房地產(chǎn)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策分析

武斌

【摘要】近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展，帶動(dòng)物業(yè)管理的規(guī)模和水平也有了較大幅度的提升，然而物業(yè)管理仍然是處于發(fā)展的初步階段，還存在著較多的問(wèn)題，比如在法律建設(shè)、服務(wù)水平等方面，還有較大的提升空間。本文對(duì)此展開了分析和研究，并有針對(duì)性地提出了解決對(duì)策，以促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);物業(yè)管理;問(wèn)題

良好的物業(yè)管理不僅關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，還與人們的生活質(zhì)量以及房屋壽命有直接影響，小區(qū)的物業(yè)管理水平也成為人們購(gòu)房時(shí)重點(diǎn)考慮的要素。因此，改善我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理模式，對(duì)提高我國(guó)城市管理水平有積極作用，不僅要從宏觀上優(yōu)化物業(yè)管理的市場(chǎng)環(huán)境和法律環(huán)境，還要從微觀的內(nèi)部管理細(xì)節(jié)上，進(jìn)行管理模式改進(jìn)。

1、房地產(chǎn)物業(yè)管理的重要作用

明確物業(yè)管理作用，是改善管理水平的切入點(diǎn)，借此引起房地產(chǎn)行業(yè)和物業(yè)管理的重視。隨著經(jīng)濟(jì)體制的改革不斷深入，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已形成產(chǎn)權(quán)多元化的新格局，管理也趨向于社會(huì)化。物業(yè)管理企業(yè)的出現(xiàn)為房屋售后提供了保障，將會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，吸引更多的業(yè)主進(jìn)行投資，有利于房地產(chǎn)的保值和增值。除了業(yè)主之外，物業(yè)管理水平也是房地產(chǎn)開發(fā)商重點(diǎn)考慮的因素。若能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，將會(huì)對(duì)開發(fā)商自身聲譽(yù)有積極作用，打造強(qiáng)勁的品牌優(yōu)勢(shì)。

2、房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的問(wèn)題

2.1缺乏相應(yīng)的法律環(huán)境

明確的法律法規(guī)將會(huì)對(duì)行業(yè)發(fā)展起到引導(dǎo)和約束作用，有利于保障行業(yè)中各方主體的權(quán)益。然而由于我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，在法律法規(guī)方面的建設(shè)仍處在摸索當(dāng)中。目前正在施行的法律法規(guī)主要包括《物業(yè)管理?xiàng)l例辦法》，以及地方性的行業(yè)規(guī)范，比如《業(yè)主公約示范文本》等。各地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)水平參差不齊，由于經(jīng)驗(yàn)不足，缺乏實(shí)踐，部分相關(guān)政策更多的是借鑒于國(guó)外行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，無(wú)法適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，因此在未來(lái)，法律環(huán)境還有待進(jìn)一步的完善。

2.2物業(yè)管理工作缺乏專業(yè)人才

物業(yè)管理涉及了較多的專業(yè)和領(lǐng)域，管理工作需要專業(yè)的人才進(jìn)行打理，比如相關(guān)政策解讀、工作規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)和流程化建設(shè)、與業(yè)主溝通交流等，都需要從專業(yè)的角度進(jìn)行解決，借助專業(yè)的溝通技巧和管理模式開展工作。然而在現(xiàn)階段的物業(yè)管理工作當(dāng)中，還缺乏專業(yè)性的人才，致使物業(yè)管理水平始終得不到大幅度的提高。

2.3物業(yè)收費(fèi)和服務(wù)缺乏明確標(biāo)準(zhǔn)

物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，是在全國(guó)范圍內(nèi)普遍存在的問(wèn)題。雖然國(guó)家已出臺(tái)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，但各地區(qū)在細(xì)化程度以及監(jiān)督實(shí)行上還存在諸多問(wèn)題。比如物業(yè)管理公司收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)形式等多方面都呈現(xiàn)魚目混雜的現(xiàn)象。廣大業(yè)主也無(wú)從參考，在被通知交費(fèi)時(shí)，往往產(chǎn)生抵觸情緒。尤其當(dāng)部分物業(yè)公司發(fā)生重復(fù)收取費(fèi)用的現(xiàn)象時(shí)，更是造成了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾。

3、房地產(chǎn)物業(yè)管理的改進(jìn)策略

3.1逐步完善物業(yè)管理相關(guān)的法律法規(guī)

如前文所述，物業(yè)管理工作涉及了較多領(lǐng)域的內(nèi)容。不僅包括對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，還包括消防安全等多項(xiàng)工作。尤其在收交費(fèi)方面，更是引起了較多的矛盾，需要完善的法律法規(guī)體系對(duì)物業(yè)管理工作進(jìn)行規(guī)范。因此，我國(guó)立法部門要在以下幾個(gè)方面進(jìn)行考慮：第一，對(duì)房屋安全及日常維修管理的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定，對(duì)小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行明確;第二，對(duì)小區(qū)日常治安防范和秩序維護(hù)以及消防管理進(jìn)行定期檢查，確保小區(qū)住戶環(huán)境安全;第三，對(duì)業(yè)主進(jìn)行普法知識(shí)宣講，樹立起廣大群眾的法律意識(shí)和花錢買服務(wù)的消費(fèi)理念，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)遵守法律規(guī)定，規(guī)范工作標(biāo)準(zhǔn)。

