紐約中產化的歷程、特征及對中國大城市的啟示*

鄭文杰 朱喜鋼 孫 潔 ZHENG Wenjie, ZHU Xigang, SUN Jie

0 引言

歷史上的城市中心曾因其區位優勢吸引了大量高品質公共服務和富裕階層的集聚，成為城市繁榮的象征。然而，這種情況在二戰之后的美國卻發生了巨大轉折。隨著后工業時代的到來，美國富裕階層紛紛前往環境更優美的郊區，并帶動商業、就業、公共服務等方面的郊區化，市中心面臨人口流失、稅收銳減、環境破敗等一系列危機。在內城空心化和經濟結構轉型的背景下，紐約開始了中產化進程。雖然在發展初期受到許多阻力，但在1990年代初期的經濟衰退過后，紐約中產化卻呈現出新面貌，展現出中產化作為一種空間重構過程的巨大力量。如今紐約的中產化已經相對成熟，并成為學界研究的典型案例，為許多城市的中產化進程提供了寶貴的經驗。

改革開放之后，我國社會經濟進入快速發展時期，大規模的新城建設與舊城更新齊頭并進，迅速改變了城鎮的空間結構與景觀格局[1]。自1980年代以來，城市的舊城改造也成為許多中國城市的重要任務[2]。1990年代末，隨著我國大規模城市更新與舊城改造的進行，“中產化”的概念被首次引入國內，并有學者以我國南京[3]、廣州[4]等大城市為例進行了實證研究，證明中產化確實已經在我國發展起步。但是中產化的反對之聲也隨之而起，為中產化的推進帶來了一定的阻力。尤其是近年來我國城市發展進入存量規劃時代，通過舊城更新盤活城市存量土地與空間成為城市內涵式發展的必然要求。如何看待舊城更新過程中出現的中產化現象？中國大城市中產化的未來走向如何？中產化發展如何趨利避害？通過對紐約中產化的解讀和中外中產化的對比，可能會為上述問題提供一些答案。

表1 西方城市中產化的主要歷史階段

1 紐約中產化的發展概述

Loretta Lees認為，今天的中產化與1970年代初、1980年代末，甚至1990年代初的中產化都是完全不同的[5]。這一說法得到了廣泛認同。Jason Hackworth和Neil Smith以紐約市的中產化歷程為主要參照對象，按照不同時期的特征將西方中產化過程分為3個歷史階段[6]456-468（表1）。

1.1 第一階段: 空間上的零星分布與政府的參與

在1973年的經濟危機到來之前，中產化處于起步階段，主要體現了兩方面特征。

一方面，中產化主要在美國東北部和西部的小社區中獨立存在[6]466，整體來看是零星分布的。其主要推動者是被稱為“開拓者”的中產階層，通常包括藝術家等社會群體[7]。他們以低廉的價格購買或者擅自占用內城工薪階層社區和窮人聚居區內的破敗建筑，并按自己的審美和需求對其進行修繕和改造。比如隨著二戰后工廠遷出城市中心，紐約蘇荷區留下了大量鑄鐵建筑風格的廠房。從1960年代早期開始，這里低廉的租金及鑄鐵建筑寬敞的空間就吸引了一批批藝術家的入駐。他們對空置空間的改造為蘇荷區帶來了濃郁的藝術氛圍；此外他們通過成立協會等方式爭取居住合法化，并推翻了一系列威脅蘇荷區生存的政府規劃，奠定了蘇荷區中產化的基礎。由于這些“開拓者”通常實力有限，一定程度上決定了早期中產化沒有成為廣泛的空間現象，只是以零星發展的形式存在。

另一方面，內城衰敗使政府意識到內城投資不足的危險，并認為中產化是“改善內城衰敗”的良藥[6]466，而且奉行凱恩斯主義的美國政府有強大的能力和意愿對市場進行干預。因此，該階段中產化的發生往往伴隨著政府的支持，比如通過立法解決藝術家在蘇荷區的居住合法化問題[8]、鼓勵私人資本購買和修繕內城住宅并提供資金獎勵等[9]。

