城中村住宅改造研究

李生輝

摘要：本文主要針對云南昆明城中村的一些問題和狀況展開討論。20世紀80年代，我國開始進行工業化的進程迅猛發展，到2004年年底，中國的城市化已經進行到 了42%，21的世紀的城市化建設逐漸開始迅猛推進，城市化的步伐逐漸伸向城市的邊緣，城市化所暴露出來的很多問題就漸漸的顯現了出來，城中村的出現就是城市化所帶來的一個最大的問題，也是城市化中最困難的一個問題，雖然城中村的出現為城市提供了大量的勞動力，但是也為城市的發展帶來了很多的障礙，因此人們對城中村的評價褒貶不一。所以各個城市都開始大力整治城中村的環境，但是城中村的改造復雜且繁瑣，工程量十分艱難，其中涉及到的路政，房屋，環衛等多方面的工程量，是不可能一蹴而就的，本課題就主要針對云南昆明的城中村進行課題性研究。

關鍵詞：城中村 改造 城市化

一、城中村產生的背景：

昆明是云南省會，省會的人口數量和流動人口數量是非常巨大的，而云南城中村是一塊夾縫之地，這種生成方式來自于城市化的不完備，一些地區的城市化缺少必要的規劃，政府隨意給開放商批地，城中村本來的居民進行違法亂建，給大量來城市打工的人們進行居住空間，但是這種居住空間是十分危險的，帶來一系列社會問題，昆明的城中村土地的所有權狀態大體可分為三類，（1）已“撤村建居”，土地被國家全部征用，農民不再享有集體土地所有權，村已經被城市完全包圍，原農民已全部轉為居民，只是保留著農村傳統的生活習慣。這是通常所說的廣義上的“城中村”，它經過改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的對象。（2）正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有權部分屬于國家所有，部分屬于集體所有，但原農民未轉為居民。（3）尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范圍，土地全部仍屬于集體所有。后兩種村的情形是狹義上的“城中村”，是通常所說的要改造的“城中村”。

二、城中村的存在的隱患：

（1）這種城市邊緣的地方通常缺少管理，人的素質也魚龍混雜。主要有農民、市民、流動人群，流動人口為主要犯罪群體。（2）城市規劃滯后，違法亂建屢禁不止，房屋密度極高，采光條件差，帶來了許多安全隱患。（3）基礎設施不完善，衛生條件太差。各種管線雜亂無章，排水排污不暢，垃圾成災。街巷狹窄、擁擠，存在嚴重消防隱患。（4）土地使用存在諸多問題，宅基地、工業用地、商業用地相互交織，非法出租、轉讓、倒賣，管理混亂等。城中村不僅影響城市的美觀，也阻礙城市化進程，制約著城市的發展，已成為困擾許多城市發展的“痼疾”。

三、城中村的現狀與前景：

1.現狀分析

現如今昆明的許多城中村正在進行積極的改造和規劃中，在昆明，船房村是云南最大的城中村，對于政府來說它是一塊最難啃的骨頭之一，船房村的城中村，占地面積高達近千畝，是昆明出租房數量最多，流動人口最大的地區之一，在擱置了多年之后，在2018年04月初開始進行城中村的改造建設，早在2008年船房社區就已經被納入昆明城中村改造項目之內，但是一直沒有找到適合的社會投資人，隨后的10年間，船房村除了公開推介，也有過多次推進的嘗試，先后談了不下百家大型公司，但至今都未達成共識。2011年還就改造土地一級開發整理項目進行兩次招標，但均無果。龐大的改造面積與拆遷量，使船房村看起來雖然誘人，想吃，卻極難下口。2012年底的昆明市土地推介會上，船房村城改項目曾公開推介，其中透露出，其拆遷量達到181萬方，以“巨”之稱。其中總征地面積為1226.18畝，船房新村、老村兩個城中村改造面積為929.38畝，西華公園改擴建面積為296.8畝……

2.前景發展

昆明的城中村一直都是政府的一塊心病，但是其占地面積之大，也值得政府對其進行完整的規劃，加上近年來昆明的房價一直處于上漲的趨勢，所以昆明城中村的建設和改造工作又提上了日程，既可以改善城中村的生活環境，又可以減少城中村對于城市建設的阻礙，所以這個項目肯定是利大于弊的，但是由于城中村的環境復雜，社會上一般都提倡兩種解決方案，一直是改造方案，在原有的基礎上進行建設，加固加蓋，這樣可以減輕開放商的壓力。另一種是徹底的拆遷，進行重新的規劃、翻蓋。其實第二種在理論上要比第一種更加的合理，因為城中村常年的私建亂蓋，環境，路政，水路都比較混亂，需要進行一次徹底的規劃和翻建，總的來說城中村的前景發展還是非常有利的。

四、改造方式

1.整體改造方式

這是一種將城中村從整體到局部建筑的全部改造方案，這種改造方式工程量巨大，適用于城市的重要路段和土地價值比較高的城中村，但是其效果也是立竿見影的，而立竿見影是需要付出一定的代價的，其改造成本巨大，需要大量的資金進行運轉，拆遷量大，安置費用高，實施難度也相當巨大。

2.局部改造方式

這是指在不改變大布局的情況下，對局部區域進行劃分，對其劃分區域進行重點式的改造或者重新建設，這種一般適用于布局比較規范的城中村，對其改造不會太多，可以適當增加基礎設施建設，增加社區服務功能，作為外來務工人口的居住地。

3.綜合改造方式

是指在保留大部分建筑設施的情況下，改造違章建筑，控制新建筑的落成，在具體改造中，保留歷史建筑，改善建筑的外觀，公共空間的加以利用，市政設施的完善，這種工程方式，投入資金少，可以在當地政府的支持下進行改造。

結語

中國城中村的問題在一定程度上各地政府已經開始著手解決，主要的方式和辦法主要還是吸引投資人進行改造建設。還有一些城中村是在政府的幫助下自行進行管理和改善，另外，各地城中村情況不一，其策略宜根據實際情況確定，然而，不管哪種改造模式，確保城中村和城市發展的和諧、村經濟和精神文明生活的健康發展，以及村民的安居樂業，依然是我們城中村改造的共同目標。只要能勇于面對城中村問題，充分考慮村莊的需求，有效協調村莊和城市發展的矛盾，相信城中村問題會逐漸得到緩解。