房地產評估的價值區間及均衡價格探討

王國治

摘要：隨著我國房地產交易和金融市場的繁榮發展，房地產評估作為資產評估中的重要領域之一，對于資產評估有著重要的意義。在我國房地產評估理論和方法有了一定的發展，但是對于縮小房地產評估值與交易價格的差距上還存在一定的問題。本文簡單介紹房地長評估的概念，探討分析了房地產的價值區間和均衡價格之間的問題，分析價值區間模型，運用供求理論以及均衡價格和博弈理論等檢驗價值區間的合理性，并結合評估方法進行了詳細的闡述。

關鍵詞：房地產評估;價值區間;均衡價格;評估方法

隨著我國房地產市場的快速發展，我國對于房地產的評估范圍的規定也變得越來越廣。房地產評估不僅包括土地使用權還包括房地產轉讓等多方面。針對我國現有的房地產市場的不夠完善。如果直接將國外的成本法、市場法和收益法應用于中國的實踐中，就有可能阻礙中國房地產事業的發展，我們應該借鑒國外的評估方法，尋找適合中國房地產發展的評估方法。在現有的房地產市場環境下，我們既要考慮房地產供求雙方的利益最大化也要結合價格區間與均衡價格進行房地產評估，尋求房地產的最大利益。

一、房地產評估概述

評估包括評價與估算機器設備、資源資產、無形資產、長期投資、流動資產和企業價值的評估。而房地產評估則是指由專業評估人員為特定目的的房地產的特定權益在某一特定時點上的價值評估，其評估是模擬出來的，所以評估結果并不是指房地產定價。房地產的評估主要包括以下五個要素：時間、對象、目的、原則、程序及方法等。房地產評估的評估內容具有多樣性的特點。其中按評估對象可以分為房產評估和地產評估。而按評估目的則主要有土地使用權、房地產轉讓、租賃、抵押、典當課稅征用拆遷補償、保險、企業合并、糾紛解決、以及企業合資、合作、聯營以及企業的上市、兼并、破產清算等。

二、價值區間

2.1 評估值的區間值合理性分析

房地產的評估區間值指的是房地產價值的分布范圍。對于房地產評估區間值的合理性分析要從一下幾方面進行分析。房地產在轉讓時，其轉讓價格需要轉讓雙方達到一致的同意。房地產的轉讓價格一般是在獲得資產扣除成本和折舊后，利潤越高越好，但雙方都會有一個可以接受價格的合理區間范圍，而區間值的大小又與該項資產獲得利潤的大小密切相關。無論是對購買方還是非購買方，都希望能夠帶來更多的利益。購買方可接受的最低價格和超額收益的最大值，房地產價格也是一個區間值。

2.2 區間值評估模型的建立思路

建立一個合理的使用區間價值評估模型需要具有科學性和實用性的目的，要在客觀上放映房地產轉讓時的真實價值，并具有很強的實踐性。我們可以分為一下步驟構建模型：（1）同時從購買方和轉讓方出發，分析該項房地產在不完全信息市場條件下的區間價值。（2）量化處理房地產價值評估模型參數，評估區間的合理性。（3）綜合分析房地產的轉讓方和購買方的價值區間，逐步分析可能會出現的情況。（4）根據以上的幾部，構建談判模型，尋找市場均衡價格，體現房地產的轉讓價格。

2.3 區間評估值的確定

在構建房地產價值區間模型時，綜合考慮轉讓雙方的利益。從成本和利潤的角度出發，對所作出的價值區間進行分析。站在轉讓方的角度，要注重成本以及折舊和利潤，最后獲得轉讓方的價值區間。而站在購買方的角度，就要從市場角度出發，尋求市場上的適合的交易案例，對其價格進行修正，選擇容易接受的價格。但在實際中由于房地產的個別性，修正價格的大小不等，就有可能極大的偏離價值，因此修正價格的構成價格的最大值形成房地產購買方的價值區間。

