房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的強(qiáng)化探討

摘要：市場經(jīng)濟(jì)背景下，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場規(guī)模不斷擴(kuò)大，其面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)也隨之增加，如財務(wù)管理質(zhì)量偏低等。為維持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的良性發(fā)展，多數(shù)企業(yè)紛紛加強(qiáng)財務(wù)預(yù)算管理，并將預(yù)算績效管理與預(yù)算管理相結(jié)合，加強(qiáng)對企業(yè)財務(wù)收支的監(jiān)管，以期促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展。本文探析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理缺陷，并提出財務(wù)預(yù)算與預(yù)算績效管理結(jié)合的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);勸務(wù)預(yù)算管理;預(yù)算績效管理

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理相關(guān)概述

（一）財務(wù)預(yù)算管理定義

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理活動指企業(yè)對土地征用、工程施工、材料和設(shè)備購置等環(huán)節(jié)產(chǎn)生的費用進(jìn)行估算。依據(jù)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理目的可將其分為資金預(yù)算和損益預(yù)算兩種。

資金預(yù)算的主要內(nèi)容是企業(yè)日常運營中現(xiàn)金的收入與支出因此其又分為收入預(yù)算和支出預(yù)算。現(xiàn)金收入包含房地產(chǎn)開發(fā)中企業(yè)通過銀行借貸、銷售及賬面資金等獲取的資金。現(xiàn)金支出指房地產(chǎn)開發(fā)中企業(yè)支出的開發(fā)階段管理費用、施工階段資金投入、竣工環(huán)節(jié)管理費用和銷售費用及各項稅款等。

損益預(yù)算包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各項財務(wù)支出及財務(wù)成果，具體有項目開發(fā)前的成本估量、施工中的支出及收入、企業(yè)應(yīng)繳稅款、竣工后的經(jīng)濟(jì)效益、銷售環(huán)節(jié)的管理費用、銷售費用及財務(wù)利息費用等。

（二）預(yù)算管理與預(yù)算績效管理的相關(guān)性

為確保預(yù)算管理得以有效落實，生產(chǎn)經(jīng)營活動中企業(yè)多制定預(yù)算績效考核管理機(jī)制，構(gòu)建科學(xué)的考核指標(biāo)。預(yù)算績效考核管理機(jī)制主要以企業(yè)預(yù)算管理制度為基礎(chǔ)制定考核計劃，且預(yù)算績效管理制度中的獎懲機(jī)制也需依據(jù)全面預(yù)算數(shù)據(jù)制定。同時，企業(yè)預(yù)算管理中多根據(jù)預(yù)算績效考核結(jié)果對部門或員工進(jìn)行獎懲，考核結(jié)果也為下一期的預(yù)算編制提供數(shù)據(jù)參考。因此，預(yù)算績效管理是預(yù)算管理的重要組成部分。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的缺陷

（一）會計預(yù)算信息不完整

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算對象主要是項目開發(fā)、施工與銷售環(huán)節(jié)形成的收支費用、財務(wù)狀況及運營成果等，使多數(shù)企業(yè)管理層認(rèn)為財務(wù)預(yù)算是財務(wù)部門職責(zé)，制定的財務(wù)預(yù)算管理制度多傾向于財務(wù)部門，預(yù)算工作也由財務(wù)人員負(fù)責(zé)，組織機(jī)構(gòu)、管理制度的不完善使其他部門及員工對財務(wù)預(yù)算管理產(chǎn)生錯誤認(rèn)知，對財務(wù)預(yù)算工作的參與度與配合度均較低，財務(wù)部門無法及時獲取真實完整的預(yù)算數(shù)據(jù)，降低了企業(yè)的預(yù)算編制質(zhì)量。

