn)。盡可能做到以每項(xiàng)財(cái)務(wù)計(jì)劃為目標(biāo)，做好其過(guò)程控制管控工作，并完善事后考核。第二，需科學(xué)防范房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，全面了解企業(yè)資金開(kāi)發(fā)、資金運(yùn)動(dòng)與有關(guān)規(guī)律，科學(xué)制定財(cái)務(wù)管理整體與具體目標(biāo);樹(shù)立科學(xué)的財(cái)務(wù)管理觀念，清楚掌握資金的時(shí)間價(jià)值與風(fēng)險(xiǎn);在開(kāi)發(fā)與建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目過(guò)程中，需要確保所有費(fèi)用的支出都獲得相應(yīng)的增值稅專(zhuān)用發(fā)票;對(duì)于調(diào)研環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的費(fèi)用需運(yùn)用科學(xué)的方法將其計(jì)入開(kāi)發(fā)成本：對(duì)于所產(chǎn)生的廣告費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)以及宣傳費(fèi)，則需要嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行處理;對(duì)“開(kāi)辦費(fèi)”進(jìn)行科學(xué)核算;實(shí)際支出的勞務(wù)費(fèi)需獲得相應(yīng)的有效的原始憑證。通過(guò)上述方法來(lái)切實(shí)防范房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中所可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

三、結(jié)束語(yǔ)

總而言之，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中仍存在一些問(wèn)題需要改進(jìn)，這就要求相關(guān)部門(mén)與工作人員能夠正確認(rèn)識(shí)問(wèn)題產(chǎn)生的原因，并在實(shí)際工作過(guò)程中積極尋求相應(yīng)的完善對(duì)策，以切實(shí)提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量，進(jìn)而推動(dòng)企業(yè)更好更快的發(fā)展。

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