3.2建設(shè)人才隊(duì)伍，提高管理水平

房地產(chǎn)物業(yè)管理水平的提高要依靠專業(yè)性的人才，只有團(tuán)隊(duì)專業(yè)水平提高，才能夠推動(dòng)整體服務(wù)質(zhì)量的改善。人才隊(duì)伍建設(shè)要注重技能結(jié)構(gòu)的完善，一方面要引進(jìn)信息技術(shù)人才，建設(shè)小區(qū)物業(yè)與業(yè)主之間的溝通交流平臺(tái)，提高信息傳遞的效率，有助于打造雙方的友好關(guān)系;另一方面要引進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)的人員，對(duì)政策和法規(guī)有更高的敏感性，對(duì)工作的標(biāo)準(zhǔn)有更高的自覺性。除了人才引進(jìn)，還要加強(qiáng)對(duì)既有員工的培訓(xùn)，以提高整體隊(duì)伍的素質(zhì)水平。

3.3規(guī)范企業(yè)的收費(fèi)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

由收交費(fèi)所引起的業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾較多，管理方應(yīng)當(dāng)從兩方面進(jìn)行考慮。一是收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有待明確，應(yīng)當(dāng)建立起完善合理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)體系，對(duì)收費(fèi)項(xiàng)目和形式進(jìn)行仔細(xì)說(shuō)明;二是對(duì)服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行深入思考，即：為業(yè)主所提供的服務(wù)是否滿足業(yè)主需求？是否符合業(yè)主交費(fèi)的價(jià)值？通過(guò)兩方面的結(jié)合思考，使物業(yè)服務(wù)水平有實(shí)質(zhì)性的提高。當(dāng)業(yè)主認(rèn)可物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)過(guò)程也會(huì)更加順利。此外，物業(yè)公司還可以通過(guò)多種方式，強(qiáng)化業(yè)主的繳費(fèi)意識(shí)，比如通過(guò)歌舞會(huì)以及公示等，進(jìn)行物業(yè)管理知識(shí)的日常宣傳，借助互動(dòng)形式，拉近雙方距離，樹立起業(yè)主的消費(fèi)理念。

3.4設(shè)置行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化資質(zhì)認(rèn)證

要提高物業(yè)管理行業(yè)的整體發(fā)展水平，還要設(shè)置行業(yè)的準(zhǔn)入門檻，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置，杜絕劣質(zhì)企業(yè)和行業(yè)亂象的產(chǎn)生。在行業(yè)的宏觀管理上，可以強(qiáng)化資源集約化管理，打造品牌效應(yīng)，為行業(yè)發(fā)展提供資源支撐。與此同時(shí)，對(duì)物業(yè)管理專業(yè)的工作人員也要加強(qiáng)相關(guān)資質(zhì)認(rèn)證。通過(guò)對(duì)持證上崗率做出要求，提高物業(yè)管理水平，不僅重視其理論知識(shí)，也要對(duì)其思想素質(zhì)和實(shí)際操作能力進(jìn)行考察，為物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展打下扎實(shí)的管理基礎(chǔ)。

3.5加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)管

除了明確行業(yè)發(fā)展的標(biāo)準(zhǔn)，還要為企業(yè)日常運(yùn)營(yíng)開展有效的監(jiān)管，監(jiān)管主體可以呈現(xiàn)多樣化。廣大的業(yè)主群體是物業(yè)服務(wù)的直接受益人，是主要的監(jiān)督主體，若物業(yè)管理一方存在任何違法違規(guī)行為，可以向政府有關(guān)部門進(jìn)行檢舉。除此之外，社會(huì)媒體也是物業(yè)管理企業(yè)的重要監(jiān)督主體，通過(guò)社交平臺(tái)，譴責(zé)不良企業(yè)的違規(guī)行為，并宣傳、倡導(dǎo)積極的企業(yè)精神。

結(jié)語(yǔ)：

通過(guò)良好的物業(yè)服務(wù)，不僅可以提高業(yè)主的生活品質(zhì)，還可以在社會(huì)范圍內(nèi)建立起和諧文明的氛圍。我國(guó)的房地產(chǎn)物業(yè)管理在專業(yè)水平和綜合服務(wù)方面還存在不足之處，管理人員要加以正視，并積極改進(jìn)，以滿足社會(huì)大眾對(duì)生活品質(zhì)和精神文化的需要。通過(guò)規(guī)范化的服務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)及物業(yè)管理行業(yè)持久穩(wěn)步發(fā)展。

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