房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

摘要：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨復(fù)雜，企業(yè)為了打破當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)下滑態(tài)勢(shì)，更好地適應(yīng)宏觀政策環(huán)境，就必須要認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)戰(zhàn)略對(duì)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)及可持續(xù)發(fā)展的重要作用。房地產(chǎn)企業(yè)本身具有投資風(fēng)險(xiǎn)高、資金回收期長(zhǎng)、資金占用規(guī)模大等特征，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高于其他行業(yè)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要制定科學(xué)的戰(zhàn)略規(guī)劃，在競(jìng)爭(zhēng)與發(fā)展中實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，有效應(yīng)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)態(tài)勢(shì)。本文以房地產(chǎn)企業(yè)為主體，基于戰(zhàn)略高度下研究企業(yè)財(cái)務(wù)管理轉(zhuǎn)型的策略。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)戰(zhàn)略;轉(zhuǎn)型

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略基本概述

自2016年起我國(guó)政府對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀政策調(diào)控，在“去庫存”的政策影響下，該項(xiàng)政策的運(yùn)行也同時(shí)帶來了房地產(chǎn)行業(yè)的“兼并戰(zhàn)”，一些規(guī)模較小的企業(yè)被萬科、綠地等行業(yè)巨頭兼并，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)壟斷的趨勢(shì);同時(shí)，“二胎”政策的開放使得學(xué)區(qū)房成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的新熱點(diǎn)，市場(chǎng)整體上的房屋空置現(xiàn)象也出現(xiàn)了明顯的區(qū)域化差異。在宏觀政策背景下，房地產(chǎn)企業(yè)必須要及時(shí)關(guān)注市場(chǎng)變化，選擇合適的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。實(shí)際上，財(cái)務(wù)戰(zhàn)略可以細(xì)化為以下幾個(gè)方面。（1）投資戰(zhàn)略。投資戰(zhàn)略是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的核心，它通過對(duì)企業(yè)現(xiàn)有資金的合理計(jì)劃與應(yīng)用，部署科學(xué)的投資計(jì)劃，為企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值。但投資戰(zhàn)略的選擇需要緊密結(jié)合市場(chǎng)變化趨勢(shì)，并做好市場(chǎng)調(diào)研工作和項(xiàng)目經(jīng).濟(jì)收益預(yù)測(cè)工作，謹(jǐn)慎規(guī)劃投資方向。（2）融資戰(zhàn)略。房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營(yíng)和對(duì)外投資都離不開前期的融資活動(dòng)，企業(yè)在制定融資戰(zhàn)略時(shí)要立足于金融市場(chǎng)動(dòng)向以及自身的財(cái)務(wù)狀況，合理控制企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。（3）資金管理戰(zhàn)略。以企業(yè)的資金流動(dòng)速率與償債能力作為依據(jù)，重點(diǎn)關(guān).注企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)，在保證資金占用率的同時(shí)也要提升資金的循環(huán)效率，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（4）利潤(rùn)分配戰(zhàn)略。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，利潤(rùn)分配方式、分配時(shí)間點(diǎn)以及留存比例等都是利潤(rùn)分配戰(zhàn)略的主要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的動(dòng)因分析

房地產(chǎn)企業(yè)的投資、融資、建設(shè)、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都涉及企業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)，可以說，企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃就是創(chuàng)造價(jià)值的過程，戰(zhàn)略落實(shí)情況也會(huì)在企業(yè)的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)上體現(xiàn)出來。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型也應(yīng)當(dāng)從融資、投資、營(yíng)運(yùn)和股利分配這四個(gè)方面進(jìn)行動(dòng)因分析。

首先，從融資角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型行業(yè)，加上項(xiàng)目前期投入資金量較大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間長(zhǎng)，且容易受到市場(chǎng)變化的影響，因此在融資環(huán)節(jié)存在著一定的難度。尤其是當(dāng)前國(guó)家通過一系列貨幣政策調(diào)節(jié)金融市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模進(jìn)行了嚴(yán)格限制，造成房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)人門檻和融資成本隨之升高，影響了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。只有通過拓寬融資渠道，制定融資戰(zhàn)略規(guī)劃，才能打破企業(yè)當(dāng)前的融資困境。

