客戶需求視角下的長租公寓公共空間設計研究

文/內蒙古工業大學建筑學院 李 萌 馬玉斌

1 長租公寓概述

長租公寓是指開發商將存量房進行改造和重新裝修后，再以單間形式出租給不同使用人群，并由專業品牌公司運營管理的出租型公寓，是近年來房地產市場新興的項目類型。與傳統住房租賃的分散交易不同，長租公寓追求規模化的資產聚集和集中化的運營管理，根據不同客群定位與需求進行資產配比與精細化設計，有利于提升客戶的居住品質，實現企業的融資與盈利。

1.1 長租公寓現狀

我國租賃人口和租賃市場的規模巨大，根據智研咨詢的統計數據顯示，全國租賃人口已達2億，租賃規模達1.38萬億元，預計未來有望突破3億人口及3萬億元人民幣。

房地產市場經過近20年的快速發展，一、二線城市已出現由增量開發向存量交易和資產管理過渡的趨勢，這為長租公寓的發展創造了機遇；2015年以來，租購并舉上升為國家戰略，國家層面也不斷出臺相關政策倡導租賃住房模式，鼓勵發展現代住房租賃產業，為長租公寓市場的健康發展提供政策支持。

目前，國內重點城市的品牌長租公寓門店已超過2000家，房間數超過200萬間。從運營模式看，分散式長租公寓市場占比近80%，但集中式長租公寓具有更強的品牌知名度和影響力。

1.2 客戶需求的多元化

隨著我國經濟發展階段及人口結構變化，人們的生活方式、消費習慣、工作模式發生改變，如隨著互聯網普及，工作模式更靈活，越來越多的人不定期更換工作或工作地點，即使在工作單位附近購買住宅，之后還可能進入穿梭通勤的狀態；隨著年輕人結婚年齡的推遲，城市聚集了大量單身人口，房地產市場供應端卻缺乏足夠的小空間滿足其需求；隨著人們消費層次升級，更加追求個性與體驗，但支付能力略顯不足，這給在較低成本控制下創造高品質的居住體驗提出難題。

人們生活方式的改變帶來居住需求的多元化，也使長租公寓面臨更廣闊的客戶群體，涉及白領、藍領、涉外、養老、學區房、公司宿舍等，因此長租公寓需細分客戶需求，提供多樣化、個性化產品。

1.3 長租公寓的公共空間

長租公寓的公共空間是承載使用者公共生活與社交活動的重要場所，針對不同客群需求，其規模大小、空間分布、功能設置等有所不同。公區設計分2部分：①純社交性質的公共活動空間，包括位于公寓首層的公共活動空間、少量商業配套空間等；②承擔必要性活動的公共空間，包括分層或隔層設置的公共廚房、洗衣房、晾曬區、走道等。

目前長租公寓的公共空間普遍存在設計定位不清、功能單一、空間效率低等問題，服務人群過于集中、同質化嚴重且質量參差不齊，無法滿足不同客群需求。本文對國內幾家經營較成功的長租公寓進行分析，總結其公區設計經驗。

2 長租公寓公共空間案例

2.1 燕京里

北京燕京里是共享辦公與長租公寓的綜合體（見圖1），在這個小的混合社區內，1棟為辦公樓，1棟為公寓樓，所有配套設施在辦公與公寓之間共享，保證日間與夜間都能得到有效利用。長租公寓的公共空間遵循通過共享再分配資源的Co-living理念，即把整棟公寓樓作為1個大家庭，1層設有集中的大客廳、餐廳和開放廚房(見圖2，3)，2層以上是臥室區，除居室外，其他所有空間都設為公共空間，雖然每人只占1個居室，但如果其他人不在，可獨享客廳和廚房，這對于市中心稀缺資源而言是一種提高空間使用率的方式。

