對話米域CEO馮印陶：本土聯合辦公企業將蠶食Wework份額

林北辰

80后的馮印陶很顯年輕，黑框眼鏡、白色T-shirt、帆布鞋與雙肩包是他的標配。日常工作中他沒有什么管理者的架子，即使在公司也經常會熟絡地幫參觀的訪客開門，看上去與米域內辦公的白領們沒有太多區別。

2016年成立的聯合辦公品牌米域是一家“上海味”頗為濃厚的創業公司，小資、透亮的采光是米域空間給人的第一印象，偏愛在商場頂層選址與頗具設計感的裝修風格則是米域空間的共同特點。

米域 晶品是這家公司今年在上海開出的第四個聯合辦公空間，也是聯合辦公與核心商圈合作的案例之一。其位于靜安寺晶品Crystal Galleria 7樓頂層，總面積5500余平方米，配有1200平方米超大開放花園露臺。在此之前，米域最為人所知的項目是在上海老城區將廢棄的錨釘廠改造成辦公空間。

過去三年內，聯合辦公經歷了2016年的井噴式發展、2017年的融資熱潮、2018年的上市潮等歷程，規模效應初顯，同時也面臨行業洗牌、盈利能力存疑等困境。這樣的背景下，差異化的打法、用戶體驗與精細運營成為聯合辦公企業們突圍的重點。

在采訪過程中，馮印陶不止一次提到“科技”對聯合辦公發展的意義。他在最新的一次演講中，也把“AI”加入米域的戰略規劃中?；ヂ摼W環境下成長的中國青年們對智能化的生活方式有前所未有的高需求、高熱情，馮印陶認為，科技化的辦公方式將成為中國本土聯合辦公打敗Wework中國業務的關鍵。

新經濟形態下的自我定位

聯合辦公賽道跑了三年，眼下是否已經到了馬拉松最后五公里的階段？

馮印陶的回答是否定的。

“Wework在美國干了將近十年了，進入中國是三年以前。”馮印陶說，國內聯合辦公最早的在2014、2015年入局，遲一點的2016、2017年進場，“不管是wework還是中國的競品，我覺得都是剛剛開始。這種感覺應該像2006、2007年的電商，雖然好像大格局定了，但還沒到尾聲，只是過了起跑階段?！?/p>

談起聯合辦公自然繞不開其鼻祖Wework。2010年，Wework在美國紐約起家，為紐約的創業者提供辦公服務，后受金融危機和辦公地點租金高昂等原因影響，促使小企業們更多選擇wework提供的工位計費方式。歷經十年，Wework發展了多種業態，成為全球最大的聯合辦公獨角獸。

馮印陶認為，如今的上海與Wework起家時紐約的整體環境相似：創業風潮興起，而整體大環境趨于蕭條。這樣的背景讓更多的中小微企業放棄整租辦公室，開始將目光轉向更經濟的聯合辦公模式。

然而，馮印陶也看到，在中國的聯合辦公賽道，供給側與需求側均存在著不同的行業亂象：

在供給側，業界對融資的炒作讓加劇了企業的盲目擴張。早期的聯合辦公企業創業門檻不高，導致供給側同質化程嚴重。三年過去，聯合辦公空間的規劃不合理、設備老舊等問題紛紛暴露。

而在需求側，馮印陶認為行業過度強調了租戶群體的創業身份，這其實并不是聯合辦公的最主要目標群體?！爸行∥⑵髽I”與“創業公司”雖然在人數、體量上差距不大，但中小微企業具有更穩定、留存時間更久的特點。

“聯合辦公的客戶不該只是創業者，用戶畫像也不該只是VC層面的創業公司?！?馮印陶表示，創業企業可以靠畫餅獲得融資，而小微企業更多的是存續，這樣的特點投映在聯合辦公空間上，使企業對于辦公空間交通便利、配套設施的考量更為務實。

過于強調高端化也是一大問題。馮印陶反對在甲級寫字樓里開設聯合辦公空間的做法，他認為甲級寫字樓“是另一個維度的投入”，并不適合用作聯合辦公空間，

例如，甲級寫字樓每個周末都對前臺的大理石進行深度清潔，用玻璃幕墻展示高端化。對于入駐聯合辦公的中小微企業來說，這些都不是必須的，尤其是小型互聯網公司并不需要這樣豪華的門面，但每一項服務都體現在了工位的租金上。而5A寫字樓雖然外觀高端，網絡空調等設施不夠靈活的特點也給聯合辦公空間的運營增加了難度。

