“租售同權”政策下學區房租購價格變化及其引致的金融風險

周北辰　楊澤鵬　葉廣正

【摘? ?要】 本文就“租售同權”政策對學區房房價房租的影響力進行了分析，并對其導致的金融風險的變化進行預想，得出政策可能在短期內加劇金融市場的不確定性，同時越接近市中心、且是重點學校學區房的房產，變化越劇烈，同時值得注意的是，政策只是短期有效，長期的不確定性因素過多。

【關鍵詞】 租售同權;學區房;房價房租;金融風險

The Change of the rent-purchase price and the financial risks arising from the "the right to rent and sell" 's policy

Zhou Beichen? ?Yang Zepeng? ?Ye Guangzheng

[Abstract] This paper analyzes the influence of the “rental and sales rights” policy on the housing rent of the school district， and predicts the changes in the financial risks caused by it. It is concluded that the policy may aggravate the uncertainty of the financial market in the short term， and the more The property that is close to the city center and is the key school school district has a more dramatic change. It is also worth noting that the policy is only effective in the short term and there are too many uncertainties in the long run.

[Keywords] renting and selling the same right; school district; house price; financial risk

1? 引言

“租售同權”顧名思義，租戶與住戶享有同等的公共權力，包括就近入學、就近就醫、究竟計劃生育服務、就近公共設施使用。所謂“租購同權”，亦稱“租售同權”，意味著租房者與購房者享有同等的公共權力。主要體現在以下公共服務：1.戶籍權益：租房者及其子女同樣可以過得落戶權利。2.教育權利：租房者同樣可以獲得學區享受酸，也就是說租用學區房者與戶主同權。 3.社區服務權益：租戶同樣可以獲得住處附近配套的公共服務權利。4.公積金使用權益：我國的住房公積金是依托工作單位由工作單位、國家、個人共同出資，在公積金的使用上可以用于購房、租房、裝修等，政策實行后，租戶與住戶同樣可以享有住房公積金的使用權利。該政策的初衷在于通過鼓勵租房來推動住房租賃市場的發展，從而平抑房價，減小由于房產價格變動而引致的金融風險，達到調控目的，其實，政策的最直接受體，就是學區房。

2? 實施概況

2007 年2 月，杭州市小升初學生， 公辦中學按片區就近招收，民辦初中由學生和家長自由選擇報名。

2011 年4 月，成都實現居住自由且戶籍統一化目標， 實現義務教育公平化。

2015 年12 月，重慶租房者與購房者均可就近入學。

2017 年7 月，廣州市正式實行租售同權。“租購同權”首先要保障租賃雙方權益，意味著租房者享有與購房者同等的公共權利， 包括了子女受教育權，加大對租房者公積金租房的支持力度，落實稅收優惠; 其次從供給端著手， 加大住房供給，最大限度地滿足居民租房需求;最后壯大現代租賃產業，扶持住房租賃企業，打造現代租賃產業經濟， 建立健全房屋住房租賃信息服務平臺，更好地服務于住房群眾，保障其合法權益。其核心可以簡單地理解為租房可入學。即，滿足要求的租戶子女可實現就近入學等公共服務權利，實現“租購同權”。

3? 政策評價

目前，很多城市“就近入學的標準基本都是： 第一順位是房戶合一，也就是監護人是‘房 主 + 戶主; 第二順位是‘房主;第三順位才是‘租房。租戶供應源源不斷，然而教育資源供應有限，就算租售同權真的實行，很多熱點學區，一般只能保證房戶合 一的第一順位入學，很多監護人非房主的三代都需要調劑”。優質教育資源尤其緊缺，撇開尋租行為的廣泛存在，重點學校在錄取過程中仍會對自有房和租房者進行排序，在招生人數有限的前提下，首先錄取房戶合一的學區房住戶子女，最后才可以輪到租戶子女，但是到最后所剩的名額已經不多了。

