佳兆業負債下降業績增長向高質量發展轉變成效顯著

胡嘉琦

2019年8月27日，香港中環，云淡風輕。

佳兆業集團控股有限公司（1638.HK，以下簡稱“佳兆業”）在香港舉辦2019年中期業績發布會。佳兆業集團董事局主席郭英成、執行董事兼總裁麥帆、獨立非執行董事饒永、高級顧問譚禮寧、首席財務官劉富強、集團控股副總裁吳建新出席現場。

2019年上半年，房地產行業各地政府繼續實施“因城施政”“分類調控”的方針，而佳兆業則跟隨市場變化及時調整調控政策，聚焦主業，業績增長喜人。財報顯示，2019年前6個月，佳兆業實現合約銷售347億元，同比增長37%；合約建筑面積約為196萬平方米，同比增長38%。根據樂居財經研究院發布的《2019上半年中國50強房企權益銷售增幅榜》，位居上半年中國50強房企權益銷售增幅第4位。

佳兆業銷售業績強勁增長，盈利能力持續提升，財務結構持續優化，舊改貨值加速釋放，在盈利能力、財務穩健性、增長持續性等核心緯度全面取得均好性發展，同時進一步鞏固在粵港澳大灣區的領先優勢，為搶抓深圳先行示范區機遇，實現全年各項目標奠定堅實基礎。

業績表現穩定 加速新一輪投資步伐

2019上半年，佳兆業營業收入同比增長34%至201.1億元；毛利67.1億元，同比增長41.6%；凈利潤達到27.8億元，同比增長24%；本公司持有人應占溢利28.4億元，同比大漲67%；本公司持有人應占核心凈利潤同比增長55%達到27.5億元。

面對樓市變化，佳兆業制定了靈活的銷售策略，銷售增速再次實現突破。

作為地產企業最重要的生產要素——土地儲備，2019年上半年，佳兆業通過多元化渠道補充，包括舊改供應、招拍掛、收購并購等 ，共獲得15個優質項目，新增土儲權益建筑面積達246萬平方米，深化全國化布局。

佳兆業在業績發布會上表示，重點布局一線及重點二線城市，持續為公司帶來業績增長，其中一線城市銷售占上半年整體合約銷售逾40%。大灣區、長三角、華中、華西及環渤海五大城市群，僅大灣區貢獻銷售占比達58%。

截至今年上半年，佳兆業共有土地儲備近2600萬平方米，可售貨值逾5000億元。其中，一線和重點二線城市占比達到76%，大灣區占比達到55%。而大灣區城市中，深圳及廣州作為本集團多年來深耕的重點市場，土地儲備占比達大灣區市場的35%。豐厚且優質的“存糧”，無疑為佳兆業贏得了不小的競爭優勢。

下半年，佳兆業預計可售貨值約1200億元，在加速釋放舊改貨值、加速推貨入市、提高周轉并加速回款的戰略助力下，佳兆業將領跑行業。

在全國化布局中，佳兆業開始將自身最具實力的城市更新步伐加快向全國輸出。7月，上海嘉定區徐行鎮“城中村”項目實現供地，這是上海市目前最大的“城中村”改造項目，也是嘉定區首個民營企業參與并成功完成拆遷摘牌的改造項目。對此，有市場人士表示，上海是中國經濟發展中心和長三角區域的龍頭，隨著長三角一體化政策的推進，佳兆業成功拿下上海徐行鎮項目印證了其布局的前瞻性。

財經評論員嚴躍進認為，對于佳兆業來說，這兩年業績表現比較穩定，新一輪投資的節奏開始加快，其拿下多個舊改項目均具有很好的成長性。佳兆業拿下嘉定的舊改項目，符合其業務優勢，尤其是從嘉定徐行的區位優勢看，未來成長性很高。此外，若從大灣區發展的角度看，實際上佳兆業本身發展機會還是很大的。

深耕深圳 夯實舊改優勢

8月18日，發布《中共中央、國務院關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見》，深圳在經濟特區成立39周年的重要時刻再次吹響奮進的號角，也為精耕深圳的佳兆業帶來巨大的發展機遇。

佳兆業扎根深圳，專注于粵港澳大灣區的發展，財務表現強勁，近期中央發布關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區的意見，目標把深圳建成具有全球影響力的創新創業創意之都，成為競爭力、創新力、影響力卓著的全球標桿城市。截至上半年，佳兆業深圳土地儲備325萬平方米，貨值約1600億元。

國元國際研報指出，佳兆業扎根深圳，專注于粵港澳大灣區的發展，財務表現強勁，佳兆業將成為“深圳建設先行示范區”的主要受益者。

市場人士指出，隨著深圳建設先行示范城市，佳兆業長期扎根深圳的優勢將進一步凸顯，迎來屬于自己的“黃金時代”。在地產和城市更新主業之外，佳兆業前瞻布局的大健康、大文旅、大消費產業加速推進，與主業的協同格局初步顯現，以航運、文體等成熟產業為抓手，在深圳建設社會主義先行示范區中發揮先鋒、引領作用。

此外，國務院常務會議今年6月提出要“加快改造城鎮老舊小區”“加大金融對舊改的支持”，標志著城市更新的萬億級市場正向房地產企業加速開啟，這對于“舊改之王”佳兆業而言，迎來了新一輪高質量增長的窗口期。

2019年上半年，佳兆業由舊改轉化而來的高利潤型項目銷售取得佳績，中期業績報告顯示，佳兆業擁有近3200萬平方米占地面積的舊改儲備（未納入土儲），在大灣區內共有128個舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，可帶來近兩萬億元的貨值。佳兆業集團管理層表示，由于按照會計成本法入賬，公司已納入土儲和尚未納入土儲的舊改項目價值均被嚴重低估，兩萬億元貨值有待重估釋放。

據悉，佳兆業計劃每年從舊改項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發。去年底至今年上半年，佳兆業就成功轉化廣州小坪村、上海徐行鎮及深圳福田口岸3個項目，共計可售面積73萬平方米，可售貨值逾404億元。

佳兆業集團管理層表示，未來集團將繼續發揮舊改優勢，推動舊改項目的快速轉化。預計未來1-2年，集團將有9個舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；長遠來看，集團將有約占地面積2200萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。

提前完成全年降負債目標

房地產企業“高負債”一直廣受詬病，佳兆業財報數據顯示，2019年上半年，公司凈負債率下降45個百分點，速動比率保持在1.3倍的良好水平，現金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內到期債務且有結余。上半年，公司優化債務結構成效顯著。

2018 年穆迪給予佳兆業集團首次 B1評級，展望穩定；標準普爾及惠譽給予公司“B“的信貸評級，展望穩定；中誠信給予AA+穩定評級。中長期來看，隨著相關評級機構對公司評級的肯定，及公司負債結構的持續改善，公司的財務指標有望進一步優化。

事實上，上半年佳兆業在穩健發展業務的同時，一直力求把負債控制在行業可接受的水平，持續優化。“降負債率，我們有很多用法，首先盡量減少重資產比例，這是我們一直在努力的。以前很多資產在出租的，想方設法把它變現；大宗資產，優質資產，比如深圳佳兆業中心、上海佳兆業中心則保持長期持有。” 佳兆業集團控股有限公司主席兼執行董事郭英成如是說。

房地產的“高速生長”時代已結束，住房不炒、調控趨緊的今天，佳兆業通過不斷優化財務指標，實現了向高質量發展的轉型，不再單純以銷售額增長為目標，而是包括優質土儲、財務、可持續性在內的多維指標均衡發展。