上海市房產稅改革的房價調控作用探析

方琪　陳青華

[摘要]文章通過對上海市2008—2017年十年來的房價水平數據進行分析，得出結論：目前上海市房產稅改革政策的房價調控作用并不明顯，并且存在諸多問題。首先概述上海市目前的房產稅改革政策;其次通過實際數據，實證分析上海市房產稅改革后房價變動情況，同時指出上海市房產稅改革試點中存在的問題;最后為我國今后的房產稅改革方向提出幾點建議。

[關鍵詞]上海試點;房產稅;房產稅改革;房價調控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.138

1引言

自2019年3月5日政府工作報告中明確提出“穩步推進房地產稅立法”后，房地產稅法在2019年3月8日第十三屆全國人大第二次會議上被再度提及，使房產稅這一熱點話題再次成為焦點。為抑制持續走高的房價，2011年國務院出臺“史上最嚴房地產調控政策”以控制房價上漲、抑制房地產泡沫經濟，而房產稅改革政策則被人們寄予厚望，希望其可以成為調控房價的“靈丹妙藥”。那么，房產稅改革對于房價調控的作用究竟如何呢？上海市作為我國房產稅改革的首批試點城市之一，為我國房產稅改革的實施積累了寶貴的經驗，也為未來我國的房產稅改革指明了方向。

2上海市房產稅征收政策實施現狀

2010年12月8日國務院召開常務會議，經研究決定開展個人住房征收房產稅改革，并選取上海、重慶為首批試點城市。2011年1月28日，《上海市開展對部分個人住房征收房產稅試點的暫行辦法》應運而生，拉開了我國房產稅改革的序幕。

2.1上海房產稅征收政策內容

上海市房產稅的征收對象為上海市居民家庭（具有上海市常住戶口的居民家庭）在上海市新購且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新購的住房。在上海市所有行政區域內試點。適用稅率暫定為0.4%～0.6%的差別稅率。稅額計算：應納房產稅稅額=新購住房應征稅的面積（建筑面積）×新購住房單價×70%×稅率。同時，為減輕居民負擔，上海市政府制定了多條房產稅減免政策。

2.2民眾對房產稅改革政策的反應

（1）中低收入居民家庭的反應。上海市房價在2011年已經是較高水平，對于中低收入家庭來說，擁有一套住房已經是不小的負擔，擁有兩套及以上住房的中低收入家庭所占比例很小。因此，根據上海市現行房產稅征收政策，中低收入家庭幾乎不需繳納房產稅，自然對房產稅征收政策無特別的反應，他們更加關心的是未來的房產稅改革政策是否會使擁有兩套以下住房的家庭也被納入征稅范圍。

（2）高收入居民家庭的反應。對于上海市的高收入居民家庭而言，他們擁有著較多的房產資源，包括別墅等更為昂貴的房產。假設上海市現有一處面積為340平方米的某別墅售價為2300萬元，房屋單價約為67647.05元/平方米，該別墅擁有者家庭共有四位成員，那么該家庭一年需要繳納的房產稅為（340-240）×67647.05×70%×0.6%=28411.76元。而對于能夠購買上千萬元別墅的家庭來說，一年不到三萬元的房產稅實在是不值一提。

（3）炒房者的反應。自我國房價一路攀升以來，我國各大城市均出現了投機取巧的“炒房者”們，他們大量囤積房源，擾亂房地產市場，通過倒賣房屋獲取暴利。房產稅改革政策一出，對于這些炒房者來說有一定的震懾作用。他們在倒賣房屋時需要考慮房屋是否有向政策出臺前一樣廣闊的市場，而囤積在手中的房產每年所需繳納的房產稅對他們來說也是一項需要額外考慮的因素。

