房地產企業融資方式的選擇分析

摘要：房地產行業屬于投資高、收益高、風險高的三高行業，在建設階段常常需要大額的資金，而不同的融資方式對房地產后期建設階段的影響也有所區別。本文主要分析了房地產企業的融資方式，并提出了優化融資的策略。

關鍵詞：房地產企業;融資方式;選擇

一、房地產企業融資選擇的原則

（一）效益優先原則.

房地產企業以融資的方式獲取初始成本是為了使得以后能夠獲得更大的經濟利益，融資方式不一樣，融資成本也不同，企業在分析各類融資方式時會考慮融資成本與未來收益的關系，依據這個考量標準對融資方式的償還期限、利率等多種因素進行考量，篩選出最適合房地產建設項目以及經營方式的融資方式。

（二）負債比例適當

房地產企業利用外部融資的方式進行籌資能夠充分利用杠桿效應，在短期內使得企業獲得快速增長。如果選擇的融資方式負債比例過高，一旦房地產企業開發經營出現問題，就會給現金流造成嚴重的影響，甚至使得已經修建的樓盤發生爛尾。如果負債比率過低又不能充分地發揮杠桿效應，造成資源的浪費。因此，房地產企業選擇融資方式時會根據最適合自身負債比例的融資方式。

二、我國房地產企業融資模式現狀

（一）融資渠道集中

長期以來，我國的房地產企業的資金來源大致分為兩部分。一部分來自企業自籌，另一部分主要來自企業向當地商業銀行貸款。其他融資方式雖有涉及，但商業信貸依然是最主要的融資方式，對于一些中小型房地產企業而言更是如此。以商業信貸的方式進行融資比較穩定，但如果只依賴這種單一的融資模式，減少了組合不同融資方式節約融資成本的空間。另外，房地產企業融資數額巨大，如果全都過度依賴于銀行貸款會提升銀行業的經營風險，這不利于我國經濟的長期穩定發展。

（二）融資結構存在缺陷

目前我國房地產企業主要依靠短期融資維持企業開發運營過程中的費用，與長期融資相比，短期融資雖然償還成本較低，但是償還期限較短。房地產行業又屬于高風險行業，從資金投人到資金收回需要較長時間。短期融資占據比例過高會使得企業的償債風險過高，可能會引起房地產企業周轉不暢，甚至造成資金鏈斷裂誘發財務危機。

（三）融資渠道欠缺規范性

我國房地產企業發展得越來越好，需要的融資金額也越來越多，在這種情況下很多投資公司、信托公司以及基金公司都開始逐漸擴張房地產融資的相關業務。房地產企業通過信托等融資渠道募集的資金增長迅速。各類金融業務的發展為房地產企業創造了更大的融資空間，也為房地產企業融資提供了更多的選擇。然而，由于我國現階段對這些融資公司的管理還不夠成熟，使得融資在很大程度上存在風險。

三、房地產企業融資方式的選擇

（一）金融機構貸款

金融機構貸款主要包括了向各大商業銀行尋求商業信貸，貸款階段利用商業房、私人土地或者土地進行抵押，向金融機構貸款是當前我國房地產企業主要的融資方式，銀行貸款占比超過50%，即便是自籌資金也有一大部分是通過銀行貸款所得，因此實際數據可能遠遠超過這個比重。這主要是因為銀行類的金融機構發展已經比較健全，貸款的選擇方式以及貸款流程都較為完善。此外，商業銀行的數據監測功能較為完善，一旦房地產開發企業建立了工作關系，之后若有需要商業銀行會主動尋求合作。在這種機制下房地產企業會增大對商業銀行等金融機構的依賴度。雖然也有部分房地產企業會向其他金融機構尋求貸款，但是由于當前金融機構不夠健全，而且商業銀行貸款利率偏低，所以銀行貸款依舊是金融機構貸款的主要方式。