（二）流程預(yù)算編制不到位

由于房地產(chǎn)開發(fā)具有一定的周期性，項目從規(guī)劃、開發(fā)、施工到銷售往往需歷時兩年以上。企業(yè)要對這期間的各項收入與支出進(jìn)行測算，圍繞項目全周期編制流程預(yù)算，對項目的預(yù)算管理實施指導(dǎo)，并深入分析預(yù)算執(zhí)行情況，確保財務(wù)預(yù)算管理的落實。但實際財務(wù)預(yù)算管理中多數(shù)企業(yè)未深入分析項目開發(fā)及銷售階段的預(yù)算工作，仍以年度預(yù)算為戰(zhàn)略方向，強(qiáng)調(diào)年度預(yù)算和年度報表方案的指導(dǎo)作用。由于其無法有效體現(xiàn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的階段性和全面性，無法對各流程預(yù)算工作進(jìn)行指導(dǎo)，造成預(yù)算目標(biāo)與實際運營結(jié)果存在較大偏差，制約了企業(yè)預(yù)期目標(biāo)的達(dá)成。

（三）績效考核機(jī)制不完善

預(yù)算績效考核機(jī)制作為企業(yè)監(jiān)督部門及員工預(yù)算執(zhí)行情況的重要方式，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實施財務(wù)預(yù)算管理時要充分利用績效考核機(jī)制，監(jiān)督員工作效率，提升企業(yè)的市場競爭力。但當(dāng)前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視績效考核機(jī)制的制定與完善，預(yù)算考核僅針對財務(wù)部門，且未將預(yù)算編制質(zhì)量、預(yù)算制度執(zhí)行結(jié)果等納入績效考核指標(biāo)體系中，對績效考核結(jié)果應(yīng)用不充分，員工培訓(xùn)制度、獎懲機(jī)制等設(shè)置不完善，降低了員工的工作熱情，制約了企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理水平的提升。

三、強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財務(wù)預(yù)算管理的對策

新時期各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要提升市場競爭力，維持自身的持續(xù)發(fā)展，就要強(qiáng)化財務(wù)預(yù)算管理，并將預(yù)算管理與預(yù)算績效管理高度融合，充分落實財務(wù)預(yù)算管理。例如，S房地產(chǎn)開發(fā)有限公司作為全國知名房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)企業(yè)的下屬公司成立于2016年，在發(fā)展壯大的3年時間里公司組建了一批專業(yè)的銷售和技術(shù)團(tuán)隊，并始終秉持著“為客戶提供好的產(chǎn)品、技術(shù)支持和健全售后服務(wù)”的經(jīng)營理念，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶的贊譽。

（一）關(guān)注行業(yè)政策變動

房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，企業(yè)的項目成本支出和經(jīng)濟(jì)利潤狀況等財務(wù)預(yù)算內(nèi)容均受到行業(yè)政策和宏觀經(jīng)濟(jì)的影響。對此，新時期S公司管理層要充分了解財務(wù)預(yù)算管理概念，正確認(rèn)識預(yù)算管理與績效考核關(guān)聯(lián)性及財務(wù)預(yù)算管理的重要性，并明確國家政策對財務(wù)預(yù)算管理的影響，樹立正確的財務(wù)預(yù)算管理意識，完善財務(wù)預(yù)算管理制度和預(yù)算績效考核機(jī)制，構(gòu)建系統(tǒng)的組織架構(gòu)，并時刻關(guān)注國家政策的變動，從而及時分析市場環(huán)境，優(yōu)化財務(wù)預(yù)算管理項目，準(zhǔn)確預(yù)測企業(yè)年度財務(wù)狀況，調(diào)整預(yù)算方案及控制范圍等，確保企業(yè)的生產(chǎn)運營。

（二）規(guī)范財務(wù)預(yù)算管理流程

S公司作為重資產(chǎn)型企業(yè)，在財務(wù)預(yù)算管理工作中要合理編制損益和現(xiàn)金預(yù)算，科學(xué)設(shè)置財務(wù)預(yù)算指標(biāo)，提升財務(wù)預(yù)算管理水平。