總體來說，中產化第一階段中的投資者、開發商以及政府利用房產價值低迷的契機，改造提升了大量破敗的社區，為新一輪的中產化創造了條件[6]467。

1.2 第二階段: 空間上的迅速擴張與公眾的激烈反抗

1970年代末，市場經濟開始恢復活力，中產化也前所未有地迅速發展[6]466。與第一階段的中產化相比，第二階段的中產化已不再局限于紐約這樣的全球性城市中，而是進一步擴張到了波士頓、愛丁堡這樣較小的城市中。

第一階段的中產化進程改善了原來破敗社區的建成環境和文化氛圍，吸引了較多中產階層和富裕階層，這使得房租上漲，造成大多數低收入原住民不得不搬離原居住地的窘境。可以說，那些無家可歸的貧困居民之所以生活越來越不穩定，是與中產化有直接聯系的[10]，這也引發了工人群體和低收入群體的激烈反抗。1970年代中期，隨著凱恩斯主義的終結以及新自由主義的興起，在這種激烈的反抗聲中，政府不再像之前那樣積極地支持中產化，轉而以帶有附加條件的公共政策的方式間接干預中產化。如，開發商對社區的中產化改造要想獲得政府的支持，必須首先有足夠的資金實力；但是貸款方同樣要求開發商首先要獲得政府支持。這使得開發商陷入進退兩難的境地，許多中產化項目被迫中斷。

但總體來說，雖然該階段的中產化遇到了阻力，但是隨著經濟衰退之后市場活力的復蘇，中產化還是突破了第一階段中零星發展的狀態，迅速擴張開來。

1.3 第三階段: 全新面貌與全面推進

1990年代初，經濟衰退的到來打斷了中產化平穩推進的步伐，中產化進程減速，甚至許多城市的中產化被“扼殺”。在這樣的背景下，中產化作為一種空間過程是否會繼續存在的問題引起了學界的廣泛爭論，中產化的空間意義和理論意義也引起了諸多學者的質疑，甚至有學者認為中產化有限的空間意義會消失殆盡。

但隨著經濟危機的平復，中產化進程在一片爭論聲中迅速回歸，并且呈現出與前兩個階段截然不同的新特征。可以說，中產化過程在1990年代的經濟衰退之后進行了自身重組，以一種全新的面貌開始了其第三階段的全面推進。

2 紐約中產化現階段的全新面貌

2.1 空間上: 向外擴散與向內填充并行

中產化的全面擴張表現在兩個維度：城市之間的擴張和城市內部的擴張。

中產化在城市之間的擴張催生了許多城市的首次中產化。雖然中產化在1970年代已經比較常見，但仍有很多學者認為當時的中產化是一個短暫的、微不足道的現象[11]815。現在，經過城市之間的擴張，中產化的空間意義被越來越多的學者所認可。

中產化在城市內部的擴張表現為兩方面（圖1）。一方面是“向外擴散”，即中產化從城市內城核心擴展到原本被認為不可能出現中產化的地區[11]825，包括城市邊緣地區、少數種群聚居地等。另一方面是“向內填充”，即中產化擴張到靠近市中心尚未中產化的地區，如政府公共住房社區。在中產化早期，靠近城市CBD的地段經歷了高度再投資的過程，一度成為再投資的核心區；但是在中產化的第三階段，再投資的核心不再集中于內城中心地段，而是集中于城市內環外緣[11]825-828。可以說，中產化在城市內部的擴張導致了內城投資的土地經濟學發生改變。

這種現象出現的原因可以歸結為城市發展的“不均衡性”。所謂“非均衡發展”是指社會發展并不在每個地方以同樣的速度或沿著相同的方向發生，而是存在不平衡[12]。其一，經歷20多年的發展，那些投資風險較小的、容易中產化的社區基本都實現了中產化，中產化的進一步發展不得不向投資風險較高的內城外緣擴展。其二，在內城中心持續再投資和市場的作用下，靠近內城中心的公共住房社區雖然有政府的租金管控，但還是變得容易被中產化。

