業主知情權保護淺析

杜薇

摘 要 隨著近年來我國城鎮化建設的推進，人們購買商品房居住，封閉的小區形成，人們購買房屋所獲得的業主權利也越來越引起關注，各參與者之間的爭議糾紛等層出不窮，其中涉及知情權的糾紛也不在少數。本文主要闡述業主知情權的法律保護制度和實踐情況，以期引起更多研究和關注。

關鍵詞 業主 物業管理 知情權

一、業主知情權概述

知情權一詞來源于英文“right to know”，它的基本含義是指有關主體有權享有知悉、獲得與該主體的權利相關的各種信息的自由和權利。最初知情權的范疇僅局限于公法領域，即公民享有知悉、參與有關政治事務的權利，但是隨著社會的發展，知情權的內涵越來越豐富，人們更加重視與個人權利有關的情況和信息。

對于業主知情權的定義，理論界有不同的觀點：一種觀點認為，業主知情權是指業主對小區建筑物及其附屬設施維修資金的籌集、使用情況、共有部分使用和收益狀況、業主委員會的決策和物業服務合同等事項享有的知情權；另一種觀點認為，業主知情權是業主有權知悉相關物業管理信息的權利，且根據業主知情權請求內容的不同對應不同的義務主體，相關義務主體有義務如實公開相關的材料和信息。綜上分析，可將業主知情權概括為業主對小區建筑物以及附屬設施維修資金的籌集和使用情況、業主委員會的決定、物業管理合同等涉及業主共同管理權事項享有的知情權。毫無疑問，業主知情權是業主行使共同管理權的基礎性權利，是小區業主實行自治的前提條件。若業主對其小區物業管理的各項活動失去相應的知情權，那么其監督、參與權就失去了權利基礎，因此必須強調對業主知情權的保護。

二、我國業主知情權的法律制度

我國《物權法》《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《司法解釋》）《物業管理條例》等均對業主知情權進行了明確的規定。上述法律法規規定的業務知情權的內容包括如下幾個方面：（一）建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況以及其他與物業管理活動相關的財務資料。（二）業主大會決議的原始選票資料，業主大會管理規約、議事規則和業主委員會的決定及會議記錄；（三）小區共有部分的使用和收益情況、物業服務合同；（四）小區內用于停放汽車的車庫、車位的處分情況；（五）其他應當向業主公開的涉及業主共同管理權的事項。其中，涉及業務知情權的主體包括業主（即房屋所有人）、業主委員會（即代表業主權利的自治機構）、業主委員會（即業主大會的執行機構）和物業服務企業。

就目前而言，雖然我國法律法規明確規定業主享有相應的知情權等，但對業主知情權的具體實踐應用規范還有待進行進一步的細化，以便提高實務中的操作性。同時，為進一步增強兜底條款的實際操作性，有必要對應向業主公開的信息作出具體細致規定的部門規章、地方政府規章，作為業主知情權范圍的依據。

三、業主知情權保護實踐情況

目前，我國有關業主知情權的案件不斷增長。而且，實踐中業主提起知情權訴訟不僅僅是獲知相關信息，其最終目的多是為另行維權或起訴做準備。業主知情權糾紛案件往往牽涉多個利益主體，一般都難以調解。具體而言，業主知情權保護存在的問題主要集中在以下幾個方面：

一是實踐中很多小區的物業管理決策不夠透明，導致業主行使知情權、參與權存在障礙。一般來說，物業公司和業主委員通常采取的是書面征詢業主意見的方式，這極容易導致業主的知情權和參與權被既定議題所限制。而且，決策過程中計票方式不公開、決策程序不規范，使得決議缺乏公正性和透明度，例如業主委員會在投票、唱票等環節很少有達到法定數額的業主參與，經常內部操作。當業主向業主委員會或業主大會主張決策的知情權、要求公開決策環節和各項資料時，業主委員會通常是以資料沒有保存或主張已向業主公布等理由抗辯，這使得業主經常質疑決策的公正性和合法性。二是知情權義務主體不履行義務，監督機制缺失。業主委員會和物業管理企業經常不及時、不主動披露相關信息，或者公示信息的方式和時間隨意。作為掌握信息的主體，物業管理企業在小區物業管理過程中不按照法律法規和合同條款約定履行保存、公開相關資料的義務，業主委員會也沒有確立業主查閱相關資料的有效途徑；兩大知情權義務主體缺乏長效的監督制約機制。三是業主委員會容易濫用職權。業主委員會是業主知情權最重要的義務主體，其應在業主的知情權被侵犯時，代表業主進行維權。但是，由于缺乏對業主委員會的監督制約機制，導致業主委員會容易越權行事，侵犯業主權益。實踐中，多見如下兩種形式，一種是業主委員會主任個人掌管印章，以合法的方式，轉讓業主共同財產從中而謀取個人利益；另外一種是業主委員集體成員向其他機構輸送業主共同利益。四是業主可查閱的范圍還不夠明確。對于業主知情權的具體范圍，相關法律規定還沒有進一步的細化，司法解釋中對兜底條款的原則性規定容易導致業主查閱范圍和尺度模糊不清，實踐中司法機關對業主知情權的查閱范圍觀點不一，極易引發糾紛。由于多種原因，物業服務企業和業主委員會經常成為業主知情權的共同被告。

業主知情權保護存在的諸多問題，其根源既有法律制度層面的缺失，也有業主地位弱勢、業主委員會的不作為或濫用權力。需要從多方面共同改善業主知情權：加強業主知情權的法律保護，引入消費者權益保護理念，完善《物業管理條例》；明確業主委員會的地位，完善對業務委員會的監督機制；完善物業管理各項制度，包括知情權義務主體的常態化公示制度、物業管理檔案資料管理制度等；提升業主知情權維護的意識；加強行政主管部門的指導等。只有多管齊下，結合當前業主知情權保護存在的問題，在各方主體之間尋找一個最佳的利益平衡點，才能真正有效、及時地保護業主知情權。

參考文獻：

[1]紀建文.知情權：從制度到社會控制[M].法律出版社，2012.

[2]沈萍.房地產法律實務[M].中國政法大學出版社，2010.