其次，從投資角度來說，房地產(chǎn)企業(yè)的投資計(jì)劃直接影響著企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。自2011年以來，國(guó)家持續(xù)控制房?jī)r(jià)上漲，這在一定程度上壓縮了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)空間，為了更好地適應(yīng)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)可以通過多元化投資戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型來拓寬業(yè)務(wù)領(lǐng)域，轉(zhuǎn)變盈利模式，實(shí)現(xiàn)多元化投資，從而保證企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益穩(wěn)增長(zhǎng)。

再次，從營(yíng)運(yùn)角度來說，“去庫存”是房地產(chǎn)企業(yè)加快資金流動(dòng)的主要手段。企業(yè)缺乏系統(tǒng)性的存款管理制度，將會(huì)加大資金占用規(guī)模，而資金占用情況會(huì)直接影響到企業(yè)的銷售管理以及現(xiàn)金流量等，因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要立足于產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的整合工作，不斷向產(chǎn)業(yè)鏈兩端延伸業(yè)務(wù)，更好地適應(yīng)市場(chǎng)需求，實(shí)現(xiàn)去庫存管理，加快存貨資金流動(dòng)及應(yīng)收賬款的回收效率，實(shí)現(xiàn)管理模式的創(chuàng)新。

最后，從股利分配角度來說，股利分配政策包括剩余股利分配政策穩(wěn)定股利分配政策、固定股利支付率政策以及低正常股利加額外股利政策。由于房地產(chǎn)企業(yè)受宏觀政策影響，在土地開發(fā)成本飆升、商品房?jī)r(jià)格受限、地產(chǎn)信貸政策緊縮的環(huán)境下，企業(yè)必須要選擇合適的利潤(rùn)分配戰(zhàn)略，靈活配置股利，以緩解股東與投資者之間的利益沖突，又要保證企業(yè)留存收益能夠支持后續(xù)的發(fā)展，這也是促使房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的主要因素。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效建議

（一）拓寬企業(yè)融資渠道

對(duì)于一些規(guī)模較大、建設(shè)項(xiàng)目較多的房地產(chǎn)企業(yè)來說，拓寬融資渠道是企業(yè)發(fā)展的根本需求。在金融貨幣政策緊縮的社會(huì)經(jīng)濟(jì)背景下，除了傳統(tǒng)的銀行信貸以外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以采用多元化融資方式，例如：地產(chǎn)基金、眾籌平臺(tái)、海外籌資、產(chǎn)品創(chuàng)新、轉(zhuǎn)股籌資以及發(fā)行債券等，通過加強(qiáng)與外部金融機(jī)構(gòu)的合作，盤活企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)，從而有效拓寬融資渠道。在這一過程中，市場(chǎng)發(fā)展還帶來了其他的新型融資模式，例如：PPP模式、TOT模式、BOT模式等。PPP模式就是政府與社會(huì)合作資本所建立合作關(guān)系，在項(xiàng)目建設(shè)過程中，以公共部門為主體，其他民營(yíng)企業(yè)與社會(huì)資本為合作關(guān)系，將項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分散到多個(gè)主體上，既能夠滿足企業(yè)融資需求，又能夠降低融資風(fēng)險(xiǎn)，是一種共贏的融資模式。BOT模式實(shí)際上就是對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行投資、建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的過程，政府部門與民營(yíng)企業(yè)達(dá)成協(xié).議，在政府的特許下由民營(yíng)建設(shè)企業(yè)來承接項(xiàng)目的資金籌集、建設(shè)以及管理活動(dòng)，這種模式也能夠解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求。房地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)用新型融資方式的過程中，要充分了解融資方式的基本理念、手續(xù)辦理流程、優(yōu)點(diǎn)及缺點(diǎn)，聘請(qǐng)優(yōu)秀的業(yè)內(nèi)專家指導(dǎo)應(yīng)用，依據(jù)項(xiàng)目差異選擇合適的融資方式，并及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，規(guī)范融資操作。