2.2 政府參與: 更為直接主動

在中產化起步階段，政府通過資金支持、分區改革、支持藝術家的改造活動等積極地推動中產化；在第二階段，政府放棄了對中產化的直接干預，僅對中產化進行有限的間接干預[11]820-821；而在中產化的第三階段，政府的干預變得更為直接主動。如在紐約長島市，皇后西項目（The Queens West Project）是其中產化推進的重要項目。在該項目于1982年公布之后，大量房地產開發商都立即表示出濃厚的興趣。由于該項目中的住宅部分需要依靠抵押貸款才能實施[6]472，而當時的城市政府并不愿意為開發商提供這種貸款擔保，導致皇后西項目的啟動面臨諸多阻力。直到1996年，聯邦住房管理局（FHA）給出第一個針對性抵押貸款保險，該項目終于得以推動[6]473。在丹波同樣出現了類似的情況。丹波的中產化主要是由沃倫塔斯（Walentas）的房地產開發公司壟斷推動的。獲得足夠融資是開發商取得紐約州政府支持的前提條件，但由于沃倫塔斯無法獨立獲得足夠的金融資本，政府便放棄了對該公司的支持。到1990年代，這種情況出現了轉機，政府開始支持那些無法獲得項目融資的開發商，丹波中產化也得以推進。

該階段中，國家干預回歸且變得更加直接，其原因有以下幾方面：首先，在城市核心已經實現高度再投資且中產化需進一步擴張的背景下，中產階層和投資者不得不把目標轉向有一定風險的社區[6]469。但這些社區的中產化投資面臨著巨額財務風險[13]，甚至超出個體資本家的能力范疇，因此1990年代的城市政策必須有力地消除開發商的財務擔憂[14]。其次，聯邦政府持續權力下放，擴大了地方部門權力，使其無需事先安排好替代住所就可以拆除公共住房[11]822。再次，聯邦政府對地方政府財政再分配的減少，加大了地方政府的財政壓力，為了獲取足夠的財政收入，許多城市都不得不想盡辦法吸引和留住中產階層[15]。此外，政府越來越多地關注到中產化帶來的正面價值和積極效應，開始認識到中產化符合城市發展需要，有助于實現其積極追求的全球城市目標。

2.3 市場力量: 大型開發商取代小型業主

中產化進程的前兩個階段更多地是由中產階層自身推動，只不過由藝術家等“開拓者”轉變成了具有一定經濟實力的中產階層。而在第三階段，中產化過程卻更多地由大型開發商所推動。例如藝術家和工匠在1980年代中期開始進入丹波，對其中的工業閣樓進行整修，開始了丹波的中產化；而1990年代初期的經濟衰退之后，沃倫塔斯的開發公司卻驅逐了這些閣樓里的藝術家，幾乎壟斷了這個社區的中產化開發。

該轉變很大程度上受經濟結構調整和房地產行業整合的影響。由于受到金融管制放寬、信貸擴張以及核心制造業經濟向房地產轉型的影響，房地產市場和金融市場在1980年代進行了實質性整合[11]819，整合之后的房地產開發公司變得更加強大。這樣強大的大型企業開發商擁有了更高的抵御風險能力，在中產化向開發風險較高的邊緣地區擴展的過程中，他們能獲得更多的開發機會。與此相反，小型業主越來越無力承擔不斷上漲的中產化開發成本與開發風險，其生存空間被大大擠壓。最終出現大型企業開發商取代小型業主成為中產化主要市場力量的現象。

