淺談大數據分析方法對糾正選擇性偏誤的意義

劉治權

房地產市場在中國似乎永遠是個熱門話題，從普通老百姓的買房置業到專家學者的各種預測和爭論，總是幾家歡喜幾家愁。從經濟學人的角度來說，每個經濟個體都是逐利的，他們做出的每項選擇都是趨利避害的，可是在面對諸如買房置業決策時，為什么我們的認識還有那么多的分歧，每個人的決策還有那么多的不同呢？主要是人們往往根據自己的經驗和所學知識，對某種事物進行因果分析，在一定環境下通過判斷形成自己的認知，由于人們所處環境、精神狀態、擁有的經驗以及所學知識不同，所以認識上的偏差就是必然現象。這種認知偏差的出現在于人腦的本質功能是處理人與人之間的關系，而不是進行統計計算，大腦處理視覺形象遠勝于處理數字邏輯。在許多情況下，認知偏差是我們用以簡化日常生活的必要方法，也可以說，認知偏差是我們日常生活中認識過程的一部分。

一、什么是選擇性偏誤

為了使認知偏差最小化，人們就會借助于理論知識的研究，具體研究路徑一般分為定量研究（量化研究）和定性研究（質化研究），本文引入的研究對象選擇性偏誤屬于定量研究的范疇。選擇性偏誤（Selection Bias）又被稱為選擇效應（Selection Effect），是指在對個體、群體或數據分析中，因樣本選擇的非隨機性而導致樣本無法體現出總體的代表性特征，使得得到的結論存在偏差的一種研究現象。

通常人們喜歡把事物分為典型的幾個類別，然后在對事件進行概率估計時，過分強調這種典型類別的重要性，而不顧有關其他潛在可能性的證據。所以說選擇性偏誤是人們試圖從隨機的數據序列中“洞察”某種因果關系，但是研究的數據序列實際上是非隨機的，從而造成系統性的預測偏差。

二、選擇性偏誤的一個實證研究

回到文章一開始的問題引入，我們以房地產市場進行實證分析，比如我們要研究某個區域，在未來一年時間內，決定是否購買商品房的家庭狀況，來指導房地產開發或營銷策略。那么這個區域內的所有常住家庭（包括有穩定收入來源和沒有穩定收入來源）構成研究的總體樣本。作為一個房地產開發公司一般不可能獲得所有這些家庭的情況資料，最可能是通過社區或當地企事業單位去獲取相關資料，往往得到的是有穩定收入來源家庭的相關資料，那么這些有穩定收入來源的被調查家庭就構成了研究的樣本。

如果將是否買房置業看做家庭的一種決策，而家庭是否有穩定收入來源不是這種決策的影響因素，那么，即使所研究的樣本都是有穩定收入來源的家庭，我們也可以把所抽取的樣本看做是隨機的。從理論上來說，決定是否買房置業的因素是外生的，它不影響所要研究的問題。

但事實上家庭是否擁有穩定收入來源不是外生的，工資水平的高低，單位工作環境的好壞顯然會影響家庭買房置業的選擇。也就是說這個研究樣本不是隨機的，因為樣本的選取影響了所研究的問題。如果按照傳統的方法，通過這種樣本所估計的參數就不能很好反映總體的性質，所得結果就會有所偏差。當隨機樣本信息又無法按傳統方法獲得時，我們就不得不借助于一種全新的分析方法（技術）——大數據分析方法（技術）——來破解這種研究困局。

三、什么是大數據分析方法

隨著網絡和信息技術的不斷普及，人類產生的數據量正在呈指數級增長，而云計算的誕生，更是直接把我們送進了大數據時代。大數據（Big Data），是指無法在可承受的時間范圍內用常規軟件工具進行捕捉、管理和處理的數據集合，是需要新處理模式才能具有更強的決策力、洞察發現力和流程優化能力來適應海量、高增長率和多樣化的信息資產。

大數據分析是將描述性的、診斷性的、預測性的和規定性的模型用于數據，來回答特定的問題或發現新的見解的過程。分折技術的范圍從告訴決策者最近發生了什么的歷史報告，到展望未來，預則什么事情發生，以及相應的行動路線建議等的一種全新分析方法。

四、大數據分析方法對糾正房地產市場中選擇性偏誤的意義

大數據應用，其真正的核心在于挖掘數據中蘊藏的情報價值，而不是簡單的數據計算。我們接著前面房地產行業的實證分析，對于房地產開發者來說，應該如何來借助大數據為房地產行業的運營管理服務呢？同時大數據應用又將如何突出其在房地產行業的情報價值呢？我們從以下四個方面整理總結了大數據在房地產行業的創新性應用。

