淺析房地產企業經濟管理中的成本控制

馬錫龍

[摘要]隨著科技的發展，各種為人類提供便利的產品層出不窮，其中人們對于住的要求也不斷增加。眾所周知，一分錢一分貨，在要求如此多的情況下，就意味著對于樓房建造成本的增加，對于房地產公司來說，項目前期的準備工作，建造地址的勘察，樓房建造的設計規劃，公開招標，項目開始實施時原材料的進購，人工成本等都會由于高要求而增加工作的難度，造成經濟成本的提高。文章對于如何在滿足人類需求的同時將成本控制在合理的范圍提出一些建議。

[關鍵詞]安全系數;便利性;建造成本;經濟成本

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.065

隨著社會的進步，人們對于住房的要求越來越高，除了安全方面的要求，對于住房周邊的環境要求，住房過程中的便利性，如交通方便，出門上班就可以做公交，還有對于上下樓房電梯的要求，在一單元同一層多戶人家居住的情況下會選擇電梯安裝多的樓盤，以避免上下班高峰期乘坐電梯還要排隊的狀況出現等都體現著人類對于生活質量的高要求。每個企業在建立之初就有自己的核心企業文化，而房地產的企業文化便是為所有的顧客都打造一套舒適，安全的家的港灣，如何在保證質量達標的前提下控制成本是所有企業在發展過程中思考的問題，文章將對于房地產管理中可以將成本合理控制的建議列出。

1房地產開發過程中成本管理及控制

（1）項目立項階段的成本管理與控制。在項目立項前，針對近年來房地產銷售額突出的樓盤進行實地考察，通過網絡渠道收集相關的數據以做參考，由公司為項目的立項成立一個專業的項目小組，做前期的準備工作。組織相關的工作人員做市場調查，收集大眾對于住房的喜好和意見，統計所有的數據，將數據由專業的人員進行分析，再開會與此次項目的設計規劃小組的意見結合設計滿足大眾需求的樓房，在此前提下，針對成本節約這塊由專門的項目負責人思考怎樣將施工過程的工藝簡化，成本合理降低，為企業獲得最大利潤[1]。綜上所述，就是由項目策劃小組，風險控制小組，投資小組，設計小組相互配合，各司其職，綜合意見，將項目前期的成本降到最低。

（2）圖紙設計階段的成本管理與控制。在項目開展階段，對于房地產而言，最重要的便是設計圖紙的選擇，在前期的立項階段，已經做好了基層群眾對于住房的意見，就需要對于設計方進行合理的選擇，在知道要求的基礎上怎樣設計好令顧客滿意的建筑是公司首先要考慮的問題，對于一些滿意的建筑設計公司進行公開選拔，除了符合群眾的要求還要將成本縮減到最低。綜合上述意見，在設計圖紙階段的控制主要體現在：一是選擇合適的設計公司，按困難程度合理分工;二是要求限額設計，有效控制成本;三是增加合同條例，合理控制成本。

（3）招投標階段的成本管理與控制。房地產企業經濟管理中的成本控制在招投標階段中的效果是最明顯的，項目在招標的過程中一個是對原材料供應商的選擇，一個是對承包單位的選擇。招標的目的是實現雙方合作共贏，將項目的工作細化，責任承擔分配清晰，所以在招標的過程中要充分利用項目的優勢，順利地完成招標工作。由此可見，招投標階段的成本管理與控制將在以下四個范圍內得到控制：一是選擇合適的合作單位;二是完善招投標工作環節;三是加強對于招投標的監督工作;四是細化合同合作條例，劃分工作內容。

（4）施工階段的成本管理與控制。一個建筑本身的質量最根本的原因就是原材料的選擇上，在材料的進口上要慎之又慎，負責人多跑幾家供應商，通過對比，選出質量又好，價格合理，在行業內具有威信的企業，在材料特性的測量上請專業團隊進行把控，還要要求出口商提供相關的材料質量證明文件，將驗證不達標的材料剔除，禁止使用[2]。在進口到施工場地后對一些要求嚴格的材料再進行反復的抽查檢驗，確保達標，能夠正常投放使用。在進口上還要把控時間，要保證前方不能缺材少料，也不能過多堆放，以免材料受到天氣、時間等影響造成經濟上的損失。監管人員也要監督施工過程中各個環節的基礎管理工作，要做到各司其職。對于建筑的原材料管理小組要重點監督，因為建筑項目上出現過很多以次充好、謀取私利的案例。不定時的檢查材料的質量問題，因為進口數量龐大，總會有少量的材料出現問題，而施工人員可能因為關系自身利益問題，工作講究效率，不能及時發現，在施工現場有可能會出現施工人員濫用材料，導致計劃好的材料短缺等問題都有可能會出現，加大施工成本。