這不禁讓人聯想到米域的競爭對手氪空間，后者在全國11個城市開設了總計40多個聯合辦公空間，選址均分布在核心商圈高端物業的甲級寫字樓中。2018年底，以氪空間為首的眾多聯合辦公企業面臨關店、拖欠租金、資金鏈斷裂等問題，直到2019年初的一筆融資才緩解了氪空間的燃眉之急。

對此，馮印陶沒有正面進行評價，只是稱他所欣賞的開店模式是零售行業711對“3個月盈利測試”的做法——無論選址看起來多么合適，若三個月無法實現盈利，一律關店重新物色店面。

對于已經開業的米域項目，馮印陶坦言，已經有10%處于需要翻修的階段。三年前，創業熱潮興起，米域的辦公空間內設置了許多大會議室供創業公司開會、擴員，但如今，米域減少了大會議室的布置，也是創業熱潮趨于平淡的表現。

瞄準“科技化”

馮印陶的大學專業是計算機科學，從他身上可以感受到明顯的理科生思維。作為米域的唯一創始人，馮印陶為米域品牌定下了“四步走”的發展階段：

第一步是“二房東”、直營店階段，通過自己承租、自己改造帶動品牌影響力；其二是品牌成長期，這個階段中不再投入裝修改造，而是與房東業主共同承擔裝修成本；其三是打造社區，用空間將用戶連接起來，這個階段的重點是品牌運營；其四是對品牌的經營，做到完全輕資產化。

目前，米域正從馮印陶定義的第二階段至第三階段過渡。典型案例米域 晶品正是由商場物業負責大部分裝修費用，米域借辦公空間為商場帶來更多日間人流量，這樣才能將靜安寺地段的單個工位租金控制在每月2000元左右。

米域為上海地區的聯合辦公空間接入了人臉識別門禁系統。由于目前沒有企業面向聯合辦公場景研發人臉識別系統，米域組建自己的技術團隊，整合研發了一套新的技術方案，去掉一些不必要的性能，提高設備對聯合辦公環境的適配性。

馮印陶認為，某種程度上米域的門禁人臉識別是“技術過?！钡?，原因在于目前市面上的產品多為安防行業的人臉識別，面臨的是萬人以上的識別率，而米域只需取其部分，最多面臨同時幾十個的識別精度。在室內燈光穩定、場景穩定的情況下，聯合辦公的人臉識別門禁很容易做到精準識別、流暢開門。

除了門禁，人臉識別還可以用于支付和會議室預定確認等泛領域應用。馮印陶的下一步計劃是，在米域空間的會議室中加入科大訊飛的語音識別系統，實現AI會議速記。這樣的計劃在技術層面同樣是一種“降維應用”，在收聲穩定的會議室，僅配備四個收音器，以科大訊飛目前的精準度來說就能實現實時速記。

對于AI技術進入聯合辦公空間的前景，馮印陶頗為自信。他認為這是中國用戶的特點，“Wework為什么在中國沒法盈利？美國人沒有意識到吧臺的啤酒對中國的年輕人而言不是剛需，也不需要有人天天幫他們洗杯子。但是對科技（應用），對拿手機藍牙開門、對人臉識別等等，（中國的年輕人）有著天生的敏銳?！?/p>

確定“科技AI”戰略后，馮印陶對米域的定位是空間的運營方。米域近期上線了知識內容分享社區“知時”，每周末在米域空間內舉辦知識分享會，實行演講人邀請制、會員實名制，試圖打造知識分享的社區空間，但目前的會員人數不到200人。

小而美是米域的一貫作風。與競品相比，米域的空間數量不超過20家，每一家的裝修風格也不盡相同，只在北京、上海兩地發展。馮印陶認為，京滬以外的城市目前還不具備足夠資源和創造力支持聯合辦公開業。

馮印陶還透露，米域在每一家開業的聯合辦公空間都實現了單點盈利，但這些還不足以支撐整個公司的支出，預計2020年實現盈虧平衡。在資本層面，米域A輪、B輪均選擇了產業資本，目前正與幾家VC洽談下一輪融資。

對于未來發展，馮印陶預測，Wework上市后的2、3年內將退出中國市場。“雖然現在本土聯合辦公空間的體量不到Wework的十分之一，但米域等中國本土品牌將給Wework在中國的本土化發展帶來壓力，逐漸蠶食它的中國市場。”他相信，未來占領中國聯合辦公產業的一定是中國本土品牌。