圖1 中產化在城市內部的擴張

2.4 公眾反對運動: 弱化與式微

在20世紀七八十年代，中產化使得原先居住在市中心的工人階層面臨無家可歸的危險，他們不得不為了自身權益而奮起反抗，且取得了一定的成效。如克林頓居民認為城市重建計劃會造成自己被迫搬離現在生活的地方，于是他們通過克林頓計劃委員會（CPC）聯合起來反對該規劃，并引起了國會女議員貝拉·阿布祖格的注意[6]470。最終，紐約市計劃委員會建立了克林頓特區，以禁止實施可能造成現有居民被迫遷居的規劃，原住民迎來了一場“庶民的勝利”。

然而到1980年代末，社區組織的反抗活動開始逐漸失去政府支持，并最終走向兩個不同的方向[11]823。一方面，一些團體的政治主張和目標超出了政府的接受范圍，導致政府與社區團體之間出現對抗，有時甚至會出動警察暴力停止抗議活動。很多反中產化團體在這樣巨大的政府壓力之下解體。另一方面，一些政治主張較溫和的社區團體發展成社區發展公司，并在一定程度上代替政府履行某些社會職能（如經濟適用房的供應等）[11]824。可以看出，社區組織已經無法堅定有力地組織反中產化運動，中產化的反對之聲正逐漸弱化。

反中產化運動的弱化可以歸結為以下兩方面的原因。一方面是上文提到的社區反對團體的政治立場發生了變化。首先，政府的重壓使得許多反中產化團體被迫解散；其次，許多社區反對團體轉變為社區發展公司之后，其運轉很大程度上依賴于政府的資金補貼，財政的脆弱性決定其不得不依附于政府而生存[11]824-825；最后，許多社區團體成員自身也是中產化過程的受益者，他們很難繼續堅定地反對中產化。另一方面，內城再投資的空間復合效應也導致中產化反對聲的衰弱[11]824。由于居住于內城的工薪階層是中產化過程的主要“受害者”，因此他們也是中產化反對運動的主要參與者。在中產化的前兩個階段，工薪階層在城市核心區有較高的人口密度，他們親眼目睹中產化的發生，并且空間的集聚也方便他們之間的交流，故前兩個階段的反抗運動比較有凝聚力。但是隨著中產化的推進，城市核心區的工薪階層越來越少，“密度紅利”的喪失使得這些團體不能再進行有力的抗爭。

總之，雖然1990年代初期的經濟衰退造成了許多城市中產化的減速和停滯，但是經濟危機過后，中產化以強勁的勢頭卷土重來，并在4大方面出現新的變化。這4方面的變化互相影響、互相強化，最終使得中產化展現出現階段的嶄新面貌。

3 類比與啟示

3.1 中國大城市中產化與紐約中產化的對比

3.1.1 中產化發展背景的對比

我國改革開放40年來，城市發展突飛猛進，中產化在許多大城市中出現。將中國大城市中產化與紐約中產化的發展背景相比，可以發現兩者的異同之處。

一方面，中國大城市中產化也發生在內城衰敗和舊城更新的背景之下。經過增量規劃時代后，城市郊區和新城的崛起給大城市內城帶來了一定的經濟與人口上的沖擊，內城面臨著建成環境破敗、老齡化等一系列問題。隨著城市更新如火如荼地展開，中產化進程出現并加速推進。尤其在當前追求內涵式發展的理念下，存量土地的優化更新必然成為城市發展的主要方向之一，而這又會進一步推進中產化。中國尚處于起步階段的中產化現象未來將如何發展，又如何才能在城市更新中發揮最大效應、趨利避害？中產化幫助紐約內城走出衰敗深淵、重構內城活力的經驗可以為我們提供借鑒。

但是另一方面，中國大城市的中產化發展背景也有獨特性。雖然當下中國內城出現了一定的衰敗趨勢，但仍然保持著一定的活力和較高的人口密度，內城衰敗并未達到“空心化”的嚴重程度。而且，與20世紀五六十年代的紐約相比，中國內城面臨的情況要樂觀得多。比如，內城基礎設施的建設和公共服務設施的提供相對完善，內城公共衛生狀況良好；方便快捷的公共交通、新型城市規劃理念的影響等使城市無序蔓延、大規模郊區化的可能性大大降低；同時內城的犯罪率也較低。這些方面都有利于中國內城逃脫“空心化”的厄運，但這也意味著中國中產化可能面臨著更嚴重的挑戰，我們必須要未雨綢繆。