3上海市房產稅改革對房價的調控

3.1房產稅改革后上海市房價變動情況

由中國統計應用支持系統所提供數據，2008年房屋均價為8195元/平方米，而2011年房價已達到平均14603元/平方米。2011年國家出臺多項房價調控措施之后，房價得到明顯控制，2012年房屋均價有所回落，為14061元/平方米。但2013—2017年房價水平依舊一路攀升，2016年達到峰值24747元/平方米，截至2017年，商品房平均銷售價格較2011年已增長了約63%。整體來看，雖然短期內上海市的房價水平得到些許控制，但長期數據表明，房產稅政策在上海市起到的控制房價作用并不持久，房屋均價仍然上漲到了很高的水平。這種輕微的調控作用還是建立在與政府其他房地產調控政策如“限購令”等相配合的基礎上的，可以說，房產稅改革政策在上海市對于房價調控的作用甚微，聊勝于無。

3.2上海市房產稅改革試點存在的問題

（1）房產稅相關法律法規不完善。作為新增稅種，必然要有堅實的法律依據作為支持，征收才能有效進行。由于房產稅立法所需考慮的問題較多，故需要經過長期調研才能制定出符合我國國情的房地產稅法，因此我國房地產立法雖早就提上日程，但還未出臺真正的完整法律法規。沒有完整的法律法規作為依據，就不免有人鉆空子偷稅漏稅，降低了房產稅征收政策的作用效果。

（2）政策溫和，不痛不癢。由于是初次試點，為照顧民眾情緒，上海市所采取的房產稅稅率較低，因而對那些持有兩套及以上住房的人和擁有別墅等“奢侈”房產的人來說，較低的房產稅可能并不會成為他們買房路上的阻礙，也不會降低他們的買房熱情，房地產市場熱度依舊不減。

（3）對房地產改革政策的宣傳力度不夠。對于大多數普通百姓來說，對于房地產稅的了解往往僅限于擁有兩套房及以上的家庭需要繳納房產稅，對于房產稅計算辦法以及相關減免政策都知之甚少。甚至有人會對房產稅政策產生誤解，認為房產稅是加諸于居民身上的又一沉重負擔。讓每個普通百姓了解到征收房產稅的意義，以及征收房產稅的具體細則是十分有必要且有意義的，缺少對房產稅征收政策的宣傳與解讀，百姓對房產稅不了解，房產稅政策推行必然舉步維艱。

4未來我國房產稅改革啟示

雖然上海市房產稅改革試點所取得的效果并不盡如人意，但是“不積跬步，無以至千里”，未來我國的房產稅改革還有很長的路要走，上海市的房產稅改革試點為我國日后的房產稅改革進程提供了寶貴的思路。

4.1加速推進房地產稅法立法進程

在許多歐美國家，房地產稅稅收制度已形成一套完備的法律法規，是稅法的重要組成部分之一。我國可以借鑒國外房地產稅立法的相關經驗，同時結合中國國情，在深入調查百姓意愿、切實保障百姓利益的情況下，盡快推出房地產稅相關稅法，為房地產稅征收的全面推廣鋪路，也使我國的稅法體系更為完善。

4.2合理提升房產稅稅基稅率

從當前房產稅試點城市的情況來看，較為溫和的政策和較低的稅率對于房價調控并不能起到明顯的作用，而且較小的房產稅征收規模也使得其對地方財政收入的增加水平極為有限，從而降低了政策效果。因此，在當前試點基礎上，合理地逐步擴大房產稅征收區域，同時適當提升房產稅稅率，對我國的房產稅改革進程的推進是極有幫助的。

4.3加強房地產改革政策宣傳力度

要獲得民眾對房產稅改革政策的支持，首先要讓大眾了解這項政策，通過大力度的宣傳，可以使百姓對房產稅改革的態度從不了解不支持轉變為愿意接受，對房產稅的全國推廣大有助益。同時，獲得了百姓對房產稅改革的理解支持，房地產稅法的立法進程也會穩步加快，我國房產稅改革的前景將更加明朗。

參考文獻：

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[2]楊曉峰.淺析房產稅對房價走勢的影響分析與調控[J].現代商業，2014（35）：45-46.