房地產企業精裝修項目成本管理與控制研究

李慧

摘要：精裝修工程是未來房地產開發的趨勢，而精裝修工程的成本控制是整個精裝修項目管理的重點。在前期決策及設計階段、招投標階段、施工及結算階段—三個關鍵階段合理控制精裝修工程成本，才能實現房地產企業精裝修工程成本控制目標，降低企業投入，增大項目產出，提升企業及項目的競爭優勢。

關鍵詞：精裝修工程;成本控制

一、房地產企業加強成本控制的意義

雖然我國房地產業起步較晚，但很快就迎來了熱的趨勢，對國民經濟做出了明顯的貢獻。同時，我們也應該看到，房價高企和行業過熱也帶來了宏觀調控的加強和風險的加劇。加強成本控制對房地產企業具有重要意義。一方面，近年來國家對房地產業的控制不斷加強。雖然房地產業已成為國家的支柱產業，但近年來利潤增長迅猛、產業結構不規范等問題也迫切需要國家宏觀調控。實行限制購買住房和負擔得起的住房等政策，目的是促使住房價格恢復到合理水平。因此，房地產公司也需要面對降價的趨勢。隨著利潤空間的縮小，公司必須加強成本控制，以確保有效的利潤。另一方面，隨著宏觀調控的發展，企業面臨的風險也越來越大。目前，不僅通貨膨脹壓力加大，房地產公司融資難度也加大。土地資源供應緊張。再融資和上市受到限制，融資、投資和回收利用受到風險的考驗。成本控制已成為企業有效管理資金、提高盈利能力的必然選擇。

二、我國房地產企業項目成本管理與控制的現狀分析

2.1主體不明確

現有的房地產企業一般將項目成本控制的主體定義為公司的財務部門，甚至認為成本控制僅僅是審核。使得公司的技術人員、組織人員、物料管理人員不能有效參與項目成本管理，不能聯合參與形成成本控制共同體，進而不能對項目成本不能實施最終控制。

2.2缺乏科學性

房地產項目各階段都對成本控制有影響，部分房地產企業在項目開發之前，對項目可行性的研究不充足且不重視項目設計，在決策階段沒有全面地對房地產市場進行考察，對項目各階段所需的成本預估也不全面，盲目的進行投資。在設計階段，設計人員與成本控制聯系不緊密，從而造成后期設計變更引起的成本浪費。在項目施工階段，房地產企業對合同管理的重視程度低，忽視合同履行和成本的關系，部分企業在出現紛爭時，存在不履行合同條款與私下找關系解決問題的現象，從而導致決算階段成本費用遠超出目標成本。

2.3成本核算缺乏規范性

大部分房地產企業的成本核算科目以“開發成本”為一級科目，把下設的二級科目“土建費用”等作為“開發成本”的末級科目。由于科目設置的不細致和對成本費用的核算籠統，從而造成在項目進程中無法對具體的投資金額進行明確的分析。

三、結合實例談加強成本控制的具體措施

3.1加強建設單位對造價控制的管理

（1）及時組織合約交底。工程項目合約簽訂后，為保證總包合同、各分包合同順利執行，加深對合同主要條款的理解和認識，建設單位工程部、成控部會同監理單位向施工單位進行合約交底，說明工程的承包范圍、承包方式、合同條件、合同單價及總價、暫定金額項目、暫定供應單價項目及注意事項等。

（2）加強合同履約跟蹤及監督管理。為了及時掌握合約履行情況，造價人員應隨時深入現場了解工程進展情況，配合項目部加強現場監督及跟蹤管理加強現場監督及跟蹤管理，積極配合項目部監督施工單位，嚴格按照設計圖紙施工，及時發現問題，并做好現場記錄及相關證據資料的收集，以便進行成本核減工作。對施工過程中的造價支出做好分析與預測，經常或定期向上級提交項目造價控制及其存在問題的分析報告。如某一工程項目中對公寓樓屋頂裝飾二次深化設計為鋼制花架，其中鋼制方鋼管檁條壁厚設計為5mm。工程完工后，通過跟蹤檢查，發現鋼制方鋼管檁條實際施工壁厚為3mm。結算時，按收集到的資料對鋼制方鋼管檁條的工程量按壁厚為3mm進行核減，核減量約4t，減少成本支出3.4萬元。

3.2控制施工單位不規范行為

（1）審查施工組織設計，配合項目部對施工組織進行優化施工組織方案是否先進、合理，不僅直接關系到施工質量和進度，對項目造價也會有所影響，施工單位為了追求利潤最大化，所報施工組織設計往往會存在浪費人力、物力、工期等問題。造價人員應積極配合項目部選擇技術先進、經濟合理的施工方案，研究降低成本的方法及措施，并提供相應經濟評價和支持。如在公司某工程土石方及擋土墻工程中，由造價人員配合工程技術人員針對現場實際情況，結合土石方數量大的特點，對施工方案進行優化，提出了一套可指導現場施工的方案措施。如規定土方外運運距包干價為15元/m3;石方爆破后的石材用于砌筑擋土墻，既節約石方購買又避免石方外運;土方運距包干，與土方按實際運距計價相比，節約單方造價11.2元/m3，節約總造價97萬元，石方工程用爆破方式比用風稿鑿打節約造價約16.4萬元，石材利用率節約外運及購買約21萬元，此三項共節約造價約134.4萬。

（2）洽商變更成本控制，項目建設過程中，工程變更難以避免。因此對工程變更的管理非常重要，首先工程技術人員和造價人員應密切配合提高工程變更的預見性，嚴格控制洽商變更的發生;其次在變更時充分利用設計、監理單位的技術資源，對于大的設計變更，事先做好詳細的技術經濟分析，就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施重大變更。要盡可能減少設計變更，認真對待必須發生的設計變更，及時分析費用變化情況，并配合設計部門進行變更方案優化工作。如某一項目公寓樓自行車庫為園林景觀合同外項目，自行車庫兩側陽光板分格設計高度為1150mm，而陽光板成品板規格為6000mm*2100mm*lOmm。若按該設計方案進行施工，按高度115 0mm橫向裁割一半后，將會使另一半950mm造成浪費，其材料損耗率高達45. 23，即陽光板材料成本增加45， 23。通過經濟技術分析，同設計部門進行多次溝通，將自行車庫兩側陽光板分格設計高度改為10 50mm。在不明顯降低設計效果和保證施工質量的前提下，大大降低了材料成本，節約成本約15萬元。

結語

綜上所述，對房地產項目精裝修工程的前期決策及設計階段、招投標階段、施工及結算階段三個關鍵階段進行嚴格的成本控制，不但能實現較好的成本管理目標，提高裝飾裝修工程項目管理水平，也能夠在降低項目投入，增大項目產出，提升企業及項目的競爭優勢上發揮重要作用。

參考文獻

[1]楊天佑，建筑裝飾工程施工[M].中國建筑工業出版社，2017.

[2]劉鋒，陳曉峰.建筑裝飾裝修工程造價管理[J].沙棘.2017（6），55.

[3]楊莉.施工項目成本控制探討[J].四川水利.2018. 30（1），124.

[4]全國建筑業企業項目經理培訓教材編寫委員會.施工項目成本管理[M].修訂版.北京：中國建筑工業出版社，2017.