房地產營改增關鍵問題與挑戰分析

陳芙蓉

摘要：自 2016 年 5 月 1 日起，中國將全面推開營改增試點以來，全面“營改增”試點工作已推行了數月，但對于房地產企業來說，“營改增”帶來的考驗遠沒有結束。本文主要采用了數學方法、調查法等系列方法，針對當前房地產營改增的稅務籌劃、銷售定價、不動產抵扣、建筑工程掛靠等關鍵問題與相關挑戰進行了分析與闡述，并提出相關應對方法。

關鍵詞：房地產營改增;關鍵問題與挑戰

營業稅和增值稅，是我國兩大主體稅種。營改增在全國的開展，大致經歷了以下三個階段：首先，部分行業。2012年9月1日至2012年12月1日，營改增試點由上海市分4批次擴大至北京、江蘇、安徽、福建、廣東、天津、浙江、湖北8省（市）;其次，部分行業。全國范圍2013年8月1日，營改增試點推向全國，同時將廣播影視服務納入試點范圍;2014年1月1日，鐵路運輸業和郵政業在全國范圍實施營改增試點;2014年6月1日，電信業在全國范圍實施營改增試點;最后，全部行業。2016 年 3 月，營改增在全國各地鋪開，建筑業、房地產業、金融業、生活服務業均納入營改增試點。隨著試點的開始，營業稅退出歷史舞臺。同時，財稅體制的又一次深入變革，將促使增值稅制度進一步的規范化。

一、房地產營改增關鍵問題

（一）簡易征收的稅務籌劃

在財稅[2016]36 號文件中，對于房地產開發企業有以下規定：對于老項目，增值稅計稅方式有選擇權，這里指的老項目是指在 2016 年 4 月 30 日前開工建設的項目，其可選擇一般計稅方式，也可選擇簡易計稅方式。

（二）銷售定價問題

營改增以來，納稅人身份變了，原繳納營業稅的企業變為增值稅納稅企業。營業稅和增值稅在價格的關系上不同，營業稅是價內稅，增值稅是價外稅，價內稅和價外稅若維持原價不變，房地產企業的利潤總額和凈現金流量都會受影響。為規避這些影響，企業應制定適當的定價策略。

（三）不動產抵扣問題

在財稅[2016]36號的附件 2《營業稅改征增值稅試點有關事項的規定》中“（四）進項稅額”部分第 1 條明確規定：選擇一般計稅方式的試點企業，在 2016 年 5 月 1 日后，在會計上按固定資產核算的不動產以及按照不動產方式核算的在建工程，企業取得相關進項稅可在兩年中進行抵扣，抵扣方式是從銷項稅中抵扣，前一年是抵扣比率是 60%，后一年是抵扣比率 40%。不動產進項稅額分2年抵扣的政策，在實際操作層面上，需要區分不同情況，進一步的明確、細化。

（四）建筑工程的掛靠問題

在改革之前，建筑行業的營業稅政策對總包、分包是有區分對待的，建筑業工程是實行總包、分包方式營運，并以總包為扣繳義務人，總承包人在申報繳納稅金的時候可以減除分包人的部分;改革之后，對總包、和分包不再另行區分，均按同一種方法進行征稅，這種方法就是各自銷項稅扣除各自進項稅。營改增后，總、分包人均為增值稅納稅人，給作為被掛靠的分包企業造成一定的稅務影響。

二、房地產營改增挑戰及分析

（一）實務中可取得專用發票金額有限

1.在原材料采購、供應方面，房地產所需材料種類多，供應商參差不齊，尤其是建筑所需材料，如磚瓦、白灰、砂石、土方及零星材料基本上由個體戶、雜貨店、小規模納稅人供應，很多供應商都沒有相關的營業資質，一般為個體經營業戶和小規模企業，不能出具正規增值稅發票。

2.在 2009 年，財政部和國家稅務總局曾就砂、土、石料等部分貨物如何進行計稅出來了文件，并下發了通知。通知指出，關于自產上述貨物，可按照簡易計稅的方式進行開具增值稅發票，稅率為 6%。這些自產貨物包括：一是用于生產建筑所需的基礎材料;二是通過原有砂石等材料進行生產加工其他所需材料;三是水資源;四是建筑所需的由水泥等經過一定加工而生產的生產資料。在對上述產品進行采購時，即使都能獲得增值稅發票，那么在進行納稅時，也只能按照 6%進行抵扣部分稅金。

3.據統計，在整個建筑工程中，人工成本約占到兩到三成，這些人員很大一部分來自社會群體，其中農民工占絕對主要部分，這些群體所產生的人工費，是無法提供增值稅專用發票。