（二）上市融資

上市融資的流程主要分為改制階段、輔導階段、申報階段和股票發行階段。房地產企業成功上市之后便可以通過發行股票獲得大量資金。通過資本市場進行融資能夠在短期內籌集大量資金，融資成功后企業可以根據日后實際需求利用配股、增發或者可轉債等方式進行再融資，因此上市融資能力強。股票融資屬于永久性融資，企業只需要按期分紅，不需要歸還初始融資資金，便于房地產企業妥善利用資金。股票上市之后企業的股票會被更多的投資人認購，投資人的分散有利于分散融資風險，保障房地產企業長期持續穩定經營。此外，房地產上市企業的價值與知名度都會隨之上升，這對企業未來商品的銷售有利，能夠幫助企業穩定更多新老客戶，有利于凸顯企業品牌形象。當然，房地產融資也有一些缺點，股票的發行費用較高，而且償還階段不能進行抵稅，因此上市融資成本相對較高。上市融資的難度也較大，從前期準備到后面成功發行股票需要經歷較長的時間，還要經過證監會的重重審核。因此，這種融資方式只能供資金實力雄厚、機構組織完善、人才資源豐富的大型房地產企業選擇，對于一些中小型房地產企業則不適用。

（三）債券融資

利用債券進行融資能夠減輕對融資貸款的壓力，而且債券比貸款的使用期限更長，能夠在長時間內緩解企業的經濟壓力。與股票相比，債券不會稀釋原有的股權結構，使得企業能夠有效地利用所籌資金對企業內外部進行調節，便于企業進行集中決策。而且債券籌資的范圍比較廣，有利于降低融資風險。但我國房地產企業不常利用發行債券進行融資，原因就在于債券融資的發行程序較為復雜，而且發行難度較高，大部分房地產企業都沒有發行債券的資格。就目前的情況而言，在未來債券融資還有進一步的發展空間。

四、促進房地產融資發展的有效策略

（一）健全房地產融資法律法規

當前我國雖然建立了一些法律來規范各大房地產企業的融資行為，規范金融機構的放貸程序，但法律的規范程度遠遠落后于房地產行業的發展。法律的不健全會使得房地產融資市場出現混亂，增大房地產企業融資風險，使得房地產企業出現經營危機，嚴重影響我國整體經濟形勢。國家要改進制定完善法律法規嚴格規定融資工具的具體形式、收入來源以及融資方式的具體組合形式，促進融資方式與融資過程規范化發展。國家也應當制定法律法規優化房企融資結構，使得融資比例適當，避免房地產企業過度融資提升房價造成經濟泡沫，影響我國金融市場的健康。

（二）建立多元化的融資平臺

我國房地產企業融資產品欠缺影響了房地產企業融資的效率以及質量，對于一些小型房地產市場而言，所能.選擇的融資方式主要就是銀行信貸。創新房地產市場的融資模式能夠提升房地產企業的流動效率，提升房地產企業的融資速度，便于房地產企業組合多種融資方式，進而降低融資風險與融資成本，實現利潤的最大化。建立多元化多層次的融資體系有利于滿足不同類型房地產企業的融資需求，減少房地產企業對銀行信貸的依賴，降低融資風險，優化融資結構。

（三）房地產企業應提升內部融資能力

促進房地產企業融資發展不僅需要政府和各界金融人士努力，也需要房地產企業優化自身的金融系統，加強國內監管和信用評級使得投資人能夠對房地產企業增強信心，進而公眾增大對房地產企業的投資。房地產企業要在選擇項目時要進行準確完善的市場調查，提高市場占比份額，建立完善的人才機制，提升資金預算、資金利用與風險防范的能力，進而使得房地產企業能夠增強內部融資能力。

五、結語

房地產企業融資決定了后續的經營情況以及盈利情況，作為國內重點經濟支撐行業，政府與房地產企業都應當對融資引起足夠的重視。房地產企業應優化金融系統，增強數據收集以及分析能力，選擇最適合自身發展的融資方式。政府要完善融資法律法規，為房地產企業融資提供法律保障，引導房地產市場創新多元化的融資體系，促進我國房地產市場長期穩定健康地發展。

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作者簡介：

林艷華，龍巖萬嘉園房地產開發有限公司，福建龍巖。