綜上所述，施工階段的成本控制主要體現在三個方面：第一，對于原材料的把控，合理利用，杜絕資源浪費;第二，加強管理人員的綜合素質水平，拒絕中飽私囊的情況發生;第三，做好基層工作的監督，避免施工人員偷懶，延長工期。

（5）結算階段的成本管理與控制。項目完成后，對于最后的結算階段要做好工作。房地產行業因為涉及的資金范圍龐大，在項目施工前都會有借貸、融資等情況的產生，在項目竣工后，要驗收及辦理結算項目財務結算成本后的評估。[3]要及時進行資金核算，對于施工前、中、后所有資金進行綜合管理，對于項目啟動前所借貸的資金盡快進行銷售樓房，資金的回籠，及時歸還，減少利息的成本。

2房地產成本管理及控制中存在的問題及解決方法

（1）項目成本意識薄弱。在項目開始前期，加強相關人員的成本意識，對于管理層的工作員工，采取教育手段，開展對于項目成本節約的重要意義的會議，項目負責人要施行好總體統籌，組織安排工作，使得員工能夠將自己的優勢在工作中最大程度地發揮，只有將重要的管理崗位做好成本意識，才會在項目實施過程中起到管理約束的作用，將項目成本意識落實到具體的工作中。

（2）成本管理和控制體制不健全。俗話說：“沒有規矩，不成方圓。”制度的建立其目的在于約束眾人，起到管理作用，實現企業的可持續發展。所以，要想將項目成本管理和控制發揮出應有的效果，就要請專業的人員，對于項目成本這方面收集相關的資料，統計數據，擬定適合公司情況的制度條例，在過去的制度基礎上完善，打造如合同般嚴謹、具有效用的制度，將成本控制利益最大化。

（3）缺乏對項目實施全過程的成本控制。因為建筑涉及的范圍較大，除了一些專業性強的管理人員和技術人員，其余的都是在項目開始時臨時雇用的普通施工人員，這些建筑工人都是一些文化水平低下，素質比較低的人員，在施工過程中對于材料的運用都是以方便性為主，不會考慮到浪費這一方面，所以為了將施工過程中的成本控制在合理范圍，就要加強對于基層工作人員的教育，杜絕浪費資源，還要合理分配工作，加強工作效率，節約人工成本。

3房地產企業成本管理及控制的措施

（1）建立目標成本體系。在項目開展前期，就要做好風控、預算等工作準備，將人工成本、資源成本等一系列涉及資金情況都要做好計劃，建立目標體系，在項目開展時做到心中有數，在項目結束后，核算資金使用情況，對比預算資金，發現超出部分所造成的原因，以便下次項目實施的有效控制成本。

（2）實行集中采購。隨著社會的進步，科技的不斷發展，很多單調而乏味的工作都逐漸被機械所代替，所以很多行業面臨著巨大危機，發展緩慢，加上社會競爭力越來越大，企業面臨的挑戰也就越來越大，企業為了盈利在各種節假日上推出優惠折扣，大量購買也可享受折扣。由此可見，在房地產成本控制上施行集中采購，不僅能節省資源資金，還能節省在服務上的成本，還能減少中間的很多環節，避免意外情況發生。而且集中采購，對于供應商的背景、信譽度等都可以詳細了解，在專業性上也有保證。

4結論

房地產經濟管理中的成本控制應該做到從項目立項階段、招投標階段和實施過程中全方位地得到控制，加強企業在成本方面的研究，通多專業人士的分析和成功案例的解刨，了解可以合理縮減成本的環節，再融入項目實施中。加強成本控制將成為企業發展的核心競爭力。

參考文獻：

[1]姜冰玉.淺析房地產開發過程中工程成本的有效控制[J].北京工程造價，2003（4）.

[2]張秀蓮.試論商品住宅開發過程中的成本控制[J].北京工程造價，2000（1）.

[3]朱連.施工項目周期成本控制與合同管理[M].北京：中國建筑工業出版社，2004.