（二）部分企業難以在規定時間內收齊專用發票

由于近來國家不斷出臺各類政策，對房地產市場進行穩步控制，我國房地產行業發展逐漸由小而散的開發轉變為幾大房企群雄爭霸。這些大房企在各個要素方面都具備極佳的優勢，尤其具有大量的流動資金和廣闊的銷售網絡，可以實現多個項目同時開發。多項目運作是房地產開發企業實現規模化、由項目公司向公司高級形態發展的必然途徑，其目的和最終結果就是房開企業獲得高額的經濟回報，這些公司的房產項目較多，分布較廣，各地分公司采購的原材料均會取得專用稅票。這項龐大的工作，在營改增的試行摸索階段，想要做好這項工作是極其不易的。

（三）建筑企業實際稅負增加且最終轉移給開發商

對于在建筑行業推行營改增，所有的難點問題都集中在增值稅發票如何能夠獲取上。例如：湖北某家具有特級建筑資質的企業，在進行應該營改增前，其在 2012 年所上繳的稅額約為四億元。在營改增后，按照現有的稅收制度規定，企業可以較少納稅近一億七千萬元，實際情況為很多建筑材料在采購時無法獲得相關票據，這部分費用無法與總體稅費扣除。這樣一來，企業需要繳稅額躍升至七億六千萬元。

（四）“舊城改造”居民補償款不能在銷售額中扣除

房地產開發企業一般納稅人銷售其開發的房地產項目，允許扣除向政府支付的土地價款。但就棚戶區改造即老城改造項目而言，其項目銷售額的計算方式為房屋銷售收入和其他價外費用，這其中還應當包含拆遷補償費用，在銷售額且不得扣除直接支付給被拆遷戶居民的土地補償款，勢必增加企業“舊城改造”拆遷成本。

（五）聯營合作項目成本逐漸增大

實行增值稅后，銷項稅額是不含稅工程造價乘以增值稅稅率，進項稅是各類工程建筑成本所取得專用發票的稅額，進項稅與工程建筑成本有密切的聯系，營業稅和增值稅這兩個稅種在本質上有較大區別。當一個工程承包方在進行聯營合作時，由于其在工程轉包、機械租用、原材料采購等方面沒有取得增值專用發票，將造成可抵扣的進項稅很少及建筑項目整體稅額巨額增加，增加的稅負成本會高達 6%至 11%，超過總包方的管理費率，部分項目甚至超過項目的利潤率。

三、應對方法及結論

隨著營改增的開始，營業稅將被增值稅取代，我國的稅務體系將更加規范。為了更好地做下一步的應對工作，應從以下幾個方面開展：

1.思想高度重視：企業全員了解營改增政策，提高稅收風險意識，優化稅負控制流程。

2.前期清理及準備：（1）2016年04月30日前已匯款客戶須及時對賬，按時繳納營業稅。（2）開具地稅領用發票的清理，已收款開票但已批退款的，務必在稅改前退款并具紅字發票。（3）清理存量合同并找出風險點和找到消除風險的辦法。

3.做好籌劃安排：（1）根據業務做好適用的政策籌劃安排，對于已選擇簡單征收方式的老項目做好備案。（2）在營改增稅收政策下，對業務模式進行分析，合理控制稅負。（3）通過對合作伙伴的選擇控制稅負。

4.街接落實：（1）密切關注與企業自身利益相關的后續政策補丁。（2）對新項目公司及時申請一般納稅人認定;（3）確保核算系統與稅務征管系統期初數據準確無誤;（4）確保收到發票增值稅及時進行抵扣和順利開出第一張銷售增值稅專用發票;（5）確保第一個月稅務申報成功;（6）清理應交營業稅，及時辦理補繳或退稅手續。

5.協調運作：（1）協調物質采購和工程招標實施方案;（2）調整市場營銷定價方案;（3）調整成本估算模型及實施方案;（4）調整業務控制流程;（5）調整績效考核方案。

6.實現全面風險控制：（1）修訂內控制度和制定《增值稅操作手冊》;（2）建立稅務策劃啟動、決策及實施機制;（3）建立稅務風險控制體系。

總之，“營改增”是我國稅制改革的重大變動，對房地產企業、房產購買者、政府管理部門都產生較大的影響，房地產作為國民經濟的重要組成部分，其結果必然受到重點關注。對此，我們應該以積極的心態，冷靜分析學習，調節“營改增”的應用選項，利用好稅收優惠政策，幫助企業穩健發展，全面提升企業的競爭力。

參考文獻：

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