基于市場主體的住房租賃市場發展影響因素分析

文/朱凱悅 董德坤 楊俊

十九大提出建立“租購并舉”住房制度后，中央及各地方相繼推出有關發展住房租賃市場的指導建議及福利政策以加快培育、發展住房租賃市場，此舉將發展住房租賃市場提到了新的高度，各房企對住房租賃市場躍躍欲試。然而，住房租賃市場的發展狀況或形式由各方面因素綜合而成，這為各地政府及房企決策如何發展住房租賃市場帶來一定的困難。為了使住房租賃市場能夠走上健康、可持續發展的道路，本文在現有研究的基礎上，從住房租賃市場發展環境及參與主體利益角度出發，對住房租賃市場發展的影響因素進行研究，以此明確各因素對住房租賃市場的影響，從而加快住房租賃市場的發展。

1.住房租賃市場的研究現狀

我國住房租賃市場發展起步比較晚，目前正處于初步階段，針對住房租賃市場的研究，通過CNKI，以主題“住房租賃市場”為關鍵詞檢索共得1711篇文獻。根據關鍵詞共現網絡可以觀察出目前我國關于住房租賃市場的研究，如圖1。

圖1 住房租賃市場研究現狀

結合上圖與文獻查詢可以總結出目前針對我國住房租賃市場研究主要有：（1）住房租賃市場相關政策；（2）發展住房租賃市場與住房保障之間關系的研究；（3）住房租賃市場發展內涵與意義；（4）住房租賃市場出現的問題；（5）發展住房租賃市場國外經驗借鑒研究；（6）住房租賃市場融資模式研究；（7）住房租賃市場對房價的影響。其中，針對住房租賃市場相關政策的研究有黃燕芬、王淳熙、張超等人通過對目前我國住房租賃市場出現的問題的研究，得出以“租購同權”促“租售并舉”，將促使建立我國住房租賃市場發展的長效機制[1]。向為民、甘蕾研究了“租購同權”在執行中存在的問題[2]；在我國住房租賃市場出現的問題研究中，何愛華、徐龍雙在總結我國住房租賃市場發展狀況的基礎上，指出了我國住房租賃市場存在的問題[3]，邵林通過對48各城市的研究分析得出金融支持問題是住房租賃市場發展進程中面臨的一個主要問題[4]；在發展住房租賃市場國外經驗借鑒研究中，鄭宇劼、張歡歡通過研究發達國家成熟的住房租賃市場，指出住房租賃市場較為成熟的發達國家經驗值得我國學習借鑒[5]。孫杰、趙毅、王融在了解美國、德國住房租賃的市場現狀與相關調控機制的基礎上，對美國、德國的住房租賃市場和政府調控機制進行了對比研究，指出其對深入思考培育中國住房租賃市場的政策措施，具有重要的意義[6]；在住房租賃市場對房價影響的研究中，陳卓、陳杰通過對住房租賃市場與房價的關系研究中得出住房租賃市場的發展對房價存在著顯著的抑制影響[7]；針對住房租賃市場融資模式的研究中，王海納根據分析我國市場化住房租賃機構融資模式存在的問題及發達國家成熟的住房租賃機構融資模式，提出了穩步推出標準化REITs產品、研究成立專營性金融機構等建議[8]。由此可見，目前，針對我國住房租賃市場發展影響因素方面的研究甚少。

2.住房租賃市場發展影響因素分析

住房租賃市場作為房地產市場的一部分既是一種區域性市場，亦是一種由若干主體構成的市場，在發展住房租賃市場的過程中，不僅要考慮該市場所在地區環境條件，更要考慮各參與主體之間的關系，如此才能保證住房租賃市場的良好發展。因此本文主要從區域發展環境與參與主體利益角度來分析住房租賃市場發展的影響因素。

2.1 區域發展環境

住房租賃市場發展環境即是對該市場發展具有影響力的各方面因素的綜合。其研究一方面可以為政府及投資者提供投資決策的依據；另一方面可以體現其區域發展優勢以此增強其發展能力。住房租賃市場屬于房地產市場的一部分且其發展主要是為了解決住房問題，平穩房地產市場，因此與其他市場發展相比，由于其自身的特點及發展目的，對發展環境更為敏感，主要體現在以下幾個方面：

（1）人口因素。人口是住房市場發展的主要動力，人口需求決定了市場需求，對于住房租賃市場而言，更為如此。人口主要包含人口規模、年齡構成、家庭結構以及人口分布。其中人口規模、人口流動對住房租賃市場的發展有著直接的影響，隨著中國城鎮人口規模的不斷增長、流動性人口的大量增加，居住需求將不斷提升，住房租賃市場將進一步擴大；同時人口分布影響著房企對目標市場的選址；而人口年齡結構及受教育程度在一定程度上決定了租賃住房需求結構。