1.用大數據分析方法精確房地產行業市場定位

房地產開發企業最要想得到的是房地產行業市場構成、細分市場特征、消費者需求和競爭者狀況等眾多信息，通過科學系統的分析這些信息，能提出更好的開發方案和建議，保證企業品牌市場定位獨具個性化，以提高企業品牌的行業接受度。但是，要想做到這一點，就必須有足夠量的信息數據來供房地產行業研究人員分析研究。

在傳統情況下，數據的收集主要來自于統計年鑒、行業管理部門數據、相關行業報告、行業專家意見以及屬地市場調查等，這些數據多存在樣本量不足，時間滯后和準確度低等缺陷，研究人員能夠獲得的信息量非常有限，使準確的市場定位存在著數據瓶頸，容易出現研究結論的選擇性偏誤。隨著大數據時代的來臨，借助數據挖掘和信息采集技術不僅能給研究人員提供足夠的樣本量和數據信息，還能夠建立基于大數據數學模型，對未來市場進行準確預測。

2. 大數據分析方法成為房地產行業市場營銷的利器

當今社會，從搜索引擎、社交網絡到智能移動設備，互聯網上的信息總量正以極快的速度不斷暴漲。這些信息涵蓋著商家信息、個人信息、行業資訊、產品使用體驗、商品瀏覽記錄、商品成交記錄、產品價格動態等海量信息。這意味著選取的樣本空間是足夠大的，通過聚類可以形成房地產行業大數據，避免了選擇性偏誤，其背后隱藏的是房地產行業的市場需求、競爭情報，閃現著巨大的財富價值。

如果房地產開發企業善于積累、收集和整理消費者的信息數據，建立消費者大數據庫，便可通過統計和分析來掌握消費者的消費行為、興趣偏好，然后制定有針對性的營銷方案和營銷戰略，投消費者所好，那么其帶來的營銷效應是可想而知的。可以說大數據中蘊含著出奇制勝的力量，如果企業管理者善于在市場營銷加以運用，將成為房地產企業在市場競爭中立于不敗之地的利器。

3. 用大數據分析方法支撐房地產企業收益管理

房地產開發企業要想達到收益管理目標，那么需求預測、細分市場和敏感度分析則是目標實現的三個重要環節，而這三個的環節推進的基礎就是大數據。需求預測可以提高企業管理者對房地產行業市場判斷的前瞻性，并在不同的市場波動周期以合適的產品和價格投放市場，獲得潛在的收益。細分市場為企業預測銷售量和實行差別定價提供了條件，其科學性體現在通過房地產行業市場需求預測來制定和更新價格，最大化各個細分市場的收益。敏感度分析是通過需求價格彈性分析技術，對不同細分市場的價格進行優化，最大限度地挖掘市場潛在的收入。

需求預測、細分市場和敏感度分析對數據需求量很大，而傳統的數據分析大多采集的是企業自身的歷史數據進行預測和分析，容易忽視整個房地產行業信息數據，因此難免使預測結果存在偏差。在大數據時代里，企業在實施收益管理過程中如果能在自有數據的基礎上，依靠一些自動化信息采集軟件來收集更多的房地產行業數據，將會對制訂準確的收益策略，盈得更高的收益起到推進作用。

4. 用大數據創新房地產行業需求開發

隨著論壇、博客、微博、微信、電商平臺、點評網等媒介在PC端和移動端的創新和發展，公眾分享信息變得更加便捷自由，而公眾分享信息的主動性促使了“網絡評論”這一新型輿論形式的發展。在網絡評論中，對某款產品優點點評、缺點吐槽、功能需求點評、質量好壞與否點評、外形美觀度點評、款式樣式點評等信息，這些都構成了產品需求大數據。這種交互性大數據，蘊藏了巨大的房地產行業需求開發價值，值得企業管理者重視。

由于樣本空間足夠大，發布渠道和表現形式也足夠廣泛，消除了“選擇性”研究的可能性，使得消費者對企業服務及產品的表揚與評批趨于客觀真實，評價內容也更趨于專業化和理性化。作為房地產開發企業，如果能對網上房地產行業的評論數據進行收集，建立網評大數據庫，然后再利用分詞、聚類、情感分析等方法了解消費者的消費行為、價值趣向，捕捉評論中體現的新消費需求和企業產品質量問題，以此來改進和創新產品，量化產品價值，制訂合理的價格及提高服務質量，則能從中獲取更大的收益。

所以說大數據，并不是一個神秘的字眼，只要我們平時善于積累和運用自動化工具收集、挖掘、統計和分析這些數據，避免選擇性偏誤，都會有效地幫助我們提高市場競爭力和收益能力，盈得良好的經濟效益。