圖1 北京燕京里休閑辦公區

圖2 北京燕京里平面

圖3 北京燕京里開放廚房

公寓大客廳是整個社區的中心，每天都有社員自發組織各種活動，新鮮想法和生活的熱情在這里匯聚；每戶門口都有1個柜子，可放置相對低頻使用的物件或個性裝飾品，使走廊成為多功能空間，人們在這里相遇并產生互動（見圖4）。這種Co-living理念頗受自由職業者、小團體工作者、微創企業和喜愛新事物年輕人的青睞，入住率很高。

圖4 燕京里公寓走廊

2.2 萬科棠下泊寓

萬科棠下泊寓是由城中村舊廠房改造而成、專為城市青年人群打造的長租公寓，共6棟高度相同的廠房，第1棟和第2棟中間連接部分及第2棟底層部分為公共空間（見圖5），面積約230m2，設有大廳、影音、閱覽、咖啡、健身等功能。閱覽與咖啡區較安靜，故整合為相近的開敞空間；健身和影音區可能產生噪聲，故單獨設置并圍合，形成封閉空間，以保證動靜分區。由于第1棟樓臨街，因此底層設置商鋪，面積約400m2，包括便利店、餐飲等，不僅滿足租客的生活需求，而且能激活附近街區的商業活力。

棠下泊寓與一般長租公寓在公共空間設計上的最大不同在于其屋頂設計，6棟樓的屋頂通過5個新增的鋼制鐵橋直接連接(見圖6)，形成大面積整體空間，并設有衣物晾曬空間、洗衣房、公共廚房和休閑空間，屋面上放置1組混凝土預制塊制作而成的城市家具，可通過自由組合實現不同使用需求，增加屋頂空間的趣味性和使用率（見圖7）。

圖5 萬科棠下泊寓平面

圖6 萬科棠下泊寓鋼制鐵橋

圖7 萬科棠下泊寓預制混凝土家具

2.3 灣流國際

目前灣流國際共有7條產品線，對應不同的受眾人群。如針對藍領階層和低層消費人群的R-Neighbors產品，這類人群的社交較單一，喜歡坐在一起打牌、看電視、聊天，而鮮少在公區喝咖啡、學習或工作，所以影音室、臺球桌、棋牌室等比咖啡廳受歡迎；針對企業白領、新興中產階級的Apartments產品，公區配有面積較大的健身房和書吧；針對高收入人群的Elite產品更為考究，設有非常大的露臺。

灣流國際在徐家匯的女神公寓屬于主題型社區產品項目，是專門為女性租客提供服務的長租公寓，其公共空間將功能細分重組后布置于不同樓層：1樓設有會客廳、咖啡廳和露天花園，2樓的開放式廚房配有烤箱和微波爐等，頂樓是健身房、瑜伽房、咖啡吧及露臺(見圖8，9)，通過垂直交通將這些功能緊密聯系，形成立體、多維度的公共空間。粉白墻壁、原木色家具、大量收納空間等針對女性需求的設計，打開了現代社會精致女性的公寓租賃市場。

3 長租公寓公共空間設計策略

3.1 精確定位

長租公寓需對客戶進行細分，公共空間的設計應對不同客群需求進行精確定位（見圖10）。如青年學生、年輕白領等較注重學習、社交、戀愛，平時早出晚歸，生活節奏緊湊，故居室面積可相對壓縮，但公區面積應放大，為社交活動提供足夠的開放空間；30多歲有身份和閱歷的單身人士更追求高品質生活方式，不需要熱鬧的開放式社交空間，較私密和安靜的小空間更適合他們；對于城市藍領，公區設置棋牌、桌球、影音等設施比書吧、咖啡、茶座更受歡迎；對于老年公寓，公區除設置休閑設施外，還應增加簡單的醫療、康復等功能，且餐廳、洗衣類房間宜分層設置而非集中于1個樓層，方便老年人使用。