廣州的確已經實行“租購同權”，但是只有滿足以下三項中的一項，才能享受“同權”：承租人持有人才綠卡、子女有廣州戶籍、符合積分入戶上學的條件，且這三類人在廣州都必須無房。由此可見，這并非真正意義上的租售同權。重點學校仍然保護正式住戶。從廣州的“租購同權”在本質上只是廣州人才引進政策的一個具有誘惑性的方式，而非真正解決資源配置問題。真正能享受到的優質教育資源人少之又少。從根本上說，“租售同權”目前無法實現，根源在于教育資源分配極度不均。廣州市排名前10的小學70%位于越秀區，20%位于天河區，剩下1所在荔灣區。作為擁有11個區的一線城市，廣州的好公立學校幾乎全集中在越秀區，然而這些地方的住房市場租房市場已經接近飽和。北京情況也類似，好學校幾乎都在東、西城和海淀。而從全國來看，好的教學資源集中在一二線和省會城市，小城市的教育資源和師資都面臨流失情況。

政策一出臺，眾說紛紜，有人鼓掌喝彩，有人表達質疑，最大的質疑表現在如下方面：首先教育資源有限，當租房與購房可以同樣入學，學校會提高入學標準，租戶同樣難以入學;在房價方面，隨著租房需求增大，購房量增速放緩，房地產商為了保持盈利，會選擇乘機抬高購房價格，減少住房供給，最終達不到平抑目的;在金融風險方面，大量的租房，可能導致儲蓄率下降，銀行放貸能力下降，同時受到傳統住房觀念影響，租戶最終依然選擇購房，但是存款有限，貸款還款能力不足，間接導致金融風險。

4? 研究思路

本文就租售同權對學區房房價房租的變化的影響進行分析，并提出可能的影響路徑，最終指出金融風險的變化。

5? “租售同權”對學區房房價、房租的影響

政策出臺，租房需求增加，許多的資金富裕者將購買房產供出租創造長期收入，同時隨著購房需求的相對萎縮，房地產賣主傾向于縮減供給，并抬升價格，保持盈利，這樣看來，房價并不能減少，同時，隨著政策的推行，爭議增多，弊端呈現，政策會逐漸被修改，政策僅僅保持短期效力。

6? “租售同權”引致的金融風險變化

政策出臺，城市青年會加緊租房的步伐，同時，租房的高昂價格使得他們的儲蓄率下降，但是，囿于以房養老觀念，他們最終依然購房，但是前期儲蓄不足，會增加金融市場的信用風險。同時，房租價格以及住房價格的短期波動，容易加劇市場泡沫的破滅，市場風險將會加大。

7? “租售同權”政策影響的異質性分析

進而，我們從城市區域異質性的角度分析政策的影響能力，越接近中心城區，交通越便利，那么學區房分布也就越發密集，進而越早接受市場信息，所以，這些地方的住房，更加容易出現短期大幅度的房價，房租波動，金融風險也會更大。

同時，學區房中，重點學校學區房才是人們爭相居住的地方，所以重點學校學區房的變化會尤其放大。

8? 結論

最后，我們得出，租售同權的可行性較差，政策難以達到預期目的，反而可能加大市場泡沫，對于政策的制定，不能一味下猛藥，要結合市場實力，循序漸進，摸著石頭過河。

參考文獻：

[1] 張 驥. 學區房溢價的再估計：以北京市為例[J]. 經濟問題探索， 2017（8）：57-63.

[2] 李富榮. “互聯網+”視閾下破解“學區房”溢價難題的思路與對策[J]. 理論導刊， 2017（12）：47-51.

[3] 石憶邵， 王伊婷. 上海市學區房價格的影響機制[J]. 中國土地科學， 2014， 28（12）：47-55.

[4] 黃燕芬， 王淳熙， 張 超，等. 建立我國住房租賃市場發展的長效機制——以“租購同權”促“租售并舉”[J]. 價格理論? ? ? ? ?與實踐， 2017（10）：17-21.