3.1.2 中產化特征機制的對比

對比紐約與我國城市中產化的現階段特征，我們可以發現兩者都呈現出“政府直接參與”“大型開發商推動”“中產化反對聲較弱”和“中產化持續擴張”的特征，但是出現這些特征的原因卻各不相同。

我國城市中產化出現以上特征與我國的政治經濟制度有密不可分的關系。我國城市土地屬國家所有，城市居民只是享有土地的使用權，只有政府才具有決定和變換土地使用性質的權力。分稅制改革后，土地成為地方財政的重要來源，政府往往通過招拍掛的方式出讓有待中產化的土地，這就決定了政府對中產化的直接參與，并成為中產化最強大的推動力量。在經濟利益的驅動和市場競爭的壓力下，只有大型開發商才有實力獲得土地的開發權，因而大型房地產公司是我國中產化的另一個重要推動者。在城市更新和中產化過程中，政府通常會通過提供安置房或者貨幣安置的方式來滿足被迫遷居的城市原住民的居住需求。因此，在原住民沒有土地所有權的背景下，政府的安置舉措很大程度上安撫了他們的情緒，使得我國大城市的中產化并沒有出現大規模的強烈反對聲。可以說，在我國，國家實際上是中產化的關鍵。這種以國家特有形式發起的中產化可以稱為“政府發起的中產化”[16]“規劃引領的中產化”①朱喜鋼. 中國中產化的實踐與啟示，《中國社會科學》（內部文稿），2016（4）。（圖2）。

而就紐約中產化而言，上述4方面特征的出現是中產化發展到現階段的必然。隨著紐約中產化發展到相對成熟的階段，中產化的積極效應被廣泛認可；在社會效應和經濟效應的驅動下，政府積極參與中產化以增加財政收入、改善城市面貌、提升城市競爭力。同時，中產化進一步推進的難度增加，加之經濟利益的驅使，大型房地產企業成為中產化市場主體的不二之選。中產化發展日趨成熟也給城市居民帶來利益，同時伴隨政府的引導和推動，居民和社區組織也不再有強烈的反抗意愿和能力。隨著動力的強化和阻力的弱化，中產化在多元驅動下進一步擴張是必然趨勢（圖3）。

通過對比可以看出，在全球化語境下，中國基于城市更新的中產化過程既表現出某些與西方趨同的表征、機制與規律，更體現出中國特色背景下的獨特性、復雜性和過渡性特征[17]。

圖2 中國大城市中產化的機制

圖3 紐約中產化的機制

3.2 啟示

我國大城市的中產化現象發展至今，已出現多元化的趨勢。從類型上來說，我國中產化衍生出新建中產化、旅游中產化、鄉村中產化、教育中產化等多種形式；從空間功能的角度來說，我國中產化空間可以歸納為3種類型，即休閑旅游帶動的商業消費空間（如新天地）、創意產業主導的文化藝術空間（如北京798）和高端地產開發的居住生活空間（如北京南池子）[18]。這些不同類型的中產化發揮了促進城市內部產業結構調整、改善城市環境、提升城市空間品質等一系列正外部效應。但中產化也有其負面性。紐約的經驗告訴我們，通過對中產化過程進行合理引導，中產化會走出質疑與困境，并可以服務于城市的發展目標，成為城市發展的助推力。我們要做的就是在借鑒其經驗時“學而擇其優”，探討適合我國實際的、本土化的中產化發展策略。