（二）加快產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)

自2019年上半年，國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)出臺(tái)了一系列好政策，從稅收層面、金融層面、產(chǎn)業(yè)層面以及人才層.面給予了多方支持，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建設(shè)也將更多的關(guān)注點(diǎn)放在了投資拓展、戰(zhàn)略擴(kuò)張、選址復(fù)制等方面。可以說，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是供應(yīng)鏈上下游企業(yè)聚集的載體，通過有效的內(nèi)部凝聚力來整合房地產(chǎn)開發(fā)資源，帶動(dòng)其他關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)。在這一過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以制定生態(tài)圈構(gòu)建的發(fā)展戰(zhàn)略，以房地產(chǎn)為核心業(yè)務(wù)，將商業(yè)、教育、醫(yī)療、物流以及長(zhǎng)租公寓等作為發(fā)展平臺(tái)，通過與上下游企業(yè)的共同聚集完善城市配套服務(wù)體系，既能夠滿足消費(fèi)者的居住需求，盡快實(shí)現(xiàn)“去庫存”管理模式，也能夠適應(yīng)國(guó)家政策需求，加快建設(shè)全面體現(xiàn)新發(fā)展理念的城市和美麗宜居公園的城區(qū)。

（三）實(shí)現(xiàn)企業(yè)投資多元化

一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)，可以主動(dòng)尋找第三方投資者進(jìn)行項(xiàng)目合作開發(fā)，將土地資源、資金流資源等進(jìn)行有效聚集，在項(xiàng)目開發(fā)過程中雙方企業(yè)可以“取長(zhǎng)補(bǔ)短”，通過資源集中投放，用較少的資本投入杠桿撬動(dòng)其他相關(guān)的戰(zhàn)略資源，從而降低企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)，加快：企業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張與聚集運(yùn)營(yíng)效益。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)還可以以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，將社會(huì)中對(duì)養(yǎng)老、教育以及租房.等需求體現(xiàn)在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資上，加大對(duì)教育、醫(yī)療等領(lǐng)域的投資。例如：發(fā)展社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，通過提供居家，照護(hù)、上門家政陪伴就醫(yī)、上門配餐、醫(yī)療護(hù)理等服務(wù)，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力;或加強(qiáng)與外部醫(yī)療機(jī)構(gòu)的合作，建立養(yǎng)生保健服務(wù)，建立國(guó)際化的專業(yè)醫(yī)療護(hù)理康復(fù)團(tuán)隊(duì)等。

（四）優(yōu)化企業(yè)股利分配政策

股利分配取決于企業(yè)的盈利狀況，房地產(chǎn)企業(yè)在確定股利分配政策以前，可以以歸屬母公司凈利潤(rùn)、現(xiàn)金分紅、未分配利潤(rùn)、股利支付率以及利潤(rùn)留存率等相關(guān)歷史數(shù)據(jù)指標(biāo)作為分配依據(jù)，一方面，可以通過適當(dāng)增加現(xiàn)金股利的分紅等方式來向投資者和股東傳遞經(jīng)營(yíng)良好的信號(hào)，另一方面，在企業(yè)市盈率保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)主營(yíng)業(yè)務(wù)的收入，以保證股價(jià)與市場(chǎng)價(jià)值的一致性，從而提升相關(guān)利益者的投資信心，緩解投資者與股東的利益矛盾，減少經(jīng)濟(jì)泡沫化現(xiàn)象。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)和發(fā)展過程中，必須要立足于市場(chǎng)變化趨勢(shì)，不斷更新與改進(jìn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，從融資、投資、營(yíng)運(yùn)以及股利分配等角度，制定合適的戰(zhàn)略規(guī)劃，通過拓寬融資渠道、加快產(chǎn)業(yè)聚集化、實(shí)現(xiàn)投資多元化等方式，提升企業(yè)的財(cái)務(wù)掌控能力，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)效發(fā)展。

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作者簡(jiǎn)介：

李薇，成都市興城建實(shí)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司，四川成都。