圖8 女神公寓瑜伽房

圖9 女神公寓露臺

圖10 客群需求細分

目前灣流國際有7條產品線，龍湖和旭輝各有3條產品線，越來越多的長租公寓品牌推出多樣化產品，而對客群需求精確定位是設計長租公寓公共空間的前提與關鍵。

3.2 靈活通用

長租公寓的公共空間需靈活、通用，能隨著客戶需求進行變化，做到“空間多用”。如很多公寓大廳布置了大桌、吧臺或沙發，若為固定式，在公區面積較小的情況下將減弱其靈活性，形成諸多角落空間，不利于使用；若將桌子設置為可分可合式，將沙發、吧臺等設為可移動式，則可隨時將大空間分隔為小空間，還可將其移走以便舉行大型活動，提高空間靈活性。

除減少固定家具，空間開敞也是實現功能疊加、提高使用率的方法（見圖11）。如大廳、健身房、影音室等可對外開放，咖啡、書吧等空間盡量對接，公共餐廳和休閑辦公也可進行整合，公共餐廳可承擔一般性活動，休閑辦公可作為公共餐廳使用，相近功能空間的整合提高了使用的靈活性。

圖11 公區的功能疊加

3.3 分時利用

長租公寓公共活動區包括門廳、水吧、接待、閱覽、休閑卡座、長桌游戲、影音播放、桌球、健身等，這些功能并非全天使用，如學生族和上班族一般只在晚六點后或周末才有時間在公區活動；中老年人日間活動相對頻繁。因此，對公共空間進行分時利用十分必要，如健身房、影音室或棋牌室等可在設計時盡量貼邊設置，并對外直接開門(見圖12)，在特定時間段向租戶外的使用者開放或出租，不僅可提高公共空間的分時使用率，還能為公寓帶來收入。

圖12 健身房、影音室對外開放

萬科的某些長租公寓將公區部分空間出租給畫室、手工室等小工作室，日間這些空間租戶未使用時，工作室人員可在此辦公，這種分時利用方式為創業的年輕租戶提供了就近辦公場所。

3.4 共享化與家庭化

近幾年興起的共享理念正被越來越多的人接受，共享單車、共享辦公、CBD迷你倉等案例出現，而長租公寓公共空間也可通過資源共享來提高面積使用率。居住空間內使用頻率較低的功能可抽離整合到公共空間，如廚房、餐廳、會客廳等，面積比單獨設置增大，其他人不在時還可獨享，類似燕京里的大客廳與開放式廚房。對于市中心資源緊張的地段，共享化的公區配置是資源高效利用的選擇。

公區配置共享資源有利于營造家庭感，公共空間不再是單純的走廊、功能區，而是整個合租大家庭的一部分，租客還可將個人物品如書籍、畫作等放入公區，對公區進行創造性的二次設計，有利于提升租戶的歸屬感。

3.5 “公寓+”延伸服務

長租公寓的租客對除居住外的辦公、娛樂、健身、餐飲等需求越來越多元化，而長租公寓本身也在其所處社區內扮演越來越復合化的角色，可通過自主經營、聯合經營或外包經營等形式，將其他生活服務類型引入公寓公共空間，形成諸如公寓+保潔、公寓+餐飲、公寓+購物等多元化服務模式，既可豐富公共空間的功能種類，又能增加營業收入 (見圖13)。如鏈家旗下的自如寓，其保潔業務除滿足自身公寓的保潔服務外，還向外部市場開放，可充分利用其公區的閑置空間和保潔人員的閑散時間；魔方公寓張江店在其公共空間自營咖啡，有效實現公寓業務的向外延伸。

圖13 豐富公共空間功能

利用長租公寓的公共空間開展“公寓+”延伸服務，需在公共空間設計之初對其服務類型進行策劃，并根據服務類型的需要預留一定的設備空間。

4 結語

近年來，國內長租公寓發展迅速，得益于城市流動人口對于品質租賃住房的巨大需求及國家在政策方面對房屋租賃市場的支持。2019年長租公寓迎來重要轉折期，逐漸向標準化前提下的差異化方向發展。長租公寓的公共空間還存在設計定位不清、功能單一、空間效率低等問題，歸根結底是對客群需求的認識不充分。本文從客群需求角度出發，結合實際案例總結長租公寓公共空間的設計策略，旨在推動長租公寓的發展。