3.2.1 理性審視空間發展趨勢，審慎選擇中產化區位

歷史上的西方城市曾出現過社會經濟分化、不同階層之間居住隔離等社會分異問題，我國城市也不例外。中高階層通常會選擇背山靠水的地區居住，而低收入群體不得不居住在衰敗的內城或者遠離市中心的郊區；在經濟利益的驅動之下，開發商通常會傾向于選擇優越區位的社區進行中產化改造，社會分異在市場的作用下呈現出愈演愈烈的趨勢。

紐約中產化的擴張過程說明，雖然中產化在一個城市的出現具有必然性，但中產化在城市中出現的具體區位卻具有一定的偶然性；而政府的態度與政策在其中扮演著重要角色。因此，為了避免社會分異加劇和城市空間發展失衡，政府應該通過充分的評估，理性審視城市空間的發展趨勢，選擇合理的中產化區位，引導中產化有序進行。

3.2.2 重新解讀公平性，改善弱勢群體生存環境

對于中產化的批判主要集中在造成低收入群體被迫遷居、加劇空間隔離等社會層面。在中產化過程中，被迫遷出的居民遭受了多方面的利益損失[19]，低收入群體的應有權利被剝奪，社會公平性被破壞。然而，上述對“公平性”的理解不免有些片面。一方面，隨著拆遷補償標準的提高和拆遷制度的完善，中產化過程中原住民的群體利益得到了很大程度的保障；“拆二代”等現象的出現更是說明拆遷群體得到的財產補償甚至遠超過其可能遭受的財產損失。另一方面，被迫遷居并不一定都是中產化的結果。在沒有中產化的街區，由于住宅得不到及時維修而不斷破敗，租金不斷下降，住宅所有者不得不放棄住宅所有權，最終住房會破敗至住戶無法居住而遷居。因此，導致居民被迫遷居的不是中產化過程本身，而是市場經濟的必然規則。

但無論被迫遷居是否是中產化過程的直接后果，低收入階層在中產化過程中處于弱勢是不爭的事實。在未來的中產化進程中應注重對弱勢群體生存環境的改善；除建設安置房社區之外，還要加強對社會居住分異的研究，避免社會分異和社會極化的加劇。

3.2.3 打破傳統增長聯盟，構建新的利益共同體

從上文對“公正”批判性認識的角度上來說，判斷中產化是否正義的標準不應是有無群體置換的發生，而應是參與該過程的多主體是否得到生存環境的改善與相關利益的保障。但事實上，在中產化過程中，地方政府、開發商、金融部門與地產機構等組成的“城市增長聯盟”成為中產化過程中最大的既得利益者，而外遷的低收入群體和大量貸款購房的中產階層并未能獲得多大利益[20]。

這種理想與現實之間的偏差要求我們首先必須考慮中產化過程造成社區居住人口轉變的各種可能方式，使制定的相關政策具有可操作性和有效性，保障不同階層城市居民的利益。此外，自土地和住房政策改革之后，政府為改善城市形象和城市發展環境，采取各種策略促進城市地區的資本流動，使得大量資本涌入土地和房屋市場。但是市場資本的絕對經濟利益導向性也決定了它的盲目性，政府必須在不損害市場主體應得利益的前提下對市場行為進行引導和規范。從而使中產化的成果為各方參與主體所共享，以打破“政府+市場”的傳統“增長聯盟”，建立一種“政府+市場”+“中產階層+原住民”的新型利益共同體。

4 結語

中產化現象自從由英國學者Glass在對倫敦內城社會結構變遷研究時發現起，至今已經成為一種全球性城市發展戰略[21-22]。紐約的經驗表明，中產化雖然在一定程度上產生了對低收入群體的不利影響，但總體上，中產化是推動紐約成為全球城市的助推器。紐約經驗對于我國大城市中產化發展的借鑒意義在于：一方面，我們要堅定對中產化的信心，相信中產化會推動城市可持續發展；另一方面，我們應盡量避免重現紐約中產化曾出現的社會問題與矛盾，通過對本土化策略的研究與制定來科學引導中產化的發展。相信中產化將成為促進城市內涵式發展、提升城市競爭力的強勁動力。