（2）經濟因素。區域經濟主要指當地經濟發展狀況，具體可以從二三產業增加值、固定資產投資總額、人均GDP、地方公共財政預算等方面體現。良好的經濟發展狀況可以吸引更多的外來務工人員及企業，使得租賃住房需求增加，從而促進住房租賃市場的發展。

（3）消費環境因素。消費環境主要指居民對住房的購買力，包括城鎮居民人均可支配收入、城鎮居民人均年末儲蓄存款余額等，其在很大程度上決定了居民住房選擇——買房或租房。

（4）人居環境因素。人居環境在這里主要指居住地的交通環境。住房租賃市場的需求者主要為外來務工人員與高校畢業生，一般情況下，這部分人群收入并不是很高，為了減少居住費用，會選擇租金較低的居住地，而租金較低通常意味著居住地距離工作地稍遠，這就需要該地區交通的便利，體現交通便利的影響因素主要有城市軌道交通密度、公交網路密度等。

（5）市場環境因素。市場環境是政府及企業了解市場現狀的重要因素，對住房租賃市場來說其市場環境因素主要包括租售比、住房自有率、房價、租金等方面。

由以上內容分析可得，住房租賃市場發展環境指標可由人口增長率、固定資產投資總額、人均GDP、人均年末儲蓄存款余額、房價、租金等方面構成。

2.2 市場參與主體

住房租賃市場的參與主體主要由政府、房企、消費者構成。其中政府包括中央及各地方政府，其通過推出有關發展住房租賃市場的指導建議及福利政策將發展租賃市場提到新的高度，據此吸引各房企對住房租賃市場進行投資與開發，進而促進住房租賃市場的發展。房企通過分析住房租賃市場發展前景及收益狀況來決定是否投入該市場。居民主要包括外來務工人員、新晉大學生等，該部分人群經濟實力水平較難支撐購房。伴隨著我國城鎮化的不斷加快及社會經濟的不斷發展，該部分人群數目不斷增多，住房需求旺盛，為住房租賃市場帶來了擴展空間，吸引著房企投入該市場，同時，人們對住房條件要求也越來越多，不僅要考慮房屋的性價比，而且還關注該城市的經濟狀況、人居環境、就業等方面問題，據此來選擇合適的房屋。

作為政府，中央關注的是宏觀指標，主要是從全局出發，宏觀調控各種相關政策法規，加速住房租賃市場發展，而各地政府在響應中央政策的同時還需考慮自身條件，如財政收入、土地供給等方面；房企則是通過市場的供需狀況、盈利、風險及政策等因素來進行決策，因為一個企業的目標是盡可能地獲取最大利潤，房企亦是如此，為了決策市場該不該發展、如何發展，企業所要做的首要任務是決策目標城市市場的發展前景和盈利能力指標，即如果在此地發展，該地市場租房需求是多少，最終會獲得多少利益，以及在該地區進行發展的風險大小，當然，也要考慮國家發布的相關政策，近年來，國家都在大力推進住房租賃市場的發展。因此，房企在發展和壯大自身的同時，要關注國家政策，順應時代發展。其主要關注兩市場的供需及盈利和風險，其中，盈利和風險指相關從事住房租賃市場的企業獲取利潤的能力及其投資收益的不確定性，如租金回報率、租賃房收入占主營業務收入比重、租賃房銷售額、土地購置成本、房屋竣工造價。在住房租賃市場發展方面，相關房企的參與對緩解住房問題及加快住房租賃市場發展有一定的促進作用；對于消費者來說，在中國特殊的住房租賃市場環境下，消費者住房租購選擇的影響因素較為復雜，其所做出的選擇主要是根據自身經濟條件及所追求的生活質量，包括房價收入比、租金收入比、生活環境等，因此，消費者為了維護自身利益，主要關注兩個方面自身條件及生活環境，其有助于政府認識到住房租賃市場的不足，促進該市場的完善。因此，對于上述因素的分析，能夠在一定程度上了解各參與主體對住房租賃市場的影響，并認識到如何發展住房租賃市場。

3.結論與建議

綜上所述，住房租賃市場的發展受該市場所處地區的發展環境及市場參與主體（主要指政府、房企、消費者）的影響，在市場現有環境條件下，通過對參與主體進行分析，將有助于住房租賃市場的發展。因此，無論是政府在制定、發布發展住房租賃市場相關政策，還是有關房業在計劃進駐住房租賃市場時，都應該從住房租賃市場的所處地區環境和參與主體角度分析如何發展住房租賃市場，據此明確住房租賃市場發展方向。如此，一方面有助于住房租賃市場的發展，協調各方矛盾，使其逐步進入良性發展的軌道；另一方面能夠促進人民居住問題的解決，推進我國城鎮化進程。