1.編制損益預(yù)算與資金預(yù)算

當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算主要包括項目開發(fā)前期研發(fā)和工程管理等多個部門，在實施資金預(yù)算和損益預(yù)算時企業(yè)要依據(jù)業(yè)務(wù)活動將預(yù)算內(nèi)容下發(fā)至各部門。例如，資金預(yù)算編制中預(yù)算和營銷部門主要負(fù)責(zé)編制銷售費用及銷售回款預(yù)算等，土地支出與工程資金預(yù)算則由工程管理部與預(yù)算部門聯(lián)合編制;損益預(yù)算中工程建設(shè)部要保證計劃確認(rèn)收入的土地能依照規(guī)定獲取預(yù)售許可證書，客服部要明確計劃確認(rèn)收入的土地依照合同如期完成內(nèi)部驗收工作，從而及時發(fā)現(xiàn)、分析并糾正預(yù)算編制中存在的問題，在規(guī)定時段收回客戶簽收憑據(jù)。此外，預(yù)算編制中企業(yè)還需依照年度預(yù)算、項目進(jìn)程、業(yè)務(wù)需求等科學(xué)編制流程預(yù)算，從而在項目開發(fā)、施工及銷售中落實財務(wù)預(yù)算管理工作。

2.科學(xué)設(shè)置財務(wù)預(yù)算目標(biāo)

財務(wù)預(yù)算編制及執(zhí)行中S公司要依據(jù)預(yù)算付款金額、工程進(jìn)度等合理劃分企業(yè)預(yù)算總體構(gòu)成的各科目，如依照項目開發(fā)周期將財務(wù)預(yù)算目標(biāo)分解為年度、季度或月份預(yù)算指標(biāo)，并明確界定各開發(fā)項目中各部門的預(yù)算權(quán)責(zé)，設(shè)置預(yù)算責(zé)任人，之后結(jié)合預(yù)算目標(biāo)細(xì)分項目。例如，成本構(gòu)成分解中公司以分項分部工程為依據(jù)分解成本預(yù)算中的配套成本、前期費用、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)工程費等項目，并將其對應(yīng)相關(guān)項目，測算匯總成本項目：收入項目分解中，其收入測算標(biāo)準(zhǔn)需與產(chǎn)品擬銷售均價、物業(yè)類型等匹配，之后分解、預(yù)測產(chǎn)品的銷售收入。

（三）優(yōu)化預(yù)算績效管理機(jī)制

預(yù)算績效考核管理中S公司依據(jù)行業(yè)特點、企業(yè)管理現(xiàn)狀等構(gòu)建完善的預(yù)算績效考核指標(biāo)，如圍繞項目全周期自有資金回報率、全周期凈利潤率、投資定價銷售均價與實際銷售均價考核、目標(biāo)成本與實際成本考核、營銷費用管控、紅線管控等因素，考核項目的第一負(fù)責(zé)人及團(tuán)隊業(yè)績。同時，公司針對各指標(biāo)制訂相應(yīng)的考核標(biāo)準(zhǔn)，如影響全周期白有資金回報率因素包括項目總投資（總投資越少，白有資金占用越少）、預(yù)售條件（預(yù)售條件越寬松越有利于回款）、資金監(jiān)管條件、銀行資源及銀行資金情況等;全周期凈利潤率是考核項目負(fù)責(zé)人及團(tuán)隊的關(guān)鍵指標(biāo);投資定價銷售均價與實際銷售均價考核，售價的漲跌需考慮成本、費用的實際情況;目標(biāo)成本與實際成本考核中實際成本不得偏離目標(biāo)成本，對于超目標(biāo)成本按偏離程度項目負(fù)責(zé)人及團(tuán)隊要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任;營銷費用管控中營銷費用采用整體打包形式，且劃分各階段，每個階段節(jié)點如果整體超支則不再給予額度：紅線管控中若部門出現(xiàn)安全事故、客戶批量投訴、媒體事件等其他重大事項造成不可挽回的損失，則績效為零。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理仍存在一系列問題。新時期房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要時刻關(guān)注行業(yè)政策，規(guī)范財務(wù)預(yù)算管理流程，深度融合預(yù)算績效管理，構(gòu)建完善的績效考核機(jī)制，推動企業(yè)的健康發(fā)展。

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作者簡介：

麥振發(fā)，賀州市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，廣西賀州。