貸款利率對房地產價格影響理論研究

摘要：本文闡述了我國近年來房地產貸款利率的變化情況并對利率對房地產價格的影響進行理論分析，伴隨著房地產價格上漲國家對貸款利率多次調整，對需求方來說，貸款利率上漲投資者會推遲進入房地產市場，對房地產的需求減少價格下降。對供給方來說，利率上漲房地產貸款資金成本增加，房地產供給減少，房價上漲。

關鍵詞：房地產價格;貸款利率

一、引言

改革開放以來，房地產行業迅猛發展成為國民經濟的支柱行業，1998年房地產總投資占GDP的比重為4%，到2011年這一比重已經上升為13%，2018年重慶房地產投資的占比為20. 9%，三亞更是達到67. 7%，經濟的發展嚴重依賴房地產投資。同時房地產價格也節節攀升，2019年深圳、上海等全國一線城市房價收入比高達25，二線城市也高達12，遠遠高于國際普遍認可的4 6區間。房地產行業促進經濟發展的同時也危害到全國人民的生活狀況。

為此，政府也多次調節房地產行業，并將貸款利率作為主要手段之一。在2003-2007年之間，政府對房地產進行了連續的調控，5年間9次調整基準貸款利率，上升到7. 47%; 2008年，金融危機爆發，政府將房地產行業作為振興經濟的一大支柱，在2008-2009年兩年間，放松信貸對房地產行業進行扶持，并6次調整貸款利率，基準利率回落到5. 31%，之后房價形成了井噴式的上漲。2010年至今，政府出臺措施決定嚴厲打擊房地產，基準貸款利率再次上升到6. 56%。近年來，房地產調控實行分城施策，2014-2016年首套房貸款利率從7%左右逐步下跌到4.5%左右，這期間房價大幅上漲，2017至今房貸逐步走高到5. 6%。

二、文獻綜述

關于利率是否對房價造成影響，國內外學者均有大量研究并且存在著相當大的爭論。有些學者認為利率確實能對房價造成顯著影響。況偉大（2010）考察了中國35個大中城市1996 2007年的城市房地產價格數據，引入預期、投機和利率等變量，結果表明房價的波動受利率的變動的影響最大。周京奎（2005）實證檢驗了我國4個直轄市的住宅價格與貨幣政策和銀行貸款的關系，發現寬松的貨幣政策與住宅價格的上漲有緊密的關系。

另一些學者經過研究得出利率對房地產價格的影響很微弱的結論。Jeff （2005）用事實數據說明美國某州的貸款利率上升的同時房價也出現大幅上升的現象，指出該地的貸款利率與房價無直接關系。段忠東（2007）運用計量經濟學的操作方法，考察了房地產價格與通貨膨脹、產出、利率之間的相互關系，模型估計的結果為利率的影響非常微弱，而且顯著性很差。屠佳華、張潔（2005）把貸款利率作為變量之一考察了上海房價增長的原因，結果顯示貸款利率不顯著，房價對貸款利率不敏感。

總之，國內外學者對房價產價格的影響因素的研究已經相當深入，并且結合房地產的相關理論，大量的運用計量經濟學的方法，建立各種不同的模型，準確的考察了各種因素是否存在影響及影響的大小。有關利率與房地產價格的文獻也非常豐富，但是學術界對此并沒有達成統一的共識。

三、利率對房地產價格影響的理論分析

利率作為調節國家宏觀經濟非常重要的手段，對我國經濟的影響起著非常顯著的作用。房地產行業多年來一直是我國經濟發展的支柱行業，其對利率的反應可以從房地產需求方和房地產供給方這兩方面來進行論述。

（一）對需求者的影響

從宏觀的層面上來說，利率上升會使得整個國民經濟的增速減慢，國家整體投資減少，房地產的投資是國家投資的重要組成部分自然會相應減少。同時利率的上升會釋放出國家未來緊縮的信號，如果這一信號主要針對房地產行業，那么投資者將會將資金撤出房地產行業，轉向其他投資，使得投資者對房地產的需求減小，價格降低。

從微觀的層面上來說，利率上升會使房地產投資者的財務成本增加，其用于歸還銀行的利息水平增加。同時，由于存款利率的相應上升，投資者存入銀行的利息收入將比從銀行貸款的利息支出要多。因此對房地產投資者來說，此時投資于房地產的機會成本將會很高，資金的替代效用會高于投資房地產的收入效應，投資者會將資金撤出樓市，從而對房地產需求減少。對自住型需求者來說，由于大部分自住型購房者需要從銀行貸款，一次性付清的數量較少，因此利率的上升會使得每個月的還款壓力增大，這些需求者會推遲購買計劃，以租房來代替購房，等到房價下降后再去購買，因此對房地產的需求也會減少。

綜上，無論從整體的國民經濟情況對房地產的需求影響還是從房地產投資者和自住者的角度來看，利率上升都將使其對房地產的需求減少，根據經濟學理論可以知道，供給不變的情況下，需求降低會導致價格下降。反之，利率下降不論是投資性需求還是自住型需求都會增加，從而房價上漲。

（二）對供給者的影響

利率對房地產供應商的影響可以分為兩個方面。整體上來說，利率升高，房地產商的融資成本和財務成本均會上升，房產企業從銀行貸款的難度會相應增加，房地產商的資金流量減少，用于房地產投資的資金減少。利率上升對國家宏觀調控縮緊信貸的預期也會使房地產商減緩投資，從而房地產的供給減少，房價上升。另一方面，由于大房地產商的融資渠道較多，除了從銀行貸款之外還可以從股市上直接融資，之前高利潤積累雄厚的資金實力使其可以通過減少營業部等方式收回資金。但是對于僅僅靠銀行貸款生存的小房地產商來說，利率的上調會其陷入財務困境，大量提升的融資成本和財務成本會使很多小房產商破產倒閉，使得全社會的房地產商減少，房地產供給也會減少導致房價上漲。反之利率下降，房地產商融資成本和財務成本均相應降低，房地產投資增加，供給增加導致房價下跌。

綜合以上兩部分可以得出結論，利率會對房地產的需求和供給產生影響。利率上升，需求降低同時供給也減少，房價到底會怎么變化取決與房地產需求曲線和供給曲線的變化程度。同時，由于利率本身的傳導存在問題，房地產的供給也存在剛性，使得房地產價格對利率的反應非常復雜。

參考文獻

[1]周京奎，貨幣政策、銀行貸款與住宅價格一一對中國4個直轄市的實證研究[J].財貿經濟，2005，（5）：22-27.

[2]況偉大.預期、投機與中國城市房價波動[J].經濟研究，2010，（9）：67-78.

[3]王先柱，毛中根，劉洪玉.貨幣政策的區域效應一一來自房地產市場的證據[J].金融研究，2011，（9）：42-53.

[4]況偉大.利率對房價的影響[J].世界經濟，2010，（4）：134 145.

作者簡介：

李暢（1990-），女，湖南常德人，碩士，講師，研究方向：金融理論與實踐.