“兩房”私有化

周佳

特朗普政府制定了私有化俗稱“兩房”的房地美和房利美的新計劃，讓從事股票交易的尼克非常興奮。“公司在過去10年里收購了不少兩房的股票。特朗普一向很支持私有化兩房，上任之初就提出私有化兩房的目標。股價從特朗普當選前不到1美元開始上升。最近的新聞一出，股價再次上漲25%超過了3美元。如果真能私有化上市，根據目前的盈利水平，股價超過30美元也是可以期待的。”尼克說。

美國在金融危機以后房價逐步恢復，在不少地區房價已經超過了金融危機以前的最高點，所以房產抵押相關的金融證券也隨著上漲。從事房產抵押貸款證券化工作的兩房利潤不斷上升。截至2019年第一季度，“兩房”已向財政部支付了2970億美元，遠遠高于它們收到的1915億美元的政府資金。所以，特朗普有足夠的理由去私有化。

美國財政部9月5日在一份53頁的報告中公布了對房利美和房地美進行資本重組的計劃，同時呼吁國會起草一項全面的住房改革方案，使這兩家公司能夠“安全地”脫離政府控制。

“兩房問題之所以麻煩，一是因為這兩家公司與公眾利益息息相關，所以備受矚目。二是因為政府擁有80%的股份，所以任何改革都要國會批準。”尼克說。

房利美在最初的30年歷史里作為聯邦機構，壟斷了房貸證券化市場。1968年，發動越戰的約翰遜總統，為了減少聯邦政府的債務，把房利美變成擁有政府特許經營權的私營公司。約翰遜總統還成立了新的政府機構Ginnie Mae來為特定的補貼對象例如農場主和退伍軍人繼續提供低價房貸。為了引入競爭，1970年另一家擁有政府特許經營權的私營公司創立，命名為房地美。

“兩房私有化之后不再是政府機構，其免稅資格是否能夠保持是一個問題。同時兩房發行的債券不再由政府擔保，融資成本很可能會上升。如何控制可能增加出來的稅務成本和融資成本，保證不傷害到普通美國人購買房屋的能力是私有化計劃必須解決的一個問題。”尼克說。

在金融危機前，兩房發行的債券雖然沒有美國政府擔保，但是與美國國債收益率相比，其風險溢價并不高，沒有真實反映出兩房所承擔的房貸風險。同時兩房為了提高股東收益，盲目擴大經營范圍，投資高風險的房貸，最后因為金融杠桿過高，無法在金融危機中生存。次貸危機襲來，兩房虧損700多億美元，私有股本都虧光了。因為兩房破產對美國人影響太大，不僅會造成銀行連鎖倒閉，還會造成房貸成本上升，所以美國政府接管了兩房，注入資本金來維持兩房的運轉。

兩房是否應該私有化，在金融危機之后就不斷引發爭議。支持私有化兩房的人認為政府不應該從事營利性事業，要用市場競爭來代替政府控制。而反對兩房私有化的人認為兩房在市場好的時候利潤歸私人股東，市場下跌的時候損失要由國家和納稅人來兜底。所以，兩房還不如一直保留在政府內，靠豐年的盈余來為災荒做儲備。不過即使成為私有公司，兩房也不可能像銀行一樣完全私有化，畢竟兩房的資產負債表的規模遠超私有銀行，只有同樣公私合營的美聯儲可以與之相比較。而維持一個半公半私或者說是不公不私的有政府特許經營權的私營公司，兩房在股東利益和公眾利益之間，恐怕總是要難以取舍。