三、均衡價格

3.1 需求理論

需求理論主要是指馬歇爾的需求理論，即價格與商品的需求量成反比關系，其模型主要是需求方的價格模型：p1=（I/Y）*R-L其中pl表示預期價格;I表示年平均預期凈收入;Y表示年投資回報率;R表示收益分成率;L表示預期風險損失額。房地產商品的需求是由價格反過來影響著需求，兩者相互聯系，相互作用。房地產需求的根本動因是獲得使用價值或收益，馬歇爾的需求理論在房地產的評估中有著重要的應用。

3.2 供給理論

馬歇爾的供給理論主要是指實際成本，包括明顯成本和隱含成本。這些是商品、勞務的生產和運輸需要的勞動和期望的負效用之和。供給方的價格模型：P2=C+M1+R*M2+Cj其中P2指的是供給方的期望價格;C指生產成本;M1指正常利潤;R指供給方超額利潤分享率;M2是指超額利潤;Cj是指機會成本補償額房地產。房地產商品的建造師一種含大量體力勞動的建造活動，其生產數量，一般較少，而且建設期較長，資金回收周期長。每項房地產都有其各自的獨特性，這樣就再諸多生產廠商共同決定價格的前提下來對個別生產者進行研究。

3.3 均衡價格理論

均衡價格理論是指綜合分析需求理論和供求理論，建立均衡價格模型。在房地產評估過程中將市場作為基礎，以轉讓方和購買方兩個方面的角度，建立合理的價格計量模型，將結果復合，得到均衡價格模型，即為均衡價格模型。即是在P1=P2時得到的價格以及需求數量，因為在此處的價格和商品需求量處于平衡狀態，利益達到最大化。在房地產的價格區間評估時，需要綜合運用需求理論、供給理論和均衡價格理論，合理的對房地產的價值區間進行適合房地產的評估。

四、評估方法

我國的房地產評估體系中，房地產評估法主要有成本法、市場法、收益法等

4.1 成本法

成本法又叫原價法和合同法，主要有構建房地產消耗的費用與一定的利潤和應納稅額來確定評估房地產價格。其基本公式主要以下三種：（1）新建房地產的價格=購置土地費+建造建筑物費用+正常利潤（2）新開發土地=購置待開發土地費用+開發土地所需投資+正常利潤（3）舊有房地產=舊有房地產的重新建造完全價值—折舊。成本法一般適用于空閑土地的評估，但存在于成本法的主要問題則是折舊問題，主要是在分析老的、舊的房地產折舊不易確定。

4.2 市場法

市場法的別稱為市價比較法、交易案例比較法，及是指將待估房地產與近來交易的類似房地產進行比較，根據已知價格，修正合理的價格，這就是以市場法得出的比準價格。此外市場法主要以替代原理為基準，根據當事人的現實經濟行為，以實際交易價格為評估基礎，應用于類似的房地產交易案例，這種方法是一種具有強有說服力評估方法，一般容易被大眾所采用?？梢詰糜诙喾矫妫ńㄖ?、醫院、鞠嬋和房地產等行業。

4.3 收益法

收益法主要是指資本化法，指對評估對象未來的收益情況的預測分析，將其裝換成價值，求取評估對象的客觀價值的方法，其主要以房地產的預期收益能力為主導，對其進行評估。收益法主要以預期原理為理論基礎，以現在作為評估點，現在購買一定期限收益的房地產，預示未來收益期限內獲取的凈收益。如果現有一筆資金與未來一定期限內的經收益，及該項房地產的綜合總價值。這種方法主要適用于持續收益的房地產價值的評估。

五、結束語

隨著21世紀人們生活水平不斷的提高，房地產的交易也會變得越來越多。對于房地產的買賣、交換、租賃和入股等多方面進行房地產評估。我國在借鑒國外的許多評估方法的同時，要綜合分析我國房地產行業的基本情況，尋找適合我國房地產發展的房地產價值區間評估方法等，不斷彌補我國現行房地產行業的評估方法的不足，合理可靠的進行房地產價值評估，不斷提高我過房地產事業的價值區間評估的水平，這對我國房地產事業的健康發展具有一定理論意義和實際意義。

參考文獻：

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（作者單位：昆山嘉誠建設咨詢房地產評估有限公司）